까다로운 절차 없고 매매기간 대폭 단축
크레딧 안 좋으면 ‘리스-투-오운’고려
종신형 생명보험 담보로 대출 받을수도

주택융자 대안으로 뜨는 자금마련법

주택 융자 시장이 서서히 풀리고 있지만 아직도 어려움을 겪는 주택 구입자들이 많다. 서브 프라임 사태 직후 꽁꽁 얼어 붙었던 융자 시장에 정부가 거액의 공적 자금을 투입, 해빙을 시도했지만 만족스런 결과는 얻지 못했다는 평이다.

첫 주택 구입자든, 재구입자든 주택 구입 때 융자를 얻어야 하는데 아직도 각종 융자 규정이 깐깐하게 적용돼 주택 융자가 힘들다는 것이다. 최근 주택 융자가 힘든 데는 엄격한 융자 규정 적용 외에도 여러가지 요인이 있을 수 있다. 숏세일이나 차압으로 보유 주택을 처분한 경우 규정에 따라 일정 기간 주택 융자를 얻기가 어려워 진다. 일부 자영업자의 경우 소득이 일정치 않아 은행의 융자 승인을 얻는데 실패하기도 하고 일부는 부동산 및 금융 자산을 꽤 보유하고 있음에도 경기 침체 탓에 이자 및 임대 수익이 감소하는 바람에 융자를 거절 당하기도 한다.

그렇다면 융자 은행으로부터 융자를 받지 못하면 주택을 구입할 방법이 전혀 없는 것일까? 흔히 사용되는 주택 융자 외에는 대안이 없을까? 금융정보 웹사이트 인베스토피디아가 소개하는 주택 융자 대안으로 알아두면 좋은 4가지 주택 구입 자금 마련법에 대해 자세히 알아본다.

◇ 종신형 생명 보험 담보 융자

‘종신형 생명 보험’을 납입하고 있다면 이를 담보로 주택 구입에 필요한 융자금을 마련해 볼 수 있다.

종신형 생명보험은 기간형 생명보험에 비해 보험료는 약 2배 이상 높지만 가입자가 사망할 때까지 보험이 지속되는 것이 특징으로 보험 혜택에 저축 효과도 있다. 따라서 가입자의 보험 계좌에 현금 가치가 쌓이고 필요할 때 언제든지 이를 사용할 수 있는데 주택 구입 시에도 유용하게 활용할 수 있다는 것이다.
종신형 생명 보험 계좌에 현금 가치가 꽤 쌓여 있다면 주택 융자 대안으로 활용할 수 있고 일반 주택 융자시 거쳐야하는 까다로운 승인 절차를 밟을 필요 또한 없어 좋다. 다만 융자 금액이 크고 상환이 이뤄지지 않으면 생명 보험의 액면가가 감소하는 단점이 있다. 만약 종신형 생명 보험을 통해 주택 구입 자금을 마련하기로 결정했다면 보험사를 상대로 사전에 점검해야할 사항이 몇 가지 있다.

우선 적용 이자율을 알아본다. 만약 일반 주택 융자에 적용되는 이자율보다 크게 높다면 매력이 떨어진다. 융자 후 보험 액면가를 대상으로 제공되는 연 배당금 감소 가능성과 감소폭도 미리 점검한다. 대개 생명보험의 이자 또는 투자 수익에 대해서는 세금 유예 혜택을 받게되는데 융자 후 융자 금액에 대해 과세될 수도 있다. 또 융자로 인해 기존에 약정된 사망 보험금액이 조정될 수도 있으니 주의한다.

이밖에도 융자금 상환 계획, 사망 보험금 감소에 따른 계획, 기회 비용 등은 생명 보험 담보 융자 실시 전 스스로 점검해야 할 사항들이다.

◇ 셀러 직접 융자

셀러가 바이어에게 주택 구입에 필요한 금액을 직접 빌려주는 형식의 융자다. 까다로운 융자 절차를 거치지 않아도 되고 주택 매매 절차가 대폭 단축되는 장점이 있다. 융자 은행을 통할 경우 부과되는 각종 융자 수수료가 없는 것도 셀러 직접 융자의 장점이다.

주택 시장 호황기에는 셀러 직접 융자가 제공되는 매물을 찾기 힘들었지만 최근에는 증가 추세에 있다. 주택 시장 침체에 따라 주택 판매가 쉽지 않고 동시에 융자를 받는데 어려움을 겪는 바이어도 많기때문이다. 따라서 셀러, 바이어 양측에 모두 유리한 일종의 ‘윈윈’ 주택 판매 수단이라고 할 수 있다.

셀러와 바이어간 셀러 직접 융자 조건에 합의하면 일종의 ‘약속 어음’ 증서를 통해 융자 원금, 이자율, 상환 조건, 채무 불이행에 따른 제재 조건 등이 구체적으로 명시된다. 셀러 직접 융자시 각종 조건은 전적으로 셀러와 바이어간의 합의해 의해 이뤄지기때문에 협상을 통해 얼마든지 조정이 가능하다.

반면 셀러 입장에서는 셀러 직접 융자시 몇가지 주의해야할 점들이 있다. 대부분의 융자 계약서는 셀러 직접 융자 방식으로 주택을 판매할 경우 잔여 융자 원리금을 일시불로 상환하도록하는 규정을 두고 있다. 따라서 잔여 융자금의 규모가 클 경우 셀러 직접 융자가 수월치 않게 된다. 또 셀러 직접 융자를 통해 주택을 판매한 후에도 셀러가 채권자로서의 위험성을 지니게 된다. 이 경우 약속어음을 제 3자에게 판매해 위험성을 제거할 수 있지만 전문가의 상담이 필요하다.

◇ 리스 옵션

주택 융자를 거절 당했다면 ‘리스 옵션’을 통해 주택 구입에 나설 수도 있다. ‘렌트 투 오운’(Rent-to-Own) 또는 ‘리스 투 오운’(Lease-to-Own)이라고도 불리는 리스 옵션은 바이어가 주택을 일정 기간 임대한 후, 계약 기간 만료시 해당 주택을 구입할 수 있는 권한을 행사할 수 있는 방식이다.

당장 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 금액이 부족하다거나 크레딧 점수가 낮아 주택 융자가 어려울 경우 리스 옵션 방식을 활용할 수 있다. 리스 옵션 계약이 체결되면 주변 임대 시세보다 높은 임대료를 프리미엄 형식으로 매달 납부해야 하지만 임대 시세와의 차액은 주택 구입 결정시 다운페이먼트로 활용할 수 있다. 이를 테면, 바이어가 20만달러짜리 주택을 리스 옵션 형식으로 임대할 경우 주택가격의 2.5%에 해당하는 5,000달러를 계약금으로 납부하고 월 임대료 1,000달러에 프리미엄 400달러씩을 더 내는 형식이다.


‘셀프 IRA’활용해 구입할수도


이중 계약금 5천달러와 프리미엄에 해당하는 월 4백달러는 임대가 끝난 후 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 금액으로 적립된다.
대부분의 임대 계약 기간이 1년인 점을 감안하면 1년후에는 9천8백달러를, 만약 3년을 임대하게 되면 1만9천4백달러의 금액을 다운페이먼트로 모을 수 있다. 또 바이어의 크레딧 점수가 낮을 경우 임대 기간 중 크레딧 점수를 높일 수 있는 기회로 적극 활용할 수 있어 좋다.

반면 주의해야할 점도 있다. 만약 임대료를 제 때에 내지 못하거나 임대 기간 만료 후 바이어의 사정으로 주택을 구입하지 못할 경우 앞서 지불한 계약금과 그동안 적립해온 렌트 프리미엄을 몽땅 돌려받지 못 할 수도 있다. 임대료가 밀려 집주인이 강제 퇴거 조치를 실시할 경우와 바이어가 주택 구입에 필요한 융자를 받지 못하게 되면 이같은 불상사가 생길 수 있다. 바이어는 계약서에 만약 융자를 받지 못 할 경우 계약금과 프리미엄을 다시 돌려받는 다는 조건을 반드시 포함시켜 이같은 불상사를 미리 막을 수 있다.

만약 주택 가격이 떨어지는 상황이라면 바이어와 셀러 모두가 동시에 손해를 볼 수 있다. 바이어는 같은 조건의 저렴한 가격대의 집을 구입할 수있는 기회를 놓치게 된다. 셀러와 재협상을 통해 가격을 재조정 해볼 수 있지만 셀러의 합의 이끌어내지 못하면 역시 계약금과 프리미엄을 포기할 수 밖에 없다. 이 경우 셀러 역시 ‘보증수표’와 다름없던 바이어를 잃게 돼 바이어를 다시 찾아야 되는 노력을 시작해야한다.

주택 차압에 따라 입게 될 피해도 바이어들이 주의해야 할 점 중 하나다. 만약 임대 기간 중 주택이 차압되면 집장만의 꿈에 부풀어 있던 바이어들은 빈 손으로 걸어나가야 한다. 최근 기승을 부리고 있는 ‘차압 방지’를 사칭한 사기도 이같은 피해에 해당한다. 차압을 방지해주는 조건으로 집주인으부터 소유권을 넘겨받은 사기단이 바이어들과 리스 옵션 계약을 맺고 계약금 등을 챙긴 후 감쪽같이 사라지는 일들이 심심치 않게 발생하기 때문이다.

이밖에도 바이어들은 미래의 소득을 잘 예측해 주택 가격을 결정해야한다. 주택 구입시 납부애햐 되는 모기지 페이먼트를 현재의 소득 수준에 맞춰진 월임대료로 기대했다가는 낭패보기 일쑤다. 집 장만에 따른 재산세, 보험료 기타 관리 비용들도 함께 고려해야 한다. 이같은 피해들을 사전에 막기위해서는 무엇보다도 부동산 전문변호사나 부동산 중개인 등의 전문가와의 상담하고 계약서를 철저히 작성하는 자세가 반드시 필요하다.

◇ 셀프 IRA

은퇴 연금의 일종인 ‘셀프 IRA(Self-Directed IRA)’를 활용해 주택 구입 자금을 마련할 수 있다. 401(K)나 개인 연금 IRA는 가입자가 직접 관리를 못하고 전문 투자기관에 신탁 투자하는 반면 셀프 IRA는 부동산 및 자기 관심 분야에 직접 투자 및 관리할 수 있도록 허용한다. 따라서 셀프 IRA 가입자 중 부동산 투자에 관심있는 가입자를 찾아 융자를 받는 형식이다. 셀프 IRA 규정 상 본인의 부동산 구입에 셀프 IRA를 사용하지 못하기 때문이다.

실례로 부동산 중개인 로빈 데니얼스도 이 방법을 통해 투자용 주택 구입에 성공했다. 데니얼스는 2년 전 본인이 5만달러를 투자하고 셀프 IRA 투자자로부터 5만달러를 융자 받아 플로리다 지역에 10만달러짜리 낡은 주택을 구입했다. 융자 조건은 주택 판매에따른 이익을 반반씩 분배하기로 하는 것이었는데 수개월 후 18만2,000달러에 주택을 처분해 이익을 남기는 데 성공했다.


자료: 프레디맥, 8월 11일 현재; (Margin: 은행부과 금리)