주택 모기지 이자율이 사상 최저치를 경신을 거듭하고 있다. 8 월 첫째주 30년 고정 모기지 이자율의 전국 평균은 4.49%로 전주의 사상 최저치 4.5%의 기록을 갈아 치웠다.

15년 고정 이자율 역시 3.95%로 하락해 프레디맥이 집계를 시작한 1971년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 이처럼 이자율이 큰 폭으로 떨어지고 있음에도 주택 거래량에는 큰 영향을 미치지 못하고 있다.

경제 전반에 대한 뚜렷한 회복 기미가 보이지 않고 고용시장이 불안한 탓도 있지만 무엇보다도 주택 융자를 얻는데 아직도 여러 장애물이 있기때문이다. 융자 중개업체 레거시 그룹에 따르면 최근 융자 승인율은 약 30%대로 융자 신청자 10명중 7명은 주택 융자를 받는데 어려움을 겪는 것으로 나타났다.

주택시장 호황기에 10명 중 9명이 융자를 받는데 성공했던 것에 비하면 최근 주택 융자 시장이 꽁꽁 얼어 붙었음을 알 수 있다.

그렇다면 최근 어떤 장애물들이 주택 융자를 힘들게 하는 것일까? 전보다 높아진 크레딧 점수와 소득 기준, 높은 다운페이먼트 비율 등이 있을 수 있다. 이밖에도 최근 주택 구입자들의 융자 승인을 어렵게하는 기타 요인들을 알아본다.


table>최근 주택 융자가 힘든 요인 중 하나는 전보다 높은 크레딧 점수 규정이 적용되기 때문인 것으로 지적되고 있다.


크레딧점수 740점 넘어야 낮은이자율 혜택
수시로 변하는 융자조건·낮은 감정가 골탕


■ 높은 크레딧 점수 기준

모기지 이자율이 매주 사상 최저 수준으로 떨어지고 있다. 30년만에 한번 올까 말까 한 기회라고 부동산 및 융자 전문가들은 입을 모으고 있다. 하지만 전보다 까다로워진 융자 조건 탓에 일정 크레딧 수준을 갖추지 못하면 바닥 수준의 이자율은 ‘그림의 떡’이 될 수밖에 없다.

물론 최근에도 크레딧 점수 620점대로 융자를 받는데 성공할 수 있지만 낮은 이자율을 적용 받는 것은 포기해야 한다. 주택 시장이 호황기이던 2006년에는 크레딧 점수 680점으로 유리한 이자율을 적용 받을 수 있었다. 하지만 서브 프라임 사태 이후 각종 융자 조건이 엄격해진 탓에 최근에는 크레딧 점수가 740점을 넘어야 유리한 이자율을 적용 융자를 받을 수 있다.

■ 낮은 주택 감정가

주택 감정가가 계약 금액보다 낮아 융자가 거절되는 경우도 최근에는 수두룩하다. 주택 구입자가 융자 승인에 필요한 여러 장애물을 통과했다고 하더라도 감정가가 낮게 나오는 바람에 막판에 융자 승인에 어려움을 겪게 되는 것이다. 최근 감정가가 낮게 나오는 원인은 여럿 있다.

우선 주택 매매가 최근 급격히 줄어 비교 대상이 될 만한 매물을 찾기가 힘들다는 것이다. 비교 대상 매물이 없어 정확한 감정이 어렵고 낮은 감정가로 이어지고 있다. 또 숏세일, 차압 매물 등 급매성 매물이 주택시장에 쏟아 지는 바람에 낮은 주택 감정가에 영향을 미치기도 한다.

무엇보다도 연방정부가 ‘감정가 부풀리기’ 관행을 막기 위해 올 초부터 실시 중인 새 주택감정 규정(HVCC)이 최근 낮은 감정가의 주원인이라고 전문가들은 지적하고 있다. 정부가 본래 의도했던 ‘감정가 부풀리기 방지’라는 취지가 오히려 주택 거래를 가로 막는 역효과를 낳고 있다는 지적이다. 새 규정 시행에 따라 융자 은행 측이 선정한 주택 감정사들이때로는 경험이 부족하거나 해당 지역에서의 감정 경험이 부족해 주택 감정이 올바로 이뤄지지 않고 있다는 것이다.

■ 자영 업자

의회는 최근 ‘거짓 융자’를 불법행위로 간주하는 법안을 소개했다. 거짓 융자는 소득증명 관련서류가 불충분하거나 아예 없어도 융자를 승인하는 편법을 의미한다. 불과 수년 전만해도 일부 소득이 일정하지 않거나 불충분한 자영업자들이 이같은 관행의 혜택을 받아 주택 구입이 가능했다. 하지만 이같은 관행을 악용하는 일부 구입자나 융자 업체를 근절하기 위해 거짓 융자를 불법으로 규정하겠다는 것이 정부의 취지다.

하지만 주택 구입을 희망하는 자영업자들이 선의의 피해를 입을 수 있다는 것이 부동산 및 융자 업계의 우려다. 그렉 쿡 퍼스트 타임 홈바이어스 네트웍의 융자 중개인은 “대개 자영업자들은 ‘페이롤 세금’액을 최소화하고 사업 재투자를 위해 본인에게 지급되는 소득을 적게 보고하는 경향이 있다”며 “융자 신청때 소득 규정이 미달해 불이익을 받을 수 있다”고 설명했다.

■ 콘도미니엄 융자

콘도미니엄을 구입하려는 구입자들은 일반 주택 구입자에 비해 융자 얻기가 최근 좀 더 힘들어졌다. 콘도 구입 융자 승인때 융자 은행 측은 콘도 홈오너스 어소시에이션의 적립금 규모, 실제 콘도 소유주 입주율, HOA 비용 연체율 등을 엄격히 검토하는데 어느 한 조건이라도 미달하면 융자 승인을 거절한다.
특히 FHA 융자시 이같은 규정이 엄격히 적용되기 때문에 콘도 구입을 희망하는 주택 구입자들은 해당 콘도의 재정 건전성을 사전에 파악하면 융자 승인에 도움이 된다.

■ 수시로 변하는 융자 조건

최근 급변하는 융자 조건을 이해하지 못하는 주택 구입자들이 많다. 워렌 그린리 리맥스 부동산 중개인은 “불과 2년전에는 크레딧 점수만 좋아도 주택 크기에 상관없이 융자 승인이 가능했다”며 “하지만 최근에는 크레딧 점수가 최소 700 이상, 가구 부채 비율은 36% 미만, 다운페이먼트는 20% 이상, 안정적인 직장 등의 조건을 갖춰야 융자가 수월하다”고 말했다.

그린리는 또 “모든 조건을 충족할 구입자가 많지 않기때문에 일부 융자 조건을 완화할 필요가 있다”고 말했다.


<준 최 객원기자>


주택 규정이 까다롭게 변경돼 주택 감정이 계약 금액보다 낮게 나오는 것도 최근 융자 승인율이 감소한 원인 중 하나다.