콘도 구입 전
알아야 할 점

콘도와 단독주택이 다른 점이 몇 가지 있다. 콘도의 경우 다달이 HOA 비용을 내야 하는 부담이 따르지만 단지 내 수영장, 공원, 테니스장, 체육관 등의 편의시설을 사용할 수 있는 장점도 있다.

또 콘도단지에는 여러 가구가 모여 거주하기 때문에 단독주택에 비해 사생활 보장이 덜 하지만 정원관리는 신경 쓰지 않아도 된다. 이처럼 콘도와 단독주택 거주 때 각각의 장단점이 있듯이 구입 때에도 사전에 알아둬야 할 점들에도 차이가 있다. 스마트머니가 전하는 콘도 구입 전 점검사항들에 대해 소개한다.

HOA 비용 연체율·적립금 등 파악
전문 매니지먼트사 관리가 바람직
세입자 비율·선정과정·비용 확인

◇ 입주자들의 불만 사항

콘도단지 내 입주자들의 불만사항이 무엇인지 사전에 파악한다. 불만사항은 셀러나 리스팅 에이전트의 입을 통해서는 듣기 쉽지 않다. 대신 콘도 홈오너스 어소시에이션(HOA)의 최근 회의록을 자세히 훑어본다. 만약 입주자들이 단지 내 상하수 시설이나 정원 관리에 대해 반복해서 불만사항을 제기하고 있다면 단지 관리가 제대로 이뤄지지 않고 있음을 알 수 있다.

HOA 회의록을 검토하다 보면 불만사항 외에도 앞으로 추진될 예정인 계획에 대해서도 파악할 수 있다. 만약 조만간에 대규모 주차장 보수공사라든지 건물 외벽 페인트, 또는 지붕수리 공사가 예정되어 있다면 입주 후 생활에 불편을 줄 수 있다. 또 공사 규모가 클 경우 콘도 소유주에게 특별 HOA 비용 등이 추가로 부과될 수 있어 콘도 구입 전 HOA 회의록 읽어보고 단지 내 돌아가는 상황을 파악한다.

◇ HOA 비용 연체율

입주자들의 HOA 비용 연체율을 파악한다. 연체율이 높다면 단지 관리에 대한 입주자들의 불만이 높다는 것을 의미할 수 있다. 동시에 HOA 예산이 부족해져 단지 내 시설에 대한 관리도 소홀해 질 수 있다. 또 단지 내 모기지 연체율, 차압률, 숏세일 매물 비율 등을 알아본다. 대개 모기지 페이먼트를 내지 못할 경우 HOA 비용도 밀리는 경우가 많다. 이 경우 HOA 비용 부족분을 메우기 위해 잔여 입주자들의 HOA 비용이 인상될 수도 있다.

◇ HOA 적립금 규모

단지 내 각종 시설의 수리를 위한 HOA의 적립금 규모를 점검한다. 전문가들에 따르면 콘도단지가 건축된 지 10년 미만이라면 총 보수 공사비의 약 10%가 적립되어야 적절하다고 한다. 또 건축 연도가 10~20년인 건물은 공사비의 약 25~30%, 20년 이상일 경우 공사비의 약 50%가 적립되어야 필요할 때 적절한 보수공사가 지체 없이 실시될 수 있다. HOA 비용이 주변 다른 단지에 비해 비정상적으로 낮다면 단지 내 보수공사나 관리가 제대로 이뤄지지 않고 있거나 편의시설이 제대로 갖춰져 있지 않음을 의심해 본다.

◇ HOA 건물보험

HOA가 가입한 건물보험의 보상내역을 숙지한다. 우선 보상내역 중 건물 ‘대체 비용’(replacement costs) 부분을 확인한다. 자연재해로 인해 건물이 파손됐을 경우 재건축 비용을 HOA의 건물보험에 의해 적절히 보상 받을 수 있는 지를 확인하면 된다. 이밖에도 보상내역 건축 규정과 관련된 내용이 포함됐는지도 알아본다.

만약 지은 지 오래된 콘도건물의 경우 최신 건축규정에 위배돼 수리에 나서야 하는데 이 경우 수리비를 보험으로 보상받을 수 있다면 HOA 비용 인상 우려로부터 안심할 수 있다. 또 대부분의 HOA 보험은 입주자의 개인 재산이나 신체적 피해에 대해서는 보상을 하지 않는다. 따라서 입주자가 건물 내에 발생하는 피해에 대해 보험을 별도로 가입해 둘 것이 권장된다.

◇ 건물(단지) 관리 업체

콘도단지 소유주가 단지를 직접 관리하는 콘도는 피하면 좋다. 전문 매니지먼트 업체에 비해 관리가 소홀한 경우가 많다. 특히 소유주가 타주 등 먼 곳에 위치하고 있다면 각종 불만사항에 대한 대처도 시간이 걸릴 수밖에 없다. 전문 매니지먼트 업체에 의해 단지가 관리되고 있다고 하더라도 콘도 구입 전 업체의 평판이나 관리 방식 등에 대해서 알아볼 필요가 있다. 이미 입주한 콘도 소유주나 이웃 등에게 단지 관리 상황에 대해 문의해 볼 수도 있고 가능하면 매니저를 직접 만나 면담해 보는 것도 좋은 방법이다. ‘의사소통’이 불편한 매니저를 만나면 거주기간 내내 불편 사항을 안고 사는 수밖에 없다.

◇ 임대관련 규정

단지 내 입주자 중 세입자의 비율이 10%를 넘을 경우 HOA 규정에 임대관련 규정이 포함되는 경우가 많다. 만약 콘도를 투자 용도로 구입한다면 HOA 임대관련 규정을 주의해서 살펴볼 필요가 있다.

세입자 비율이 높은 단지의 경우 일부는 매니지먼트 업체가 콘도 소유주를 대신해서 세입자를 찾아주기도 한다. 이때 업체의 세입자 선정과정과 비용 등을 알아본다. 또 업체에서 사용하는 임대 계약서에 혹시 건물주에게 불리한 내용이 없는 지도 검토한다.

투자용으로 콘도를 구입할 경우 한 가지 주의할 점이 있다. HOA에서 언제든지 임대 관련규정 변경에 나설 수 있다. 만약 단지 내 세입자 비율이 감소하고 있는 상황이라면 임대관련 규정이 불리하게 변경될 가능성이 크다.


<준 최 객원기자>


콘도는 단지 내에 다가구가 모여 거주한다는 특성상 구입 전 알아둬야 할 점들이 단독주택과 다르다. 구입 전 HOA 규정을 검토해 불리한 사항이 없는지를 확인한다.