거주 목적으로 주택을 구입하더라도 투자가치를 무시할 수 없다. 대부분의 일반인들에게 주택 구입이 일생 중 가장 큰 지출이 되기 때문이다. 투자 가치를 우선시하는 주택 구입자들은 흔히 주택의 기능이나 스타일 등 건물의 외관이 가치를 올려줄 것으로 기대한다.

고급 실내 장식과 멋진 조경시설이 주택 가치를 상승시켜 줄 것으로 기대하고 큰 돈을 아끼지 않는다. 이들이 주택 가치 상승에 어느 정도 도움이 되겠지만 실제 주택 가치를 결정하는 것은 건물이 아니라 건물이 위치한 대지라고 부동산 투자 전문가들은 조언한다.

건물과 건물 내외부의 시설들은 시간이 지나면서 가치가 떨어지는 반면 건물이 위치한 대지는 가치가 상승하기 때문이다. 건물은 언제든지 재건축이 가능하지만 대지는 재생산이 불가능한 ‘희소성’을 지니고 있어 가치가 오를 수 밖에 없다는 분석이다. 또 역사적으로 인구가 꾸준히 증가하면서 대지에 대한 수요도 계속 상승할 수밖에 없어 주택 가치를 결정하는 요인은 건물보다는 대지라는 것이 전문가들의 견해다.

그래서 부동산 업계에서 주택을 구입할 때 무엇보다도 건물보다는 건물이 위치한 지역을 우선적으로 고려하라는 말이 정석처럼 여겨지고 있는 지도 모른다. 주택의 가치를 결정하는 요인들에 대해서 알아본다.


막힌 골목을 뜻하는 ‘cul-de-sac’ 주택가의 모습. 주택의 위치와 주위 환경이 주택의 가치를 결정는 주요인인데 교통량이 적은 컬더색에 위치한 주택의 경우 일반 도로변 주택가 보다 가격이 높게 형성된다.

동네주민 사회·문화적 특성 세밀히 분석
해당지역 향후 개발계획도 집값과 밀접

◇ 주위 환경과 위치

주위 환경이나 위치가 주택의 가치를 좌우한다. 예를 들어 ‘막힌 골목’(cul-de-sac)에 위치한 주택 가치가 일반 도로변의 주택보다 가치가 높다. 차량 통행이 적어 아이들의 안전에 도움이 되기 때문에 막힌 골목의 주택에 대한 수요가 높은 것이 일반적이다.

또 이웃을 잘 선택해야 대지 가치 상승에도 도움을 줄 수 있다. 중산층 밀집 지역의 경우 대개 지역 내 신규주택 개발이 제한되는 경우가 많아 미래의 주택 공급이 제한되기 때문에 대지 가치 상승을 불러 올 수 있다.

이밖에도 각 지역마다 독특한 사회적, 문화적, 인구 특성에 따라서도 대지의 가치가 좌우되기 때문에 주택 구입 때 지역을 우선적으로 고려하는 것이 권장되고 있다.

◇ 지역 평균 연령

평균 연령은 많은 주택 구입자들이 주택 구입 때 고려하지 않는 사항이지만 때로는 특정지역의 평균 연령이 대지의 가치를 결정하기도 한다. 예를 들어 어린 자녀를 둔 주택 구입자들은 평균 연령이 높은 지역에 주택을 구입하는 것을 꺼리게 된다. 아무래도 이웃에 자녀 또래의 아이들이 많은 지역에 주택 구입을 선호하는 경향이 있다. 따라서 평균 연령이 낮은 지역의 주택 수요가 많은 반면 평균 연령이 높은 지역은 반대 현상을 겪을 수 있다.

◇ 향후 개발 계획

주택 구입에 앞서 지역의 현재 각종 공공시설을 확인하는 것은 물론 향후 개발 계획도 점검해야 주택 가치의 등락을 점쳐볼 수 있다. 지역내 개발예정 부지에 지역 정부에서 학교, 병원 등 기반시설을 건축할 계획이라면 주택 가치 상승에 도움을 준다. 반면 주택이 건설될 예정이라면 기존 주택들의 가치를 하락시킬 가능성이 크다. 특히 거주 인구 밀집도가 높은 콘도나 타운하우스 등의 주택이 들어서면 기존 주택 가치 하락폭을 더욱 부추길 수 있다.

◇ 저렴한 주택=고투자수익

어느 한 지역에 건물과 대지의 크기가 같고 내부 구조가 비슷한 주택이 2채 있다고 가정하자. 주택 A는 고급 내부장식 등으로 인해 지역 시세의 최고가에 거래되고 있고 주택 B는 이 가격의 절반 가격에 거래되고 있다.

주택 구입자들이 선호하는 지역이어서 주택 구입 수요가 공급을 웃돌고, 이로 인해 이 지역 대지의 가치가 상승 추세다.

따라서 지역 대지의 가치가 매년 거의 같은 수준으로 상승하는 상황이다. 이때 주택 A의 가격이 한해 10% 상승했다고 치면 절반 가격의 주택 B의 대지 가치는 20% 상승한 것과 동일한 수익률이라고 할 수 있겠다.


<준 최 객원기자>