주택시장 침체‘깡통주택’처분

주택시장의 침체가 속시원하게 해소되지 않고 있다. 최근 연방센서스국이 발표한 자료에 따르면 6월 중 단독주택에 대한 신축 건수와 신축 허가 건수가 동반 하락했다. 주택시장의 미래가 아직도 불투명함을 보여준 발표라고 하겠다. 이같은 주택시장 침체 속에서 기존 주택소유주들이 새 집을 구입하는 일이 점점 어려워지고 있다.

가장 큰 이유는 기존 보유주택을 처분하는데 큰 어려움을 겪고 있기 때문이다. 주택가격 하락으로 인해 주택 가치가 감소해 주택 처분이 쉽지 않은 것이다. 일부는 주택시세가 모기지 원리금보다 낮은 이른바 ‘깡통주택’으로 주택 처분방법이 제한적이다.

그나마 에퀴티가 남아 있는 주택의 소유주도 손실을 감수하면서까지 주택을 파는 일을 꺼리기 때문이다. 상대적으로 최근 주택시장에서 첫 주택 구입자의 비율은 큰 폭으로 증가하고 있다. 전국 부동산중개인협회(NAR)의 조사에 따르면 지난해 한해 동안 전체 주택 구입자 중 첫 주택 구입자의 비율은 약 47%로 절반에 육박하고 올해 5월에도 비슷한 수준인 약 46%를 기록했다.

바이어 융자비용 절약 ‘명의이전’방식 유리
이주·은퇴주택 구입땐 현주택 손실 바로 보상

집을 팔 계획이라면 주변 시세보다 가격을 낮춰서라도 빨리 팔아야 주택 보유에 따른 손실을 막을 수 있다고 전문가들은 조언한다.

정부의 세제혜택과 더불어 처분해야 할 주택이 없어서 비교적 쉽게 주택구입에 나설 수 있었던 것으로 풀이할 수 있다. 주택 관련 비용을 감소하기 위해 작은 집으로 이사 가려거나 아니면 주택구입 적기인 기회를 이용해 좀 더 큰 규모의 집으로 이사 가려 해도 보유 중인 주택을 처분해야 하는데 최근 주택시장 사정이 이를 허락지 않는 것이다. 사면초가에 놓인 주택소유주들이 주택을 처분할 수 있는 길은 없을까? 주택 판매를 원하는 주택 소유주들을 위해 금융전문 웹사이트 인베스토피아가 소개하는 주택판매 요령을 소개한다.


대부분의 주택 모기지 상품이 ‘명의 이전’(assumable)이 가능하다는 조건을 포함하고 있다. 융자 명의 이전이란 바이어가 셀러의 현재 융자 잔금과 조건을 그대로 이전 받는 조건으로 주택을 구입 한다는 것이다.
예를 들어 어느 셀러가 자신의 주택을 25만달러에 팔기를 희망하고 모기지 잔여 금액이 약 22만5,000달러라면 셀러 명의로 된 융자를 바이어 명의로 이전하는 방식으로 주택을 판매하는 것이다. 이 경우 바이어는 셀러에게 2만5,000달러를 일시불로 지불하든지 아니면 개인 융자 형식으로 융자를 받을 수 있다. 셀러는 융자 명의 이전이 완료되면 융자 은행으로부터 22만5,000달러를 지급 받을 수 있는 것이다.
놀스윈드 파이낸셜사의 조사에 따르면 FHA 융자를 포함, 이미 발급된 전체 주택 모기지 상품 중 약 40%가 이처럼 명의 이전이 가능한 상품이다.
융자 명의 이전 방법을 이용하면 셀러는 보유 주택을 처분할 수 있고 바이어는 융자 수수료 비용을 절약할 수 있어 좋다. 융자 명의 이전의 경우에도 크레딧을 포함, 바이어의 재정 상황을 은행측에 입증해야 하지만 신규 융자 신청 때보다 덜 까다롭고 수수료 비용도 낮은 것으로 알려졌다.


경쟁 매물보다 훨씬 낮은 가격으로 리스팅 가격을 정하는 것도 때로는 주택을 빨리 파는데 도움이 된다. 온라인 부동산 업체 트룰리아의 집계에 따르면 7월 첫 2주간 전체 매물 중 약 24%가 한 차례 이상 리스팅 가격을 내렸다고 한다. 전달에 비해 리스팅 가격을 인하한 매물의 비율이 9%나 높아졌다.
대부분의 셀러들이 적절한 바이어를 찾는데 어려움을 겪고 결국 매물을 주택 시장에 내놓은 후 빠른 판매를 위해 어쩔 수 없이 리스팅 가격을 내리게 된다는 이야기다.
만약 최초 리스팅 가격을 아예 낮게 정하면 처음부터 가격 경쟁력을 갖춰 주택매매를 앞당겨 보자는 판매 전략이다. 어차피 가격을 내릴 거라면 아예 처음부터 현실적인 리스팅 가격 책정을 통해 바이어를 찾는데 불필요한 시간 허비를 막는 것이 낮은 리스팅 가격의 주목적이다.
집을 내놓기 전에 주택 감정사나 부동산 중개인을 통해 주변 시세를 알아본 뒤 시세보다 낮게 리스팅 가격을 정하면 된다. 이를테면 감정 결과 조건이 비슷한 주택에 대한 주변 주택 시세가 25만달러이고 실제 매매가도 24만5,000달러에서 25만달러 사이라면 리스팅 가격을 아에 24만2,000달러 정도로 공격적으로 정하라는 것이다. 이 경우 비슷한 조건의 경쟁 매물에 비해 가격 경쟁력을 갖출 수 있게 된다.

때로는 주택 처분을 미루고 보유하는 데에 따른 손실이 발생하기도 한다. 주택을 팔기는 팔아야 하는데 시장 상황이 좋지 않으니 판매를 좀 더 미루다가는 이에 따른 손실이 발생한다는 것이다.

최근처럼 주택구입 여건이 좋은 시기에 주택을 구입하지 못하는데 따르는 불리함은 물론 보유기간에 발생하는 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험료, 관리비, 유틸리티 비용 등을 지출해야 한다. 따라서 주택을 팔 계획이라면 가격을 최대한 낮춰서라도 주택을 빨리 팔아야 보유에 따르는 손실을 줄일 수 있다.

주택구입에 따르는 혜택을 고려해서라도 리스팅 가격을 낮춰 주택판매를 앞당기는 것이 현명하다고 할 수 있겠다. 예를 들어 규모가 큰 집에 대한 가격 하락폭이 소규모 주택 보다 큰 점과 이자율이 사상 최저 수준인 점 등의 혜택을 누리지 못하는 것이 주택을 처분하지 못하는데 따르는 손실이라는 것이다.

시어스 리얼 에스테이트의 폴 시어스 대표는 “집을 옮기기로 결정했다면 현재 보유 중인 주택을 팔아야 하는 ‘장애물’을 넘어야 하지만 최근에는 새 주택을 구입함으로써 누릴 수 있는 혜택도 다양하기 때문에 주택 판매에 따른 손실을 새 주택 구입으로 어느 정도 보상받을 수 있다”고 말했다.

미국 북동부 지역의 주택소유주가 가주, 네바다, 애리조나, 플로리다주 등의 지역에 은퇴 주택을 구입할 계획이라면 지금이 더 없이 좋은 기회다. 북동부 지역은 타 지역에 비해 주택 가격 하락의 영향을 덜 받은 반면 이른바 ‘선벨트주’로 불리는 지역의 주택가격은 하락폭이 상당히 크기 때문이다.

따라서 북동부 지역에 위치한 주택을 시세보다 조금 저렴한 가격에 팔아 이에 따른 매매 이익 줄어든다고 하더라도 주택 가격 하락폭이 큰 지역에서 새 주택을 저렴하게 구입할 수 있기 때문에 기존 보유 주택의 처분이 수월하다는 설명이다.

존 번스 부동산 컨설팅사의 조사에 따르면 전국적으로 주택 가격이 2003년도 수준으로 돌아갔다. 이중 라스베가스의 주택 가격은 하락폭이 비교적 커 현재 주택 가격이 99년도 수준인 반면 뉴욕 지역 주택 가격의 경우 2005년 수준으로 가격 하락폭 타 지역에 비해 작은 것으로 나타났다.


A현재 보유중인 융자조건이 바이어에게도 유리할 것으로 판단되면 융자 명의 이전 옵션을 고려한다. 셀러는 주택을 처분할 수 있어 좋고 바이어는 융자 발급 비용을 절약할 수 있다.


<준 최 객원기자>