마치 오픈하우스를 열면 바이어를 곧 찾을 수 있을 것 처럼 하는 이야기가 있다. 부동산 협회 조사 결과 오픈 하우스를 통한 주택 매매 성공률은 그다지 높지 않은 것으로 나타났다.

부동산 거래에 대한 전문지식이 적은 일반인들이 에이전트의 도움 없이 주택 거래에 나서는 것은 일종의 모험이라고 할 수 있다. 주택 거래 때 반드시 밟아야 하는 여러 절차가 복잡할 뿐만 아니라 부동산 거래 관련서류를 구하는 것부터 쉽지 않은 일이다.

더군다나 서류가 모두 영문으로 작성되어 있고 전문용어라 이해하기도 힘들다. 따라서 한인들의 경우 부동산 에이전트에 대한 의존도가 비교적 높은 편이어서 마치 에이전트가 하는 말을 부동산 관련 규정인 것처럼 듣기도 한다.

하지만 부동산 에이전트로부터 흔히 듣는 이야기 중 실상과 다른 것들이 때로는 섞이기도 한다. 현명한 셀러나 바이어가 되려면 에이전트가 하는 이야기를 곧이곧대로 듣지 말고 의문점이 있을 경우 이를 반드시 짚고 가는 지혜가 필요하다. 스마트 머니가 꼽은 부동산 에이전트가 흔히 하는 이야기들 중 실제와 다른 것들을 소개한다.

■오픈 하우스가 큰 도움?

집을 팔기 위해 에이전트들을 만나다 보면 가장 흔하게 들을 수 있는 마케팅 전략 중 하나가 바로 ‘오픈하우스’이다. 오픈하우스 전략을 강조하는 에이전트들은 마치 오픈하우스를 통해 바이어를 쉽게 찾을 수 있을 것처럼 이야기한다.

하지만 실상은 그렇지 않다. 스마트머니가 전국 부동산중개인협회(NAR)의 조사를 인용한 바에 따르면 오픈하우스가 주택 판매로 이어지는 비율은 매우 낮은 것으로 나타났다. 오픈하우스 방문객 중에는 당장 주택을 구입해야할 만큼 ‘급한’ 바이어가 적다는 것이다. 이웃 주민이 사인을 보고 방문해 자신의 주택과 비교하기도 하고 일부는 산책 중에 들르기도 한다. 오픈하우스를 통해 매물의 조건에 정확히 부합하는 바이어를 찾기 힘든 이유다. 반면 오픈하우스 개최는 오히려 에이전트에게 도움이 많이 된다.

■오퍼가 없다?

리스팅 계약을 맺은 리스팅 에이전트는 아무리 낮은 가격에 제출된 오퍼라도 셀러 측에 제출하도록 법으로 규정되어 있다. 하지만 일부 에이전트는 이같은 규정을 무시하기도 한다. 이들 에이전트가 내세우는 가장 흔한 변명은 ‘오퍼 가격이 너무 낮아 셀러의 감정을 상하게 하지 않기 위해’ 제출하지 않는다는 것인데 변명이고 엄연히 불법이다.

가장 흔한 이유는 오퍼 가격이 낮아질수록 수수료 금액도 낮아지기 때문이다. 또 리스팅 에이전트가 자신의 바이어게만 오퍼 제출 기회를 제공함으로써 수수료 금액을 2배로 챙기려고 하는 것도 이유가 될 수 있지만 모두 불법이다. 셀러는 리스팅 계약 때 가격의 높고 낮음에 상관없이 모든 오퍼를 제출해야 한다는 ‘당연한’ 사실을 리스팅 에이전트에게 못 박아 두고 리스팅 계약서 상에도 이같은 내용을 포함시켜 리스팅 에이전트를 상기시키는 것도 좋은 방법이다.

■조닝에 전혀 문제가 없다?

일부 에이전트는 매물을 보여주면서 여러 가지 리모델링 아이디어를 제시하며 바이어의 ‘드림 홈’에 대한 상상을 돕는다. ‘차고에 방을 하나 들여서 렌트를 주면 부수입이 생길 수 있다’ ‘집 앞의 나무를 베면 전망을 확보할 수 있을 것이다’라는 식으로 아이디어를 제공한다.

하지만 대부분 이는 단지 에이전트의 아이디어에 그치는 경우가 많다. 해당 시의 건축 관련 규제 및 조닝이 에이전트가 제시한 리모델링 아이디어를 승인하지 않으면 모든 계획이 물거품이 되고 만다. 에이전트의 말만 믿지 말고 건축업자에게 자문을 구하거나 시 규정을 직접 확인하도록 한다.

■바이어만을 대변한다?
바이어스 마켓이 지속되면서 바이어 전문 에이전트임을 자처하는 에이전트가 최근 크게 늘었다. 바이어 전문 에이전트라면 바이어가 적정한 가격에 주택을 구입할 수 있도록 바이어의 이익만을 대변해야 한다. 하지만 실상은 그렇지 않은 경우가 많다. 바이어의 이익을 보호하기는 커녕 거래 금액을 조금이라도 높여 수수료 챙기기에만 급급한 에이전트를 피해야 한다. 이같은 ‘짝퉁’ 바이어 에이전트와 차별화하기 위한 단체가 있는데 이 단체의 웹사이트를 통해 바이어를 전문으로 대변하는 에이전트를 물색할 수 있다. 전국바이어전문에이전트협회(www. naeba.com) 소속 에이전트들은 서약을 통해 바이어의 이익 보호를 자처하고 있다.

■개인 웹사이트가 매매 도움?

부동산 거래의 패러다임이 인터넷으로 바뀐 지 오래다.

이제 대부분의 바이어들은 인터넷을 통해 주택 매물 정보를 시간과 장소에 구애받지 않고 얻을 수 있게 됐다. 이를 겨냥해 개인 웹사이트를 가지고 있는 에이전트도 전에 비해 상당히 늘고 있다. 이들 개인 웹사이트 중 일부는 최근 매물 정보로 제때 업데이트 되고 유익한 부동산 정보를 싣기도 하지만 그렇지 못한 경우가 더 많다.

가장 많은 지적 사항은 웹사이트 실린 매물의 매매 여부에 대한 업데이트가 잘 이뤄지지 않는 다는 것이다. 이미 팔린 지 오래된 매물을 버젓이 웹사이트에 올려 놓고 바이어의 연락을 기다렸다가 결국 다른 매물을 소개시키는 데 사용하기도 한다.

셀러의 입장에서는 에이전트의 웹사이트가 인터넷 포털 사이트에서 검색이 얼마나 수월한 지를 확인해야 한다.