<문> 사업체를 운영하다가 약 1년 전에 에스크로를 통해 매매했습니다. 매입자의 요청에 따라 판매 대금의 약 절반 정도를 OWNER CARRY(판매자 융자)를 해주었고 UCC-1이라는 동산저당권을 설정해 등기했습니다. 그 후 사업체 매수인은 매월 분할 상환금도 내지 않고 연락마저 피하고 있습니다. 지불약속 계약서와 UCC-1저당 설정 동의서에 따라 법원의 판결 없이 제가 사업체를 차압 경매할 수 있는 것인지 궁금합니다.

<답> 현행 부동산법과 통합 상거래법에 따르면 특정한 경우에 융자를 해준 금융기관이나 개인은 법원의 판결 없이 융자 계약서와 저당권 설정 동의서에 의거해 강매할 수 있다고 규정하고 있으며 법원 판례도 이를 유효하다고 인정하고 있습니다.

마치 부동산에서 Foreclosure Sale은 법원의 판결을 받아서 경매를 하는 것이고, Deed of Trust Sale에서는 법원의 판결 없이 계약서와 저당권 설정에 따라 강매가 가능한 것처럼 동산에 설정된 UCC-1 저당권도 법원의 판결 없이 진행시킬 수 있다고 하겠습니다.

그러나 이러한 절차를 거치기 위해서 귀하의 융자 계약서와 저당 설정 동의서가 법적으로 필요한 모든 조건과 내용을 갖추고 있어야 합니다. 현재 매도인이 운영하고 있는 사업체의 자산 가치가 별로 많지 않다면 사업체를 차압한다 하더라도 실제 변제 받을 수 있는 금액이 충분하지 않으므로 법원의 판결을 통해 기타 다른 재산에 차압절차를 거치는 것이 현명한 방법이라 하겠습니다.

매매 중인 사업체 계약 종료 전 선불 지급 요구하는데

<문> 저는 사업체 인수계약을 체결하고 에스크로를 설정했습니다. 에스크로가 종료되려면 아직 한 달여 정도 기간이 남아 있지만 사업체 건물을 새롭게 단장하고 추가 공사를 할 필요가 있어 계약서에 명시되지는 않았지만 매도인의 동의를 얻어 에스크로 종료 전 미리 공사를 시작했고 이제 거의 완공단계에 이르고 있습니다. 그러나 며칠 전 현 사업주는 사전 입주를 허락하였으므로 사업체 매매 대금을 에스크로 종료 기간 이전이라도 미리 지불할 것을 요구하며 그렇지 않을 경우 강제 퇴거 소송을 하겠다고 합니다. 제가 취할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지요?

<답> 모든 계약에 있어 아무리 강조해도 지나침이 없는 것이 바로 “모든 계약내용은 서면으로 작성해 두어야 한다”는 것입니다. 거의 모든 분쟁과 소송은 당사자 간의 합의 내용을 서면으로 확실하게 작성해 두지 않는 데서 비롯된다고 해도 과언이 아닙니다. 모든 일이 순조롭게 진행될 때에는 별 문제가 없다고 할 수가 있으나 어느 한쪽이 오해를 하거나 또는 자신의 이익만을 추구하기 위해 구두로 합의된 내용을 일방적으로 위반할 경우에 귀하와 같은 분쟁이 발생하게 되는 것입니다.

일반적으로 에스크로가 종료되기 전에는 구입자의 사전 입주도 허락하지 않고 매도인에게 사전 대금 지불도 허락하지 않는 것이 원칙이라 하겠습니다. 그러나 모든 사람들이 원칙대로 이행하는 경우는 드물고 또한 서로의 편의를 위해 이 원칙을 무시하기도 합니다.

일단 매도인이 사전 입주를 동의했다면 매매 대금 선불을 요구하며 불응 시 퇴거시키겠다고 하는 것은 가능성이 없다고 여겨집니다. 일단 세입자가 입주하게 되면 일방적으로 퇴거를 시킬 수 있는 것이 아니고 퇴거 소송이라는 법적 절차를 거쳐야 하기 때문입니다. 오히려 더 주의해야 할 사항은 사업체 양도와 함께 임대 계약 양도에 대해 건물주의 서면동의를 사전에 받아놓는 것이라 하겠습니다.

대부분 임대계약은 양도나 재임대 시에 건물주의 서면으로 된 사전 동의나 승인을 요구하고 있기 때문에 그렇지 않을 경우 건물주는 임차인이나 그 양수인에 대해 퇴거 소송을 할 수 있기 때문입니다. 계약 만료 전에 사전 입주나 대금 선불 지급을 하게 될 경우에는 그 내용과 조건을 반드시 서면으로 작성해 놓으시기 바랍니다.


소액 재판 판결에 대한 항소 방법은?


<문> 약 6개월 전 소규모 사업체를 구입해 운영하고 있습니다. 얼마 전 사업체 전 주인을 상대로 물품대금 청구를 위한 소액재판 소장을 전달 받았습니다.

저는 정식으로 에스크로를 통해 사업체를 구입하였고 제가 사업체를 구입하기 전에 발생한 채무라 별 신경을 쓰지 않았는데 소액재판 법원은 일방적으로 청구인의 손을 들어주었습니다. 항소를 해 따지고 싶은데 제가 취할 수 있는 대응 방법은 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 소액재판소는 5,000달러 미만 (개인의 경우 7,500달러까지)의 민사사건에 대해 변호사 없이 당사자들만이 법정에서 재판을 하는 제도입니다. 그러나 소액재판소 판결에 대해 한쪽이 불복하게 되면 판결문이 나온 후 30일 내에 소액재판소에 항소통지서를 접수해야 하고 이후 해당 지역의 일반 민사법원 (Superior Court)으로 사건이 이송됩니다.

사건을 이송 받은 해당 지역의 일반 민사법원은 재판 일정을 당사자들에게 통보하며 당사자들은 새로운 재판을 다시 시작하게 되는 것입니다. 항소해 일반 민사법원에서 재판이 진행될 때는 소액 재판소와 달리 변호사의 도움을 받을 수 있습니다. (213)639-2900


한태호 변호사