13) 숏세일(Short Sale)을 실패하고 그 주택이 경매가 된 후의 처리방법

숏세일이 실패하거나, 경매연기를 놓쳐버려서 일단 경매가 실시되면 99% 이상, 그 즉시 타인 또는 타 기관, 은행 등에 우리 집이 팔려버린다. 이러한 경우의 경매는 우선 경매가격이 주변 시세에 비해 낮고 의외로 좋은 지역의 좋은 집들이 많은 이유로 수많은 구매자들이 기다리고 있어서 바로바로 팔려 버린다. 단 이 경우 100% 현찰을 주고 사야 한다.

그래서 구매자들은 몇천달러에서 몇만달러짜리의 cashier’s check을 여러 장 준비해서 경매에 참가한다. 일단 경매에서 우리 집이 팔리고 나면 2, 3주 정도 에스크로 기간을 거쳐서 제3자의 소유로 이름이 넘어간다. 경매가 실시된 그 순간부터 우리 집은 더 이상 우리 집이 아니게 되고, 현재의 집에 거주하는 것은 그 순간부터 거주가 자체가 위법이 되는 셈이다.

그러나 현재 거주하고 있는 집에서 실거주인을 바로 퇴거시키는 것은 현행 법률상 그리 쉽지가 않다. 비록 경매가 실시된 그 날부터는 집주인이 아니다 하더라도, 그 집에 실제로 살고 있는 경우에는, 반드시 현거주인에게 30일간의 퇴거통보를 주어야 하고, 그 30일이 지나면 다시 60일 이내에 법원에 퇴거소송(eviction lawsuit)을 통하여 법원의 명령장을 발부받아 최종적으로 경찰(sheriff)을 통하여 강제로 집을 비우도록 하게 되어 있다.

그래서 새로운 소유주가 법원을 통하여 소송을 하게 되면, 그 소송 중간 중간 법원에 출두하라는 소환장과 같은 여러 서류를 받게 되는데, 이러한 서류들을 통하여 퇴거소송의 진행을 미리 알 수가 있게 되고, 언제까지 현재의 집에 머무를 수가 있는지 어느 정도 감을 잡을 수가 있다.

일단 집을 비우고 다른 곳으로 이사를 가게 되면 우선 아파트비, 또는 렌트비를 바로 지불하여야 하니, 그러한 비용을 지불하지 않고 최대한 현재의 집에 머무르는 것이 현 거주자에게는 가장 좋으나, 실제로 위법적으로 거주하는 것이어서 여간 마음이 불편하고 불안한 것이 아니다.

또한 법원을 통해 퇴거소송을 당하게 되면, 차후에 본인의 크레딧상에 법원에서 기록된 불법거주(unlawful detainer) 사실이 올라오는 경우가 있어서, 가급적이면 이러한 부정적인 기록은 남기지 않도록 하는 것이 좋겠다.

이러한 경우 가장 좋은 방법은, 우선 새로운 소유주의 담당 부동산 에이전트와 먼저 대화를 하는 것이 되겠다. 경매 기일이 지나고 2, 3주쯤 후에 담당 에이전트가 와서 집 대문에 공고문을 붙이거나 편지를 주고 간다. 현재의 집이 경매를 통하여 타인의 소유로 넘어갔고, 본인이 새 소유주의 에이전트로 역할을 하고 있으며, 현재 그 집에 머무르는 것은 불법이니 최대한 빠른 시일 내에 집을 비워야 하며, 집을 비우지 않으면 법적 소송 등을 진행할 것이라고 하는 내용이다.

그러한 편지를 받으면 본인이 직접 전화를 하거나 주위의 부동산 에이전트를 통해서 대신 통화를 하게끔 하는 것이 좋다. 그러한 대화를 통하여 최대한 안전하게 주거기간을 확보하거나 조금이라도 더 오래 집에서 지낼 수 있도록 요청하는 것이 좋다.

또한 새 소유주가 원하는 빠른 기간 내에 이사를 가게 되면, 현재의 거주자에게 일정 금액의 이사비용까지 제공하는 경우가 많다. 집의 크기에 따라서 그 이사비용이 차이가 나는데 보통 1,200달러 정도에서 집이 크고 가격이 높은 경우에는 최고 6,500달러까지 나오는 경우도 있다.

본인이 몇 년간 살면서 수영장이니, 멋진 정원이니 마룻바닥, 그래나잇 부엌과 같은 많은 업그레이드도 해두고 관리도 잘 해둔 집을, 어쩔 수 없이 경매처분을 당해서 이제 버리고 떠나야 하는 것은 참으로 가슴 아픈 일이겠지만, 버릴 수밖에 없을 때는 미련 없이 버리고 새 소유주와 적절하게 협의하여 적정한 이사비용을 받아서 깔끔하게 새 출발을 하는 것이 보다 바람직하다 하겠다.
<다음주 계속>
제이슨 성/뉴스타부동산 발렌시아지사장
(661)373-4575