주택시장 침체가 길어지면서 부동산에 투자했던 투자가들이 전전긍긍하고 있다. 부동산 투자를 통해 수익을 올리는 일이 예전 같지 않다. 수익을 올릴 만한 매물을 찾는 일도 힘들고 설사 매물을 찾더라도 경쟁 바이어들이 쉽사리 몰리기 때문이다.

더군다나 부실 차압사태로 그나마 부동산 투자가들의 ‘사냥감’이었던 차압 매물을 당분간 접하기도 힘들어 부동산 투자가들의 한숨 소리만 커지고 있다. 그래도 이같은 투자 악조건 속에서도 조용히 수익을 챙기는 투자가들은 있다. 부동산 침체기에도 투자 수익을 올릴 수 있는 비결은 무엇일까? 바로 위기일수록 투자 기본원칙에 충실하다 것이다.

높은 투자 수익을 올리는 데만 열을 내지 않고 불필요한 실수를 저지르지 않도록 기본 단속을 철저히 한다. 실수를 통해 작은 수익이라도 새 나가지 않도록 주의하는 것이 바로 위기 때 부동산 투자 수익을 올리는 비결이다. 인베스토피디아가 소개한 부동산 투자 때 주의해야 할 실수 5가지에 대해 알아본다.

‘변형 모기지’유의하라

2007년 주택 활황기를 부추긴 것 중 하나가 바로 각종 변형 모기지였다. 각종 변형 모기지가 탄생하게 된 주목적은 주택 구입에 따르는 비용 부담을 낮춰 주기 위한 것이었다. 하지만 결국 주택 구입자의 재정 능력을 뛰어넘는 주택을 구입하는데 변형 모기지가 사용되면서 서브프라임이라는 초유의 금융위기 사태가 터지고 말았다.


초기 페이먼트 경감
집값 급락시 이중고


변형 모기지 유형 중 이자만 납부하도록 하는 유형이 있는데 일정기간 융자에 대한 이자만 내도록 해 원금과 함께 내야 하는 모기지보다 월 페이먼트를 약 20~30%씩 낮추는 방식이다. ‘역분할 상환’(negative amortization)이라고도 불리는데 이자만 내는 모기지의 경우 페이먼트를 아무리 납부해도 융자 원금이 줄어드는 대신 반대로 늘어나게 돼 이자만 내도록 정해진 기한이 지나면 상당한 부담으로 작용하게 된다.

일정 단기간에 초저리가 적용되는 변동금리 모기지도 서브프라임 이전 꽤 성행했다. 2~5년 등 일정기간 초저리가 적용되고 이후 시세 이자율을 뛰어넘는 고리로 변동되는 조건부 모기지다.

저리기간이 끝나고 주택가격이 하루아침에 하락세로 전환되면서 변동 이자율을 선택한 많은 주택 소유주들이 현재까지도 페이먼트 부담에 허덕이고 있는 실정이다. 최근 주택 융자 이자율이 큰 폭으로 떨어져 장기 고정 이자율을 선택해도 부동산 투자 때 큰 부담이 없고 오히려 안전하게 투자를 이끌어 갈 수 있다고 전문가들이 전한다.


■매물 구입 전 사전 조사 미흡

차량이나 가전제품 구입 전 한 가지 모델만 보고 구입을 결정하는 일은 드물다. 차량이나 가전제품은 그나마 비교 대상이 한정되어 있어 제품 간 비교가 어렵지 않아 다행이다. 하지만 매물마다 제 각각의 특성을 지니고 있어 단순 비교가 힘든 주택을 구입하는 데 비교 없이 구입한다는 것은 투자 실패를 자초하는 지름길이다.

제품 또는 매물 간 차이점을 확인할 때 가장 유용하게 활용할 수 있는 방법이 몇 가지 공통된 질문을 하는 것이다. 주택 구입의 경우 거주용으로 구입할 때, 임대용으로 구입할 때, 구입 후 곧 되팔기 위해 구입할 때에 따라 각각 질문사항이 틀려질 수 있다. 본인의 경우에 적합한 질문사항을 작성해 주택 구입 전 매물 간 비교 때 활용한다.

다음은 주택 구입 전 구입 결정을 내리기 위해 간단히 던져볼 수 있는 질문들이다. ▲주택이 상가나 공사 계획 예정지에 너무 인접해 있지는 않나, ▲폐암, 위암 등 각종 암을 유발하는 라돈개스 오염지나 목재를 갉아먹는 해충인 ‘터마이트’ 다량 서식 지역에 위치해 있지 않나, ▲지반 문제나 기타 건물 증개축에 따른 시 규정 위반문제는 없나, ▲새로 설치된 시설과 교체되어야 할 시설은 어떤 것들이 있나, ▲집을 파는 이유는 무엇인가, ▲전 주인이 집을 구입한 시기는 언제이고 구입 금액은 얼마인가.

■‘독불장군’식 일처리 방식

부동산 투자 때 모든 절차를 혼자서 처리하려고 하는 행위도 피해야 하는 실수 중 하나로 지적된다. 과거에 집을 팔아본 경험이 있고 매매가 성공적으로 이뤄졌다고 해도 주택시장 침체기에는 주택 거래가 예전만큼 만만치 않다.

셀러와 바이어 간의 기대치가 하늘과 땅이고 거래 절차에도 많은 변화가 있어 자칫 실수를 저지르기 쉽다. 특히 주택시장 불황기에는 주택시장 내 전반적인 분위기가 잔뜩 가라 앉아 사소한 문제로도 셀러와 바이어간에 법적 실랑이가 벌어지기 일쑤여서 이들을 중재할 중개인이 절실하다고 할 수 있다.

특히 부동산 투자에 뜻이 있다면 평소 각 분야에 종사하는 전문인들과 네트워킹을 활발히 해놓아야 각종 문제 발생 때 해결방법을 구할 수 있다. 예를 들면 평소 부동산 중개인은 물론, 홈 인스펙터, 핸디맨, 부동산법 변호사, 보험 전문인 등과 친분 관계를 쌓아두면 부동산 구입 때 자문을 구할 수 있겠다.


부동산 투자 때 ‘독불장군’식 일처리는 가장 피해야 할 실수 유형 중 하나다. 필요시 각 분야 전문인들의 도움을 받아야 손실을 줄이고 투자 수익을 극대화할 수 있다.


■감정적인 매물 구입 경쟁

부동산 투자가의 마음가짐 중 가장 요구되는 것은 바로 냉정함이다. 좋은 매물이라고 판단돼 오퍼 경쟁에 뛰어들었다가 자칫 냉정함을 잃게 되면 결국 높은 가격을 지불하는 경우가 허다하다.

결국 투자금을 회수하는 데 기대했던 기간보다 오랜 기간이 걸리고 이 기간에 각종 투자위험에 노출되기 쉽다. 부동산 투자 때 당초 계획했던 것보다 높은 가격에 구입하는 것이 가장 위험한 행위라고 하겠다.

적정한 부동산 가격 산정을 위해서는 역시 철저한 사전 조사가 필수다. 부동산 중개인에게 주변 시세 정보를 의뢰할 수 있고 지역 신문 부동산면을 통해서도 시세를 감 잡을 수 있다.

만약 시세가 자신의 재정 능력을 벗어난다면 굳이 부동산 투자에 뛰어들 필요가 없다. 부동산 투자에 대한 기회는 언제든지 존재하기 때문에 조급한 마음을 먹지 않도록 한다. 우선 가격 협상을 시도하고 협상이 의도했던 대로 잘 진행되지 않으면 무리하게 구입하지 말고 다른 부동산 매물로 눈을 돌리도록 한다.

■미흡한 비용 조사

일반일들도 가장 쉽게 시도할 수 있는 부동산 투자는 주택을 구입해 임대하는 것이다. 반면 종종 예상치 못한 비용이 발생해 기대했던 임대수익을 올리지 못하는 경우도 많다. 재산세, 보험료는 물론 정원 관리비, 각종 수리비 등도 주택 구입 및 관리에 들어가는 각종 비용을 주택 구입 전 산출해 봐야 정확한 수익을 예측할 수 있다.

특히 주택구입 후 단기간 내에 되파는 ‘플리퍼’ 투자자들의 경우 주택 보유 및 관리 비용을 정확히 예측하는 것이 무엇보다도 중요하다. 플리퍼의 경우 주택을 되팔아 수익을 챙기기 때문에 보유기간이 길어질수록 그만큼 비용 부담도 눈덩이처럼 불어나기 때문이다.

또 플리퍼는 주택관리 비용 외에도 융자관련 비용도 각별히 신경 써 점검해야 한다. 단기간에 주택을 되팔아야 하는데 만약 융자 조기완납 벌금조항이 있으면 곤란하다. 기타 주택보험이나 유틸리티 위약 벌금 조항이 있는 지도 살핀다.