판매자 융자로 사업체를 팔려고 하는데


<문> 운영해오던 사업체를 팔려고 하는데 요즘은 사업체 구입 융자조건이 까다로워 구입자가 은행 융자를 받지 못하고 있습니다. 따라서 사업체 매매대금을 10년간 분할 상환(Seller’s Financing)해 받고자 합니다. 분할 상환금에 대한 저당 또는 담보 설정에 관해 알고 싶습니다.

<답> 융자금액, 또는 제삼자로 부터 차용한 금액에 대해 저당을 설정하는 방법과 절차는 다음과 같습니다.

우선 일정한 금액을 융자 또는 차용한다는 내용을 확인하는 차용증서(Promissory Note)와 특정한 부동산이나 사업체에 저당을 설정해도 좋다는 저당설정동의서(Security Agreement)를 작성하게 됩니다.

저당을 설정할 대상을 담보물이라 하며 이는 저당설정 동의서에 명시되어야 하고 여기에 명시된 담보물에만 저당 설정이 가능하게 되는 것입니다. 저당을 설정하는 방법은 부동산에 설정하는 신탁증서(Deed of Trust)와 사업체 등과 같이 동산에 설정하는 UCC-1을 들 수 있습니다. 두 가지 서류 모두 공증을 받아야 하며 전자는 부동산이 위치한 해당 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 효력이 발생하고 후자는 사업체가 위치한 주 정부에 등기를 하게 됩니다.

따라서 보다 안전한 담보를 원한다면 매매하려는 사업체뿐만 아니라 구입자가 소유한 다른 부동산이나 사업체에 별도의 저당 설정을 요구할 수도 있습니다. 일단 저당권을 등기하게 되면 담보물이 매매될 때 저당권 설정자에게 차용증서에 따른 모든 금액이 지불되어야 담보물의 소유권이 새로운 구매자에게 양도되기 때문에 귀하의 권리가 보장되는 것입니다.


경매 입찰된 건물의 임대 계약은 소멸된다고 하는데


<문> 수년 전 20년 기간의 임대 계약을 체결하고 사업체를 운영해 오고 있습니다. 얼마 전에 건물주가 융자금을 제대로 갚지 않아 은행으로 부터 차압을 당한 것으로 알고 있습니다. 경매를 통해 건물을 구입한 새로운 건물주는 기존 임대 계약은 무효라며 다시 새로운 임대계약을 체결하던지 그렇지 않으면 상가를 비울 것을 요구하고 있습니다. 제 사업체는 장비 시설과 권리금이 대부분을 차지하는 사업체라 이전하기도 힘들고 또한 이전하게 되면 모든 권리금을 잃어버리는 결과가 됩니다.

계약서에 명시된 리스 권리가 일방적으로 소멸된다는 것이 이해가 되지 않습니다.

<답> 최근의 불경기와 건물주의 파산 또는 차압으로 빈번히 발생하는 사례라고 하겠습니다. 실제로 새로운 건물주가 기존의 리스 계약을 무효화 하거나 법적으로 책임지지 않아도 되는 경우가 있는데 전 건물주가 파산을 신청함으로써 경매를 통해 구입했을 경우, 차압 경매에서 구입했을 경우가 이에 해당합니다.

그러나 상기 두 가지 경우에 해당한다 하더라도 일방적으로 모든 기존 임대계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 몇 가지 예외적인 경우가 발생할 수 있는데 이는 상당히 전문적인 지식과 절차가 요구되기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 예를 들면 기존의 임대 계약이 차압을 행사하는 융자은행의 융자시기 또는 차압 사유 발생 시기보다 이전에 체결된 것이라면 차압 경매를 통해 구입한 새로운 건물주라고 하더라도 일방적으로 임대계약을 무효화하거나 파기할 수 없다고 하겠습니다.

따라서 기존의 임대계약, 또는 임대계약을 양도받은 것이라면 최초의 임대 계약 시기, 건물주의 융자 발생 시기, 차압사유 발생 시기, Notice of Default 등기 날짜 등 여러 가지 사항을 확인해 필요한 조치를 취해야 하겠습니다. 바른 시일 내 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.


계약서 매매 가격 실제 가격보다 낮게 하였는데


<문> 약 한 달 전 운영하고 있던 사업체의 매매 계약을 체결하고 에스크로를 설정했습니다. 실제 가격보다 훨씬 적은 가격으로 에스크로 서류에 서명하고 차액은 현금으로 받기로 했습니다. 일주일이 지나면 에스크로가 완료되는데 구입자는 차액에 해당하는 현금을 주지 않고 있습니다. 어떻게 대처해야 하는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 실제로 많은 사람들이 여러 가지 이유로 귀하처럼 이중 계약을 하는 것을 보게 됩니다.

이중 계약이란 표면적인 계약과 실제 이면 계약이 서로 다는 경우로 일정 금액을 현금으로 받고 서류상 매매 가격을 낮추어 에스크로를 설정하는 경우, 이러 분쟁이 많이 발생합니다. 이는 정상적인 방법이 아니며 상당한 위험부담이 수반되므로 절대적으로 삼가야 하겠습니다.

일반적으로 에스크로 서류에는 매매 당사자 간에 합의, 서명된 내용 이외에 어떠한 것도 이에 상반되는 내용이 없다는 조항이 있고 매매 당사자들은 이러한 조항을 확인하는 서명을 하게 되므로 이후에 당사자 간에 별도의 합의내용이 있다 하더라도 불리한 입장에 처하게 되는 것입니다.

따라서 꼭 필요한 경우에는 특정한 사항을 에스크로와는 별도로 합의한다는 규정을 두고 서면으로 명시해 두어야 합니다. 현금을 지불한 영수증이나 기록은 반드시 보관해 놓는 것이 현명하다 하겠습니다.

(213)639-2900


한태호 변호사