연방정부가 힘 못쓰고 위태위태한 Credit Market에 앞으로 6천 억 불을 더 쏟아 부을 계획이라 밝혔다. 돈을 무작위로 마구 찍어내어 국제 금융시장 질서를 어지럽힌다는 다른 나라의 비판에도 불구하고 계획은 실행될 전망이다. 이는 현재 주택을 소유하고 있거나 집을 장만하려는 예비 주택 소유주 들에게 기쁜 소식으로 받아들여지고 있다. 왜냐하면 돈의 공급이 늘어나면 당연히 모게지 이자가 더 떨어질 것이라는 기대심리가 올라가기 때문이다.

현재 30년 고정 모게지 이자는 1951년 4월 이후 60년 만에 가장 낮다는 3% 후반에서 4% 초반에 머무르고 있다. 많은 사람들이 앞으로 이자가 더 떨어지리라는 기대속에 재 융자를 깊이 생각하시고 계신 분들이 많다. 하지만 과연 얼마다 더 떨어질 수 있는지 의문이다. 항상 Inflation을 생각해야 한다. 보통 사람이라면 자신이 돈이 있다해도 3% 이자를 받으면서 30년 동안 고정으로 빌려주기는 않을 것이기 때문이다. 결국 경기가 낳아지고 실업률도 낮아지면 곧 모게지 이자는 오를 운명에 처하게 될 것임이 자명하다.

그러면, 자신이 재 융자를 해야 할 지 아니면 말아야 할 지 나누는 기준은 있는가? 예전에는 2% Rule이 적용 되었었다. 즉 현재 가지고 있는 이자보다 적어도 2%이상은 차이가 나야 재 융자를 해도 손해 볼 것이 없다는 것이다.

하지만 요즘은 고정 관념이 많이 바뀌었다. 예전과 달리 융자 금액이 크므로 재 융자로 인한 차액이 많이 난다. 예를 들어 현재 가지고있는 이자가 5.5%이고 페이먼트를 월 $2,271 내고 있는 경우 재융자를 4%의 이자로 한다면 월 페이먼트는 $1,909이 되고 절약하는 금액은 매달 362불이다. 이는 적은 돈이 아니다.

어떤 분들은 융자를 3년 전 5.5%로 40만 불 융자 받았는데 지난 3년 동안 낸 것은 다 없어지고 다시 30년을 더 지불해야 융자가 끝나는 것에 대하여 불만을 토로 하시기도 한다. 하지만 이는 잘못된 생각이다.

만약 4%의 이자로 재 융자를 하고 예전에 내던 페이먼트와 같은 금액($2,271) 계속 지불한다면 앞으로 30년이 아닌 22년 후면 융자금액이 다 갚아지게 된다. 즉 3년을 냈다 하더라도 5년 더 빨리 융자 금액을 갚을 수 있게 되므로 $2,271*60month=$136,260을 절약 할 수 있는 것이다.

다음은 비용의 문제이다. 재 융자를 한다는 것은 적게는 3,000불에서 많게는 5,000불까지 비용이 들어간다. 경비를 제하고 돈을 실질적으로 세이브하는 달을 Breakeven month 라고 한다. 보통 들어간 비용이 2년 안에 절약되는 페이먼트와 같아지면 재 융자를 해도 무방하다 한다. 하지만 2년 내에 이사갈 계획이고 이자가 많이 차이나지 않는다면 재 융자를 보류하는 것이 바람직하다.

이 경우 ‘No cost’ 융자를 알아봄도 방법이다. 돈 하나도 안들이고 이자가 100불 이라도 싸진다면 재 융자를 하지않을 이유가 없기 때문이다.

요즘같이 경기가 좋지 않고 앞으로를 예측하기 어려울 때 매달 $300
의 고정 비용이 덜 나간다면 얼마나 부담이 덜어 지겠는가? 경제적으로 안정되 있는 분들은 이번 기회에 30년 고정에서 15년 고정으로 갈아타는 것도 한번 생각해 볼만한 시기이다.

각자 자신의 처지에 맞는 융자를 깊게 생각하여 현명한 선택을 함이 가계에 큰 도움을 줄 수 있고 혹은 빨리 모게지를 갚아 노후에 페이먼트 없는 행복한 삶을 영위 할 수 있는데 더 없이 좋은 기회일 수도 있을 것이다.
(213)219-9988


브라이언 주
뉴욕융자 대표