다운 페이먼트 마련 어떻게

요즘을 주택 구입의 최적기라고들 한다. 주택 가격이 4년여에 걸쳐 큰 폭으로 하락했고 모기지 이자율도 사상 최저 수준을 이어가고 있기 때문이다. 주택 가격은 2006년 정점 대비 평균 약 30~40% 하락한 수준이고 30년 평균 고정 모기지 이자율은 4.42%로 1971년 이후 가장 낮다. 그동안 인내심을 갖고 주택 구입 적기만을 손꼽아 기다려오던 바이어들이 환영할만한 주택 구입 여건들이 동시에 형성되고 있는 것이다. 하지만 바이어들의 주택 구입 결정을 가로 막는 것이 딱 한가지 있다. 서브 프라임 사태 이후 까다로워진 융자 조건이 주택 구입을 어렵게하는데 여러 조건 중 다운페이먼트 마련이 힘들어 주택 구입을 포기하는 사례가 많다. 특히 생애첫주택구입자가 ‘보금 자리’ 마련의 꿈을 접는 가장 큰 이유가 바로 다운페이먼트 마련에 실패하기 때문이라고 한다. 대개 다운페이먼트라고 하면 현금이나 즉시 현금화가 가능한 양도성 예금증서나 주식 등의 유동 자산만을 머리속에 떠 올리게 마련이다. 하지만 재테크 전문가들에 따르면 유동 자산 외에도 각종 정부 프로그램, 기타 자산을 활용한 재테크 기법으로도 얼마든지 다운페이먼트를 마련하거나 또는 다운페이먼트없이도 주택 구입이 가능하다. US 월드뉴스앤리포트가 최근에 소개한 주택 구입시 다운페이먼트 마련 방법에 대해 알아본다.


재향군인회·농무부 보증으로 구입
저소득층·생애 첫 주택 구입자 대상
가주 정부서 집 값 102%까지 융자


◇재향군인회, 연방농무부 융자

소위 말하는 VA융자는 ‘연방 재향군인회’(Veterans Affairs)가 보증하는 융자로 최근 미국이 해외에서 치르는 전쟁이 잦아 지면서 군관계 주택 구입자들에게 인기를 끌고 있지만 잘 알려지지는 않았다.

VA융자를 받게 되면 다운페이먼트가 전혀 필요하지 않기때문에 ‘노 다운’으로도 주택을 구입할 수 있다.

군제대자, 현역군인, 주방위군, 또는 예비군 등이 VA 융자 자격 대상인데 재향군인회가 보증하는 개인 융자 업체를 통해 주택 융자를 발급받게 된다. 전국 대부분의 지역에서 약 40만달러까지의 융자액에 대해 재향군인회가 보증을 선다.

또 융자 발급시 발생하는 각종 클로징 비용을 정부가 규제하기 때문에 터무니 없이 높은 비용을 낼 걱정이 없고 이 비용을 셀러에게 대신 지급하도록 요청할 수 있기 때문에 다운페이먼트가 전혀 없어도 주택을 구입하는 일이 가능하다고 보면된다. VA론을 받으려면 재향군인회가 정한 소득과 크레딧 규정을 통과하면 되는데 VA 웹사이트 ‘www.va. gov’에 가면 확인할 수 있다.

만약 농촌이나 교외 지역에 위치한 주택 구입을 계획한다면 연방농무부(USDA)가 보증하는 융자를 통해 다운페이먼트 없이도 주택을 구입할 수 있다. 연방농무부의 농촌개발국 웹사이트 ‘www.rurdev.usda.gov’에 가면 다운페이먼트가 필요 없는 농무부 보증 주택 융자 프로그램에 대한 자세한 내용을 확인할 수 있다.


◇각 주정부 다운페이먼트 보조 프로그램

저소득층이나 생애 첫주택구입자를 위한 다운페이먼트 보조 프로그램 또는 저리 융자 프로그램을 잘만 활용하면 다운페이먼트 마련에 대한 부담없이도 주택 구입의 꿈을 이룰 수 있다. 주택 보조 프로그램은 각 주별 주택금융국이 주관하고 주별로 조금씩 차이가 있는데 가주의 경우 ‘가주주택금융국’(Cal HFA)이 관련 프로그램을 시행하고 있다.

가주주택금융국에서는 현재 ‘퍼스트 모기지 론 프로그램’, 다운페이먼트 보조프로그램 등을 통해 저소득층 및 첫주택구입자들의 주택 구입 부담을 덜어주고 있다. ‘Cal30’로도 불리는 퍼스트 모기지 론 프로그램의 경우 금융주택국이 보증하는 렌더를 통해 주택 가격의 최고 95%까지 30년 고정 융자를 제공하는 프로그램이다.

만약 주택 구입자가 다운페이먼트나 클로징 비용이 부족하면 2차 융자 형식으로 주택 가격의 최고 102%까지 융자를 해주기때문에 다운페이먼트 마련에 대한 부담없이 주택을 장만할 수 있다.


다운페이먼트 마련이 힘들어 주택 구입을 포기하는 사례가 늘고 있다. 하지만 정부 보조 프로그램 등을 잘 활용하면 ‘노 다운’으로도 얼마든지 주택을 구입할 수 있는 방법이 있다.


3.5%만 다운하면 FHA 융자 가능


Cal30 프로그램의 혜택을 받으려면 가주주택금융국이 정한 소득 상한선을 넘으면 안되는데 LA 카운티의 경우 3인 가족은 연6만7,050달러, 4인 이상 가족은 연 7만4,500달러, 오렌지 카운티는 연 9만1,140달러(3인 이상)만 넘지 않으면 Cal30 프로그램의 자격이 된다. 리버사이드 카운티와 샌버나디노 카운티의 소득 상한선은 3인 가족의 경우 6만9650달러, 4인 이상은 7만7,400달러로 동일하다.

가주주택금융국은 이밖에도 ‘저소득층주택 파트너십 프로그램’(AHPP)와 ‘가주주택구입자 다운페이먼트 보조 프로그램’(CHDAP) 등의 주택 구입 보조 프로그램을 시행 중이다. AHPP는 300여 지자체 및 비영리단체와 협력하여 첫주택구입자나 저소득층의 다운페이먼트 일부를 보조해주는 프로그램이다. CHDAP는 주택 구입자가 다운페이먼트나 클로징 비용으로 사용할 수 있도록 주택 구입가격이나 감정가 중 낮은 금액의 3%까지 2차 융자 형식으로 제공하는 프로그램이다.

자세한 내용은 금융국 웹사이트 ‘www.calhfa.ca.gov’에서 확인할 수 있고 의문사항은 ‘homeownership@calhfa.ca.gov’로 문의할 수 있다.


◇FHA 융자

VA, USDA 융자, 또는 주별 주택 구입 보조프로그램의 자격이 안 된다면 FHA 융자를 고려해 볼 수 있다. 연방주택국(FHA)이 채무자의 채무 불이행시 융자를 보증해주는 FHA 융자는 최저 주택 가격의 3.5%에 해당하는 다운페이먼트만 있어도 융자가 가능하다. 예를들어 40만달러짜리 주택을 구입할 경우 다운페이먼트로 1만4,000달러만 마련하면 되고 클로징 비용도 셀러에게 최고 주택 가격의 6%까지 요청해 해결할 수 있다. 이처럼 유리한 융자 조건 탓에 한때 잠자고 있던FHA 융자 신청 비율이 최근에 크게 늘었다. 2006년 전체 주택 구입 융자의 약 3%를 차지했던 비율이 최근에는 약 30%로 증가한 것으로 나타났다. 하지만 FHA는 조만간 융자 규정을 강화할 계획인 것으로 알려졌다. 강화된 새 규정이 시행되면 최저 다운페이먼트는 주택 가격의 5%로 상향 조정되고 셀러에게 요청할 수 있는 클로징 비용은 주택 가격의 최고 3%로 하향 조정될 예정이다.


◇ 각종 은퇴 연금 계좌

◆ IRA: 은퇴 연금 계좌 중 IRA를 활용해 주택 구입에 필요한 다운페이먼트의 일부를 마련할 수 있다. 59.5세 미만으로 과거 2년간 주택 소유 기록이 없다면 최고 1만달러까지 조기인출벌금을 내지않고 인출해 다운페이먼트로 활용할 수 있다.

◆ 401(k): 퇴직연금 401(k)를 이용해서도 다운페이먼트를 마련할 수 있는데 반드시 거주용 주택 구입에 사용해야하고 재정난을 증명하는 서류를 첨부해야 한다. 401(k)로부터 인출할 수 있는 금액은 적립금의 최고 50%로 최고 5만달러까지다.


◇ 금전 증여

부모나 친지로부터 금전을 증여 받아 다운페이먼트를 마련하는 것도 가능하다. 현금 증여의 경우 독신의 경우 최고 1만3,000달러, 부부의 경우 최고 2만6,000달러가 넘는 금액에 대해서는 과세대상이 되는 점도 알아둔다.


401(k)나 IRA 등 각종 은퇴 연금 계좌를 통해서도 주택 구입에 필요한 다운페이먼트를 마련할 수 있다.