1월20일 전미부동산연합의 발표에 의하면 지난 해 신축주택을 제외한 기존주택의 거래실적은 491만 채로 2009년에 비해 4.8% 감소하였고, 이는 부동산 시장의 경기가 극심했던 2008년의 실적 보다도 못한 것이며 1997이후 가장 저조한 수치라고 하였다.

하지만12월에 거래된 주택은 연간환산치로528만채로11월에 비해 12.8% 증가하고, 지난 해 5월 이래 가장 활발하였었다고 한다. 저조했던 주택거래량의 원인에 대해 부동산 연합은 높은 실업율과 주택압류의 증가로 인한 주택가격의 하락 탓에 잠정적인 홈바이어들이 주택구매를 연기하기 때문이라고 진단했다. 하지만 이는 미국전역의 실적이고, 부동산은 언제나 지역에 따라 분위기가 다르다. 요즈음 쿠퍼티노 지역이나 팔로알토 지역에 오퍼를 넣어본 홈 바이어들은 몇 번씩 낙방의 쓴잔을 마신 경험이 있을 것이다. 요사이 북가주의 인기지역의 부동산 열기는 다소 뜨겁다고 할 수 있다.

융자상담을 하다보면 홈바이어들은 도대체 본인의 수입에 어느 정도의 주택이 구입이 적당한지를 제대로 가늠하지 못하고 있다. 더 정확하게 말하자면 홈바이어들은 얼마만큼의 융자를 얻을 수 있는가를 알지 못하고 있다. 이제는 수입증명 없이는 주택을 구입할 수 없으니 수입 대비 지출이 관건이다. 은행에서 규정하는 수입대비 지출의 비율은 45%이다. 필자의 고객 중에 한 분은 연봉이 $200,000 이 넘는다. 본인의 수입으로 융자는 얼마든지 가능하다고 생각하였지만, 수입 대비 지출의 비율을 계산해보니 55%가 넘었다. 수입이 높기는 하지만 그 많큼 진 빚도 많기 때문에 몇 몇 크레딧 카드 발란스를 갚지 않고는 융자가 불가능 했었다.

북가주에서 일하는 엔지니어의 연봉이 $100,000이라고 가정하자. 가정마다 지출이 다 다르기 때문에 자동차 페이먼트나, 크레딧 카드 페이먼트등 다른 빚이 없다는 가정하에 월 $8,333의 수입이 있는 경우 예를 들어보자. $650,000 짜리 주택을 20% 다운페이먼트를 하여 $520,000을 융자 받는다면, 원금과 이자를 상환하는 30년 고정프로그램 5%이자율을 적용하여도 월모기지 페이먼트가 $2,791이다. 산타클라라 카운티의 경우 1.25% 재산세를 적용한다면 월 재산세 $677이고, 월 보험료가 $70이다. 주택에만 들어가는 월 총비용이 $4,256이다. 크레딧 리포트상에 아무 빚이 없다고 가정하여도 이 경우 수입대비 지출의 비용이 43%가 된다.

하지만 미국에 살면서 자동차 페이먼트 없고, 카드 빚이 하나도 없는 가정이 몇 이나 되겠는가? 높아가는 교육비로 대학생 자녀가 있다면 몇 만불씩 빌린 자녀들의 학자금 대출금도 있겠고, 보증서준 자녀들의 크레딧 카드 빚도 있을 것이다. 더우기 주택가격이 하락하였다고 하지만 한국인들이 선호하는 인기지역의 주택 가격은 아직도 턱 없이 높으니 눈에 차는 주택을 구입하기란 여간 힘들일이 아니다. 만약 수입이 있는 성인자녀가 있다면 자녀의 이름을 등기에 넣고 함께 융자를 얻을 수가 있겠고, 빚이 없는 친지들과 공동으로 주택을 구입하는 것도 한 방법이겠다. 필자의 고객 중에 수입이 부족한 홈 바이어가 친지와 함께 주택을 구입하고자 하였지만, 친지가 갖고 있는 채무가 너무 높아 주택 구입이 불가능 하였다. 주택 구입시 융자상담을 먼저 한다면 어느 정도가격의 주택을 구입할 수 있는지 알 수 있다.

요즈음 다운을 많이 하면 수입증명이 없어도 융자를 받을 수 있는지에 대한 문의가 많다. 대답은 No이다. 수입증명을 할 수 없다면 백만불짜리 주택을 구십만불을 다운하고 십만불을 빌리고자 하여도 융자가 불가능 하다. 수입증명을 하지 않는 융자는 두 해전 부터 사라졌다. 크레딧이 나쁘면 은행에 높은 포인트를 내고라도 주택을 구입할 수 있지만, 수입이 없거나 수입대비 지출의 규정에서 모자란다면 주택융자가 불가능하다.

주택을 구입할 계획이라면 가장 먼저 해야 할 일은 본인이 받을수 있는 융자금액 부터 알아보아야 할 것이다. 또한 같이 일하고 있는 융자인에게 주소는 미정으로 한 사전 융자 심사를 받는다면, 훨씬 더 안전할 것이다.

요즈음에도 융자인이 수입 서류를 조작하여 융자를 받아주는 경우가 있다고 한다. 이는 위험 천만한 일이다. 운이 좋아서 대출을 받았다고 하였다고 하여도, 은행끼리 융자페케지를 사고팔고 하는 과정에서 그러한 부정이 발각될 수 있고, 만약 부정이 발각된다면 은행에서는 그 달로 주택을 처분하여 융자금을 상환할 것을 요청할 수 있다.

그레이스박 융자 /베이켈파이낸셜 408)203-6832