주택융자 시장이 조금씩 풀리고 있는 징후들이 나타나고 있다. 대표적인 융자기준이라고 할 수 있는 크레딧 점수와 다운페이먼트 비율이 지난해에 비해 소폭 낮아져 주택융자 문턱이 조금 낮아졌다. 일부 대형 은행들이 점보융자 발급 비율도 서서히 늘려가며 융자기준을 조금씩 낮춰가고 있다. 하지만 주택시장 침체 전과 비교할 때 융자시장의 문턱은 아직도 높다고 할 수 있다. 대부분의 주택 은행들이 융자를 최종 발급하기 전 대출자의 크레딧 보고서를 반복 점검하는 등 대출자의 자격요건을 거듭 확인하는 것이 아직까지 일반적 융자 발급 추세라고 할 수 있다. 따라서 융자 발급을 코앞에 두고도 몇 가지 부주의로 융자 발급이 전면 재검토되거나 발급 자체가 아예 거절되는 경우가 종종 발생한다. 이같은 뜻밖의 융자 거절을 피하기 위해 주택융자 발급 전 주의해야 할 점들에 대해 알아본다.


최종 대출 결정전 크레딧보고서 추가 점검
페이먼트 연체·신규카드 신청 체크
신청자 직업안정성도 갈수록 확인 꼼꼼히


■이직을 삼간다

융자신청 기간에 직장을 옮기거나 직업을 변경하는 행위를 가급적 피해야 원하는 융자를 제때에 발급받을 수 있다.

주택융자 신청 때 신청인의 크레딧과 다운페이먼트 비율도 중요하지만 최근에는 신청인의 직업 안정성도 강조되기 때문이다.

소득 증명 없이는 주택융자 발급이 거의 불가능해져 소득증명 관련서류를 제출하는 것이 거의 의무적인데 만약 융자신청 기간에 직장을 옮겼다가는 신청자의 직업 안정성이 의심받을 수 있다.

최악의 경우 융자 발급이 거절되는 것은 물론 자칫 융자 발급기간이 지연될 수 있어 주택 거래에 원치 않는 차질을 빚게 된다. 피치 못할 사정으로 이직을 해야 하면 은행 측에 새로 옮긴 직장에서의 소득이 전 직장에서만큼 안정적이라는 것을 증명해야 한다.

특히 직전에 종사하던 분야와 다른 분야의 직업으로 옮길 경우 은행 측에 직업 안정성을 증명해야 하는 절차가 다소 복잡해질 수 있으니 알아둔다.


■신용지출을 자제한다

구입을 희망하는 주택에 대한 융자를 신청한 뒤 융자 사전승인을 받았다고 해서 이제 두 다리 펴고 융자가 나오기만을 기다릴 수 없다. 만약 은행이 주택융자 최종 발급 전 대출 신청자가 차량이나 가전제품 구입 등 비교적 큰 금액을 신용 지출한 사실을 발견하게 되면 융자 발급을 전면 재검토하는 것이 최근 일반적인 추세다. 융자 발급에 대한 재검토가 실시되면 기간이 길어져 주택거래 절차가 지연될 수 있고 이에 따른 벌금 등의 금전적 손실이 발생할 수도 있다.

무엇보다도 융자발급 자체가 거절되면 주택구입 절차를 처음부터 다시 시작해야 하는 불상사를 겪을 수 있어 주택거래 중 가급적이면 불필요한 대규모 지출을 삼간다.

대출 신청자가 융자를 신청해 놓은 상황에서 대규모 신용지출을 하게 되면 그만큼 신청자의 부채 비율이 늘어나는 셈인데 이는 은행 입장에서는 ‘리스크’로 작용하기 때문이다. 신용지출이 아닌 현금 지출인 경우에도 주의해야 한다.
일부 은행에서는 융자 최종 발급 전 대출 신청자의 현금 보유 증명서 검토를 요청해 융자 신청 때보다 보유 현금이 현저히 줄었을 경우 문제삼을 수 있다.
필요한 지출은 가급적이면 필요한 융자를 발급 받고 주택거래를 완료한 뒤로 미루면 안전하다.


■2차 크레딧보고 점검에 대비

대부분의 은행이 융자 최종 발급 전 크레딧 보고서 점검을 한 번 더 할 수 있음을 명심하고 이에 대비한다.

지난 6월1일 발효한 패니매 융자기준 강화와 관련된 발의안에 따라 대부분의 은행이 융자 신청인의 크레딧 보고서에 대한 2차 점검에 나서고 있는 것이 최근 일반적인 관행이다.

따라서 융자 최종발급 전 크레딧 카드 페이먼트가 조금이라도 연체될 경우 이 사실이 신용평가 기관에 즉각 보고돼 주택융자 발급 절차에 영향을 미칠 수 있게 된다.

크레딧 카드 신규발급을 신청할 경우에도 크레딧 점수 하락에 영향을 줘 주택융자 발급이 지연될 수 있으니 주의한다.


■클로징 비용 넉넉히 준비

일부 주택 구입자들은 다운페이먼트 비용 마련에 모든 현금 자산을 쏟아 붓기도 하는데 이같은 부주의한 행위로 주택구입 때 자칫 낭패를 보기 일쑤다. 융자 발급을 코앞에 두고 클로징 비용이 부족해 주택구입이 지연될 수 있다. 클로징 비용은 대개 주택구입 금액의 최고 3%까지 해당할 수 있으니 주택구입 때 클로징 비용을 항상 넉넉히 준비해 둔다.


<준 최 객원기자>