■ 주택구입 사전 준비요령

주택 융자를 제때 받느냐, 받지 못 하느냐에 따라 주택 구입 성사 여부가 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 그만큼 주택 융자가 ‘내 집 마련’에 중요한 역할을 한다는 의미다. 하지만 서브프라임 사태 이후 꽁꽁 얼어붙은 융자시장이 ‘내 집 마련’을 힘들게 하고 있다.

깐깐한 융자심사 관행은 빠른 시일 내에 풀리지 않을 전망이어서 주택 구입자들 스스로가 이 깐깐한 규정에 자격을 맞추는 것이 내 집 마련의 지름길이라고 하겠다. 내년도 주택 구입을 계획하고 있는 바이어들에게 도움이 될 만한 주택 구입 사전 준비요령에 대해 소개한다.

■크레딧 점수 개선

융자를 얻기 위해서 좋은 크레딧 점수를 유지하는 것이 중요하다. 융자 승인에 도움이 될 뿐만 아니라 낮은 이자율을 얻는 데도 높은 크레딧 점수가 중요한 역할을 한다. 최근의 낮은 이자율을 적용 받기 위해서 크레딧 점수에 항상 신경 써야 한다.

주택 구입에 필요한 융자를 신청할 계획이라면 우선 자신의 정확한 크레딧 점수를 확인한다. 크레딧 리포트는 렌더나 융자 중개인에게 요청해도 되고 연방정부 공인 웹사이트인 ‘www. annualcreditreport.com’을 방문하면 1년에 한 차례씩 3대 개인 신용평가기관이 발급하는 크레딧 리포트를 무료로 발급받을 수 있다.

융자 신청 전 크레딧 리포트를 점검해야 하는 이유는 실제 크레딧 점수가 평소에 생각하는 점수와 크게 다른 경우가 많기 때문이다. 크레딧 점수가 낮을 것이라고 생각했는데 실제로 높은 경우도 있고 반대 경우도 흔하다.

크레딧 리포트 발급을 통해 오류도 발견할 수 있다. 엉뚱한 연체 사실이 기록될 수도 있는데 이같은 오류를 수정하려면 수개월씩 소요되므로 크레딧 리포트를 미리 점검하는 것이 중요하다.

낮은 크레딧 점수를 개선하는 데도 수개월이 걸리므로 사전에 준비한다. 연체된 고지서가 있다면 서둘러 납부하고 크레딧 부채는 한도액의 30%가 넘지 않도록 갚아 나간다. 크레딧 카드를 포함, 자동차 융자, 학자금 융자 등 각종 신용계좌는 3~5개가 넘지 않도록 관리하는 것도 크레딧 점수 개선이 도움이 된다.

융자 신청 직전 신용계좌를 개설하지 않도록 주의한다. 신규 신용계좌 개설은 곧 미래 부채를 의미하므로 렌더들이 달갑지 않게 생각하는 항목이다.

■현금 저축

주택 융자를 받기 위해서는 다운페이먼트 마련에도 신경 써야 한다. 만약 차압매물이나 숏세일 매물 등 가격이 저렴한 급매성 매물 구입을 계획하고 있다면 비교적 높은 다운페이먼트를 마련하는 것이 필수적이다.

차압 매물이 대거 쏟아져 나올 것으로 예상되는 내년에는 현금 동원력을 갖춘 부동산 투자가들의 활동도 활발해질 전망이다. 투자가들과 오퍼 경쟁에서 이기려면 무엇보다도 자금력이 중요하기 때문에 다운페이먼트에 필요한 현금 마련에 서둘러 나선다.

주택 구입 후 예상되는 월 페이먼트를 계산해 필요한 자금을 미리 준비해 나가면 다운페이먼트에 필요한 현금 마련에 도움이 된다. 만약 현재 월 800달러의 임대료를 내고 있는데 예상되는 월 페이먼트가 1,100달러라면 매달 300달러씩을 별도의 세이빙 계좌에 적립해 나가는 방식이다. 주택 구입 후 적립된 금액을 다운페이먼트로 사용해도 되고 월 페이먼트에 보태도 된다. 무엇보다도 주택 구입 후 갑자기 늘어나게 될 비용 부담에 미리 익숙해 질 수 있다.

■부채 절감

쉽지 않겠지만 가능하다면 다운페이먼트를 금액을 마련하는 동시에 기타 부채를 줄여나가는 데도 노력한다. 굳이 우선순위를 따지자면 다운페이먼트 마련보다 부채 절감이 더 중요하다고 하겠다. 대개 부채에 대한 이자 비용이 세이빙 계좌의 이자율보다 훨씬 높기 때문에 가능하면 부채를 우선 줄여 불필요한 이자 비용이 새나가는 것을 막는다.

부채를 줄이면 소득 대비 부채비율도 개선되기 때문에 융자 승인에 유리하다. 만약 이 비율이 50% 이상이라면 융자받는 것이 어려울 수 있기 때문에 융자신청 전 부채를 줄이는 데 주력해야 한다. FHA 렌더의 경우 소득대비 부채 비율의 상한선이 약 43%이고 컨벤셔널 렌더의 경우 약 41%로 정해 놓고 있다.


<준 최 객원기자>


크레딧 리포트를 발급받아 오류가 있다면 융자 신청 전 정정을 요청한다. 크레딧 계좌를 3~5개가 넘지 않도록 관리하는 것도 크레딧 점수 개선에 도움이 된다.


내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해서는 사전 준비가 중요하다. 무엇보다도 주택 구입에 필요한 융자를 제때 받기 위해 자격을 갖추는 준비가 필요하다.