숏세일 가이드

수년 전만해도 일반인들에게 생소하던 ‘숏세일’이란 단어가 이젠 부동산 관련 기사에서 가장 많이 등장하는 부동산 용어가 되었다. MLS상에서는 ‘숏페이’(short pays) 또는 ‘프리 포클로저(pre-foreclosures)라고도 불리는 숏세일은 모기지 원리금이 주택 시세보다 많은 주택 소유주들이 주택을 팔 때 선택하는 판매수단 중 하나다. 주택 구입 때 융자를 내 준 은행이 주택을 압류하는 것보다 유리하다고 판단될 경우 융자 원리금에 미치지 못하는 금액에 주택을 팔 수 있도록 승인하는 판매 절차다. 숏세일 매물의 경우 대개 일반 매물 시세보다 낮은 것이 특징이지만 거래 절차가 일반 매물과 다른 것에 유의해야 한다. 만약 숏세일 매물 구입에 관심이 있는 주택 구입자 및 투자자들을 위해 숏세일의 의미와 거래 절차, 장단점 등에 대해 알아본다.


숏세일 매물은 일반 매물의 거래와 절차가 다소 다르기 때문에 잘 이해하고 구입해야 한다. 대개 매물 가격이 일반 매물보다 저렴한 것이 장점이지만 거래 기간이 길다는 단점도 있다.


융자은행서 오퍼 수락까지 최장 6개월 걸려
대부분‘AS-IS’매물… 집 상태 잘 파악해야
경험 풍부한 에이전트 골라야 거래 쉬워져


◇숏세일

차압 매물과 달리 숏세일 매물의 소유주는 융자를 내 준 은행이 아니다. 주택을 구입한 소유주가 여전히 소유권을 보유하고 있으나 주택 거래를 승인할 수 있는 권한은 은행 측에 있다. 숏세일로 인해 금전적 손해를 감수해야 하는 측이 은행이기 때문에 주택거래 승인 권한을 주택 소유주로부터 넘겨받는 것이라고 할 수 있다. 따라서 바이어 측은 표면상 셀러인 주택 소유주보다 은행 측과 거래 전반에 대한 협상을 벌이기 때문에 마치 은행 측이 주택을 소유하고 있는 것처럼 생각될 수도 있으나 그렇지 않다.

숏세일 매물의 거래가 일반 매물의 거래와 다른 점이 몇 가지 있다. 가장 큰 차이점은 바이어의 오퍼를 최종 승인하는 측은 셀러가 아니라 융자 은행 측이라는 점이고 이같은 내용이 구매 계약서에 명시된다. 일반 매물 거래 때 셀러가 대개 3일 내에 오퍼 수락여부를 결정해 바이어 측에 통보하는 반면 숏세일 거래 때 은행 측의 답변을 받아내야 하기 때문에 시간이 지연되기도 한다. 숏세일 매물이 대부분 ‘as-is’ 거래라는 것도 일반 매물 거래와 크게 다른 점이다. 일반 매물 거래 때 홈인스펙션을 통해 매물의 결함이 발견되면 셀러가 수리를 해주거나 수리비를 제공하는 반면 숏세일 거래시에는 이같은 보상을 기대하기 힘들다.

따라서 숏세일 매물 구입을 계획하는 구입자는 주택 거래 때 홈 인스펙션을 통해 매물 상태를 철저히 파악하고 수리비를 별도로 준비해야 한다.


◇‘기다림’의 게임

숏세일 거래는 ‘기다림의 게임’이다. 그만큼 거래 절차가 일반 거래보다 길다는 의미다. 숏세일 매물을 구입하기 위해 오퍼를 제출했다면 우선 인내심을 가지고 기다릴 준비를 해야 한다. 올 들어 숏세일 절차가 다소 간소화되고 제 속도를 내기 시작했다고 하지만 은행에 따라 절차가 아직도 수개월씩 혹은 6개월 이상 지연되는 경우도 자주 볼 수 있다. 따라서 때로는 오퍼 제출 때 은행 측에 일종의 답변 통보기한을 제시하기도 한다.

하지만 그 효과에 대해서는 경험자마다 의견이 분분하지만 답변 통보기한을 제시함으로써 바이어가 기약 없이 은행 측의 답변을 기다릴 필요가 없다는 장점은 있다. 은행 측이 기한 내에 답변을 주지 않을 경우 바이어가 다른 매물을 찾을 수 있다는 것이다. 특히 은행 측의 숏세일 거래 승인여부가 결정되지 않은 매물의 경우 은행측 에 답변 통보기한을 제시하는 것은 무의미하고 이 경우 거래가 더 길어질 수 있다.


◇ 숏세일 장단점

일반적으로 숏세일 매물의 리스팅 가격이 비슷한 조건의 일반 매물이나 주변 시세보다 낮은 것은 사실이다. 따라서 주택 구입자에게 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하는 것처럼 여겨지고 있다.


오퍼 낸후 딴 매물도 알아봐야


하지만 숏세일 매물의 리스팅 가격을 잘 이해할 필요가 있다. 숏세일 매물의 리스팅 가격을 은행 측이 이미 승인한 뒤 주택시장에 나오는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우 리스팅 가격은 리스팅 에이전트가 임의대로 결정한 가격이다. 에이전트가 나름대로의 근거를 바탕으로 은행 측이 승인할 것이라고 예상되는 가격으로 시장에 내놓는다. 이 경우 은행의 최종승인 가격이 얼마든지 변동할 수 있다는 이야기다. 또 단시간 내에 많은 바이어들의 관심을 끄는 방식으로 오퍼를 받기 위해 리스팅 에이전트가 시세보다 매우 저렴한 가격에 매물을 내놓은 경우 최종 거래가격이 올라갈 가능성은 더욱 크다. 숏세일 거래를 승인하기 위해 은행 측도 나름대로 시세를 알아보기 때문에 터무니없이 낮은 가격으로 숏세일 매물의 가격을 승인하는 경우가 드물다고 보면 된다.

반면 숏세일 거래의 장점은 매물의 상태가 차압 매물에 비해 양호하다는 것이다. 숏세일 거래는 대부분 거래가 완료될 때가지 셀러가 주택에 거주하는 경우가 많다. 따라서 셀러가 최소한의 거주 환경을 유지하기 위해 주택관리에 나서게 마련이다. 차압 매물의 경우 차압에 따른 좌절감에 주택 소유주들이 주택관리에 신경 쓰지 않게 되고 심지어 퇴거 때 일부 붙박이 가구들을 떼어 가기도 한다. 관리가 엉망인 차압 매물은 은행 측으로도 제값을 받고 팔기 힘든 것이 사실이다.


◇숏세일 거래 때 주의할 점

◆숏세일 경험 풍부한 에이전트 선정-숏세일 매물 구입 때 숏세일 매물 거래가 풍부한 에이전트를 선정하는 것이 무엇보다 중요하다. 숏세일 거래 일반 매물 거래보다 다소 복잡하고 까다롭기 때문에 절차를 잘 파악하고 있는 에이전트에게 주택 구입을 의뢰해야 한다. 또 숏세일 매물 거래에 적극적인 에이전트를 찾는 것도 중요하다. 숏세일 거래의 수수료는 보장되지 않는 경우가 많아 은행의 최종 승인에 따라 수수료율이 낮아질 수도 있기 때문이다. 또 까다로운 절차 때문에 일부 에이전트는 숏세일 거래를 기피하기도 한다. 바이어 에이전트뿐만 아니라 숏세일 거래 경험이 풍부한 리스팅 에이전트를 고르면 거래가 순조로워진다.

◆오퍼 제출 후에도 매물 검색 지속-맘에 드는 숏세일 매물을 찾아 오퍼를 제출한 후에도 은행의 답변을 받기 전까지 계속 다른 매물을 찾는다. 은행의 답변을 받기까지 때로는 수개월이 소요되고 수개월을 기다린 후에도 기다렸던 답변을 받지 못하는 경우가 발생할 수도 있기 때문이다. 오퍼 제출 후 만약 더 맘에 드는 매물을 찾았다면 그 매물 구입에 나서라는 것이 전문가들의 충고다. 이때 주의할 점은 숏세일 오퍼 제출 후 일정 기한 내에 은행의 답변이 없을 경우 바이어에게 구매계약을 취소하거나 기한을 연장할 수 있는 권한이 있음을 구매 계약서상에 명시해야 한다는 것이다.

◆ 셀러가 ‘채무 불이행’(Default)’상태인지 확인-숏세일 매물 검색 때 셀러가 채무 불이행 상태인지를 확인하는 과정이 반드시 필요하다. 만약 셀러가 페이먼트를 연체 없이 납부하고 있는 상태라면 은행 측으로부터 숏세일 거래 승인을 받아내는 것이 거의 불가능하다. 또 셀러가 주택을 담보로 대출받은 융자가 몇 건인지를 확인하는 일도 중요하다. 만약 융자가 한 건이라면 승인을 받아야 할 은행이 한 곳이라 절차가 비교적 수월하지만 융자가 2건이라면 상대해야 할 은행이 2곳이어서 승인 절차가 아무래도 길어질 수밖에 없다. 만약 융자가 2건이라도 동일은행이 발급한 융자라면 은행이 2곳인 경우에 비해 절차가 수월하다고 볼 수 있다.


숏세일 거래는 일반 거래와 다르기 때문에 거래 절차를 잘 이해하고 있는 전문 에이전트와 일하는 것이 중요하다.