앞으로 주택을 구입하는 인구보다 임대를 택하는 인구가 늘어날 것으로 보인다. 금융전문 웹사이트 배런스의 조사에 의하면 주택 임대율은 2004년 약 33%에서 2015년에는 약 36%대로 상승할 전망이다.

1%포인트 증가율은 약 130만가구를 의미하는데 2인 가구를 기준으로 본다면 약 800만명의 인구가 향후 추가로 주택 임대를 선택할 것으로 기대된다. 주택시장의 단기간 내 회복을 기대하기 힘들 뿐만 아니라 주택 소유에 따른 각종 비용부담에 어려움을 겪는 소유주들이 늘면서 주택 임대율이 늘어날 것이라는 게 전문가들의 관측이다. 반면 이같은 임대주택 수요가 늘어나면서 투자용 임대주택을 구입하려는 수요도 함께 늘 것으로 예상된다.

주택가격 하락과 모기지 이자율 바닥권이 지속되면서 부동산 투자자들의 입맛을 당기기에 충분한 투자주택 구입 여건이 형성되고 있다. 그동안 투자주택 구입 적기를 기다리며 준비해 온 투자가가 있는 반면 주변 분위기에 휩쓸려 투자에 나서려는 초보 투자가도 있다.

자신이 초보 투자가라고 판단되면 임대용 투자주택 구입 때 고려해야 할 사항들이 여러 가지 있다. 철저한 준비 없이 투자주택 구입에 나섰다가 미처 예상치 못했던 비용들이 발생하면서 투자수익을 떨어뜨릴 수 있기 때문이다. 임대용 투자주택 구입 때 고려 사항들에 대해 알아본다.

공실률·관리비·재산세 정확히 산출
향후 개발계획·고용전망 등 점검토록

■직접 매물 검토

투자용으로 고려하는 매물들에 대한 검토는 직접 실시한다. 매물 구입 때 부동산 중개인의 도움을 받아야 하겠지만 중개인의 의견에 너무 의지하다 보면 자칫 투자조건에 부합하지 않는 매물을 무리하게 구입할 수도 있기 때문이다.
중개인으로부터 소개받은 여러 매물을 대상으로 투자금액 범위와 주위환경 등의 조건을 동일하게 적용해 하나씩 걸러내는 작업을 실시한다.

이를테면 구입 후 주택을 직접 관리할 계획이라면 교통비 및 시간 등의 비용을 최소화하기 위해 현재 거주하고 있는 곳으로부터 가까운 지역에 투자주택을 구입해야 한다. 반면 주택전문 관리업체의 서비스를 이용할 계획이라면 거리에 관계없이 투자수익이 높은 투자주택을 구입할 수 있다.

■지역 환경

투자용 임대주택 구입에 앞서 우선 주택이 위치한 지역 환경을 살펴본다. 지역 환경이 테넌트의 형태와 공실률을 좌우하기 때문이다.

만약 구입을 고려중인 주택이 대학가에 위치하고 있다면 테넌트의 대부분이 대학생들이 가능성이 크다. 반면 잦은 공실률과 관리비 지출은 감수해야 할 것이다. 방학기간에 집을 비우려는 학생들이 많고 매번 새 테넌트를 받기 전에 주택 손질 비용이 들어가는 것을 대비해야 한다.

■재산세

주택 보유 비용 중 가장 큰 비율을 차지하는 재산세율을 주택 구입 전 반드시 확인한다.

재산세율은 카운티마다 다르고 심지어 같은 시 안에서도 지역에 따라 차이가 나기도 한다. 재산세율이 너무 높은 곳에 투자용 임대주택을 구입하면 비용 지출이 늘어나 그만큼 높은 임대 수익을 기대하기 힘들다.

주택 구입을 전후로 재산세 금액이 변동될 수 있으니 이점도 주의한다. 예상 주택 구입 금액에 지역 재산세율을 적용하면 주택 구입 후 변동되는 재산세를 확인해볼 수 있다. 카운티 재산세 담당부서에 연락해도 예상 재산세 금액을 확인할 수 있으니 주택 구입 전 반드시 챙긴다.

예상 재산세 금액을 확인했으면 이 비용을 렌트비에 포함시켜야 하는데 재산세 비용 때문에 임대료가 주변 시세보다 높아지면 테넌트를 찾는데 어려움을 겪을 수 있으니 주의한다.

■고용 시장

주택 가치를 결정하는 중요한 요인 중 하나가 바로 지역의 고용시장 상황이다. 일자리가 창출되는 지역이라면 인구가 유입이 끊이지 않아 임대수요는 물로 주택 구입 수요도 늘어나기 마련이다. 주택 구입을 계획중인 지역의 고용률(실업률)을 확인하려면 연방노동국 웹사이트(www.bls.gov)나 지역 공공도서관을 방문하면 된다.

만약 지역에 대규모 기업이 이주할 계획이 발표됐다면 앞으로 테넌트를 찾는 문제는 어느 정도 안심해도 되겠다.

■매물 수량과 공실률

주택을 구입하려는 시기에 갑자기 임대주택 매물의 수가 늘었다면 원인을 반드시 파악한다. 해당 시기마다 임대주택 공실률이 늘어 그만큼 경쟁해야 하는 매물도 늘어난다는 것으로 볼 수 있다.

임대 경쟁이 치열해지면 임대료 하락에 대한 압박도 커져 기대했던 것만큼의 임대 수익을 올리기 힘들다.

좋은동네 기준


■우수한 학군

학군이 임대료를 좌우하는 경우가 많아 우수한 학군에 주택을 구입하면 장점이 많다.

같은 조건의 주택이라도 우수한 학군에 위치한 주택의 임대료가 비싼 것이 일반적이다.

또 우수한 학군에서 주택을 임대하려는 테넌트들은 자녀가 졸업할 때
까지 머무르는 경우도 많아 새 테넌트를 찾는데 따르는 비용을 줄일 수 있다.

우수 학군의 주택을 구입하면 임대수익은 물론 투자수익까지 동시에 챙길 수 있다. 매달 정기적으로 들어오는 임대료 외에도 주택판매 때 높은 가격에 팔 수 있어 판매 이익도 기대해볼 수 있다.

■낮은 범죄율

투자용 주택 구입 때 점검사항에서 빠뜨리면 안 되는 것이 바로 범죄율이다.
셀러나 리스팅 에이전트의 이야기만 듣지 말고 직접 관할 경찰국이나 온라인 정보 사이트를 방문해 주택이 위치한 지역의 최근 범죄율을 확인한다.

범죄율 중 주택을 파손하는 행위인 ‘밴달리즘’ 발생률을 주의 깊게 확인하고 범죄율 증가 및 하락률도 점검한다.

또 이웃 주민에게 경찰의 순찰이 얼마나 잦은 지에 대해 문의하는 것도 지역 안전도 파악에 도움이 된다.

■지역 개발계획

지역의 각종 개발계획을 점검하는 것도 투자용 주택 구입 전 고려사항에 반드시 포함시킨다. 만약 주택단지나 상가, 사무실 단지 등이 이미 개발 중이라면 성장 중인 도시로 향후 인구 유입을 기대해 볼 만하다.

반면 이들 개발계획이 지나치게 진행된다면 오히려 주택가치에 ‘마이너스’로 작용할 수 있으니 주의한다. 예를 들어 해당 시정부가 상가 개발에 치우치다 보면 공원 면적이 줄어 주거환경에 악영향을 미칠 수 있다.

또 구입하려는 주택 인근에 콘도, 아파트 등 다가구 주택 개발계획이 추진 중이라면 주변 임대료 시세 하락에 영향을 줄 수 있다. 지역의 개발계획이나 조닝 등에 관한 정보는 해당 시정부의 플래닝 부서에 문의하면 얻을 수 있다.

■주변 임대료 시세

투자용 임대주택 구입 때 가장 중요한 점검사항이 주변 임대료 시세다. 주변 임대료 시세에 따라 임대료 수익이 결정되기도 하고 자칫 손실이 발생할 수도 있기 때문이다.

우선 주변 평균 임대료 시세와 구입을 계획 중인 주택의 관리비용을 파악한다. 관리비용으로는 재산세, 주택 보험료, 모기지 페이먼트, 정원 관리비, 수리비 등이 포함되는 데 임대료가 이들 비용을 모두 포함해야 손실이 발생하지 않는다. 대개 수리비 등은 불규칙 적으로 발생하기 때문에 임대료를 전체 관리비용보다 조금 높게 책정하는 것이 권장되는데 주변 임대료 시세가 관리비용을 밑돈다면 손실 발생이 불 보듯 뻔하다.

■자연재해 발생률

재산세, 모기지 페이먼트 다음으로 많은 비중을 차지하는 주택 관리비용이 주택 보험료다. 지진, 산사태, 산불, 홍수 등의 자연재해 다발지역에 위치한 주택은 주택보험 가입이 힘들 뿐만 아니라 주택 보험료도 안전 지역에 비해 높은 것이 일반적이다. 높은 보험료가 결국 임대료 수익을 깎아 먹게 되는데 주택 구입 전 예상되는 주택 보험료 비용을 알아보는 것도 좋은 방법이다.


<준 최 객원기자>