■ 급 매물 구입

일명 ‘로보 사인’(robo-signing)으로 불리는 부실 차압처리 절차가 최근 주택시장을 발칵 뒤집어 놓았다. 은행의 차압 담당자가 서류 검토도 없이 마치 로봇처럼 사인했다고 해서 로보 사인으로 불리는 이번 사태로 특히 차압매물 거래가 한순간에 얼어붙었다.

플로리다 남부의 경우 9월 말에서 10월18일 사이 주택시장에서 은행 차압물의 20%나 자취를 감췄다. 부동산 업계에서는 부실 차압처리 사태가 진정될 때까지 당분간 차압매물의 숫자가 급격히 감소할 것이 아니겠느냐는 관측이 지배적이다. 하지만 모든 차압매물이 타이틀상에 오류가 있는 것은 아니다.

정상적인 절차를 거쳐 차압이 진행된 매물의 경우 타이틀 보험에 가입할 수 있어 일반적인 차압매물 거래를 거쳐 매매될 수 있다. 차압매물은 여전히 일반 매물보다 가격이 저렴한 데다 최근 사태로 인해 매입 경쟁도 다소 가라앉아 오히려 요즘을 차압매물의 매입 적기로 볼 수 있다. CNN 머니가 최근 소개한 차압매물의 종류와 구입 요령에 대해 알아본다.


타이틀상 소유권은 셀러, 매입 진행 문제없어
셰리프경매 매물 점검 못해 바이어 위험 부담


▲차압 직전 매물(Pre-foreclosure)

차압 직전 매물은 모기지 페이먼트 연체로 차압 절차가 이미 시작돼 경매를 앞두고 있는 매물이다. ‘숏세일’ 매물로도 불리는 차압 직전 매물은 거의 대부분은 모기지 원리금이 시세보다 높은 이른바 ‘깡통 주택’들이다. 모기지 페이먼트 부담을 견디지 못한 주택 소유주가 어떻게 해서든 차압만은 피해 주택을 처분하려고 선택하는 매매수단이다.

차압 직전 매물을 구입하려는 바이어는 셀러와 셀러의 렌더로부터 가격 및 구매조건에 대한 합의를 이끌어내야 한다. 따라서 거래 절차가 일반 매물 거래에 비해 다소 복잡하고 지연되기도 한다. 하지만 경매에 나오는 차압매물과 주택 구입 전 주택상태를 점검할 수 있어 안전하다.

연일 부실 차압처리 사태가 주택시장을 강타하고 있는 가운데 차압 직전 매물을 구입하는 것은 안전할까? 우선 타이틀상의 문제에 대해서는 특별히 걱정할 것이 없다. 차압 절차가 진행되고 있지만 주택 소유권은 셀러 개인에게 있으므로 타이틀상에 문제가 없다고 보고 구입에 나서도 무난하다.

▲셰리프 경매

숏세일을 통해 처분되지 않은 매물은 다음 단계로 셰리프 경매를 통해 새 주인을 기다리게 된다. 경매에 나오는 매물은 가격이 매우 낮은 반면 일반 바이어들이 구입하기에는 여러 가지 위험부담을 안고 있다. 가장 큰 위험 요소는 매물의 상태를 점검할 수 없다는 것. 낮은 가격에 덜컥 구입했다가 때로는 구입 후 수리비용으로 많은 비용을 지출해야 할 경우 발생한다.

아무래도 일반인들보다는 전문적인 부동산 투자가나 건축업자 등 주택 수리비용을 꿰뚫고 있는 바이어들이 투자용으로 구입하면 적합하다.

▲RE0

경매를 통해 처분되지 않은 매물은 결국 은행 측으로 소유권이 다시 넘어가게 된다. 은행 측에서는 이들 부실 부동산 자산을 보유하기보다는 다만 얼마라도 받고 매각해 회계 장부상의 손실을 최소화 하는데 나서려고 한다.

은행 소유로 다시 주택시장에 매물로 나오는 매물을 흔히 ‘Repo’(Repo-ssession) 또는 ‘REO’(Real Estate Owned)라고 부른다. 경매물에 비해서는 가격이 높지만 홈 인스펙션을 실시할 수 있어 주택 구입 전 예상 수리비용을 어느 정도 가늠해 볼 수 있다.

REO는 원칙대로라면 타이틀상에 오류가 없어야 하는데 최근 불거진 부실 차압처리 사태로 인해 구입 때 많은 주의를 기울여야 하는 매물이다. 은행 측의 부실한 차압처리로 인해 REO 매매가 완료된 후에도 소유권이 모호해졌기 때문이다. 전 주인이 차압절차의 적법성을 문제 삼아 소유권을 주장할 여지를 남겼기 때문이다.

부실 차압처리 사태가 이슈화된 뒤 일부 은행에서는 주택시장에 내놓았던 REO 매물을 다시 거둬들여 차압절차가 적절했는지를 점검하고 있다. 게다가 대부분의 주요 은행들이 주택 경매 일정을 줄줄이 중단하겠다고 발표해 주택시장에서 REO 매물도 그만큼 감소할 것으로 전망된다.


<준 최 객원기자>