12) 숏세일(short sale)또는 모디피케이션을 하는 중간에 경매통지를 받은 경우.

경제사정이 어려워져서 매달 월페이먼트를 내기가 힘들어져, 어쩔 수 없이 숏세일을 진행을 하거나, 이자율 조정, 융자금액 삭감, 즉, 모디피케이션(modifi-cation)을 진행하고 있는 중간에 1차 모기지 은행으로부터 경매통지를 받는 경우가 자주 발생되고 있다. 이럴 때에 집주인으로서 참으로 황당하고 참담한 느낌을 받게 된다. 오랜 기간 미국에 살고 있는 우리들이지만, 영어로 적혀 있는 법원 문서를 받아들면 우선 겁부터 난다고 하는 손님들이 참 많다. 사실 한글로 적혀 있어도 등기로 날아오는 법원 문서는 원래 고객들의 심기를 무척 불편하게 하는 것은 사실이다. 우리 모두가 그 어려운 법원 관련 법규를 거의 모르기 때문이지만 그러나 너무 걱정은 마시기 바란다. 미국이라는 곳이 항상 모든 문제가 언젠가는 풀리게 마련인 곳이며 단지 시간이 더 걸리느냐 덜 걸리느냐가 문제이다.

이렇게, 숏세일 혹은 모디피케이션을 하고 있는 중간에 경매통지를 받는 이유는, 은행이 고객으로부터 숏세일 등의 신청서류와 부속서류들을 모두 받아 진행을 하고 있더라도, 은행의 경매절차, 즉 포클로저(foreclosure) 절차는 중단되지 않고, 계속 진행이 되고 있기 때문이다. 이 부분을 확실히 알고 넘어가야 한다. 모든 은행의 숏세일 또는 모디피케이션 담당부서와 포클로저 담당부서는 별도로 움직이고 있다. 경매, 즉 포클로저 담당부서는 페이먼트를 내지 않는 기간에 따라 자동적으로 연체 등기통지(즉 NOD, notice of default)와 경매(trustee’s sale)를 진행하게 된다. 그래서, 숏세일 또는 모디피케이션 담당부서에서 경매를 하지 말아 달라는 요청을 받기 전에는 그냥 바로 경매를 진행하게 되어 있다. 아차 하는 순간에 경매 연기를 놓쳐버리면 다시는 그 집을 찾을 수가 없다. 숏세일에서 가장 중요한 부분이 바로 이것이다.

필자가 잘 아는 고객 한 분의 경우, 직장이 이 곳 LA로 옮겨지는 바람에, 예전 그 지역에 있는 집을 숏세일을 해 달라고 그 지역의 한 에이전트에게 부탁하고 왔었는데, 몇 개월이 지난 얼마 전에 경매로 집이 팔렸다는 편지를 받는, 참으로 어처구니가 없는 일이 벌어졌다. 수시로 진행이 잘 되는지 전화로 확인을 할 때마다 “괜찮다, 걱정하지 마세요”하고 안전하게 진행된다고 이야기하던 에이전트가 경매가 되고 난 후에는 “어쩔 수 없었다, 일이 이렇게 되어버렸네요”라는 말만 되풀이하고 있었다고 했다.

그래서 황급히 해당 은행에 전화를 해서 사연을 알아보니, 담당 에이전트가, 은행에서 요구하는 서류를 계속 제출한다 한다 하면서 경매 하루 전날까지 은행으로 그 서류들을 보내지 않았다고, 그래서 은행이 어쩔 수 없이 경매를 실시할 수밖에 없었다고 했다. 그 상황을 살펴보니, 거의 담당 에이전트의 실수와 태만이 가장 큰 이유인 것 같다.

경매가 실시된 이후에는 그 집을 다시는 찾을 수 없다. 이렇게 되면 아무리 에이전트를 원망해도 어쩔 수 없는 경우가 되어 버린다. 변호사를 통하여 그 에이전트를 소송하여 손해배상을 청구하려고 해도 그 배상을 받을 길은 그리 가능해 보이지 않다. 정말 안타까운 일이 아닐 수 없다.

그러면, 경매연기 요청은 누가 하나? 경매날짜 5일 전부터 이틀 전까지 집주인, 혹은 그의 위임을 받은 제3자, 부동산 에이전트, negotiator 등이 해야 하고, 만약 연기 신청을 놓치게 되면 99% 경매 당일 타인에게 팔려버린다. 항상 집으로 오는 편지 중에 법원이나 은행에서 오는 편지는 언제나 잘 확인하고, 반드시 숏세일을 담당하는 부동산 에이전트에게 건네주어서 재차 확인하도록 하여야 한다. 특히 숏세일보다는 모디피케이션을 하고 있는 많은 주택소유주들에게 이런 일들이 수시로 일어나는데 모디피케이션을 담당하는 변호사, 사무장, 기타 업무 처리 책임자들의 업무가 항상 과중하여, 이러한 실수가 수시로 발생되는 것 같으니, 주택 소유주 본인이 수시로 담당자에게 확인하는 일이 무엇보다도 중요하다 하겠다.
<다음주 계속>
(661)373-4575


제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장