■주택 시장 전망 엇갈려

회복-소비 지출 계속 늘고 제조업 회생 조짐
침체-차압 매물 증가·건축 허가 크게 줄어
세제혜택·융자지원 끊겨 자력 회복 시험대에


주택시장에 햇살이 비치고 있다. 최근 주택 거래량이 늘고 있다는 발표가 고무적이다.

최근 주택시장이 선전하고 있는 것은 정부의 부단한 노력의 눈부신 성과라고 할 수 있다. 주택시장 침체의 골이 더 깊어지기 전에 서둘러 진화에 나선 결과다. 주택 구입자 세제 지원 등 각종 지원책을 잇달아 내놓으며 주택 시장을 현재까지 어렵사리 견인해 왔다. 세제 지원과 융자 시장 지원책이 끊긴 지금 주택시장은 기로에 서 있다.

정부가 일단 ‘회복 엔진’에 시동을 걸어 놓은 후 한발 물러선 현재 주택시장이 정부의 지원 없이 독자적으로 회복하느냐 아니면 다시 침체의 늪에 빠지느냐의 시험대 올랐다.


◇ 주택시장 자립 회복 불투명

주택시장이 정부의 지원 없이 과연 얼마나 버틸 수 있을까?
주택시장을 뒷받침해 줄 미국 경제가 회복 기미를 보이고 있지만 자칫 주택시장이 미국 경제 회복의 덜미를 잡을 수 있다는 우려도 제기된다. 현재 제조업 분야의 회복이 가시화 되고 소비자 지출도 늘고 있어 주택시장의 회복을 받쳐줄 것으로 기대되지만 반대로 차압 매물 증가 등 주택시장에 숨어 있는 복병이 모습을 드러내기 시작하면 오히려 미국 경제 회복에 찬물을 끼얹을 수도 있다.

그래서 현재 주택 구입자에 대한 세제 지원안 마감기한을 연장하는 방안이 정부에서 논의 중이다. 지난 4월30일 이전에 주택 거래 계약을 체결한 구입자는 이번 달 말까지 주택 거래를 완료해야 혜택을 받을 수 있는데 완료 마감기한을 9월 말로 연장하는 방안이다.

하지만 마감을 연장한다고 해도 신규 수요를 창출하는데 미치는 영향은 거의 기대하기 힘들다. 그동안 정부 지원이라는 ‘링거’에 의지해 그나마 회복세를 보이고 있는 주택시장이 또 다른 특단의 조치 없이는 회복의 불씨를 살리기 쉽지 않을 전망이다.


◇주택 건축 업계의 엇갈린 전망

주택 건축 업계가 현재 주택시장 회복에 대한 엇갈린 신호를 보내고 있다. 지난 4월중 주택 착공 실적은 67만2,000채로 전월대비 5.8%, 전년 동기대비 41% 각각 상승했다.

하지만 향후 주택 건축 경기를 내다볼 수 있는 주택 건축 허가 건수는 60만 6,000채로 전월보다 11.5%나 감소했다. 주택 건축 업계는 기타 경제 분야에 비해 고용 규모가 크기 때문에 전반적인 경제 회복에 큰 역할을 맡고 있다. 하지만 주택 시장이 최고조로 치닫던 2007년 3월부터 최근인 2010년 4월 사이 주택 건설업계에서는 약 210만개의 일자리가 사라졌다.

주택 시장이 침체기로 접어들면서 주택 건설업계가 신규 건설을 축소하면 극도로 몸을 사리고 있는 모습이다. 현재 주택 건설업계의 지출 규모도 지난해보다 약 13%나 감소했으며 주택 시장 호황기에 비해서는 약 4분1이 감소했다.


◇주택 에퀴티 급감

주택 호황기에는 주택 담보 대출인 ‘에퀴티 론’이 유행이었다.

주택 가격이 하루가 다르게 오르던 시절이어서 은행으로부터 담보 대출을 별 어려움 없이 받을 수 있었다. 무디스의 조사에 따르면 주택 호황기 시설 에퀴티 론 규모 대비 개인 소득의 비율이 9%까지 치솟기도 했다. 대부분의 주택 소유주들이 그야말로 거침없이 에퀴티 론을 즐겼다.

하지만 최근 조사에서는 이 비율이 지속적으로 하락해 지난해 말 3분기 연속 하락한 것으로 집계됐다. 열심히 일하지 않고도 생기던 ‘추가 수입’ 수단이 사라져 가고 있다. 주택을 소유함으로써 느끼던 ‘재정적 부유함’을 이제 더 이상 즐길 수 없게 된 것이다.

전문가들은 주택 에퀴티가 전과 같이 쌓이려면 적어도 수년이 걸릴 것으로 내다보고 있다.


◇부동산 시장 침체 여파로 기업도 어려움

부동산 시장의 침체로 기업들의 자금 조달 사정도 어려워지고 있다. 최근 일부 대기업들은 채권시장 등 기타 자금 시장을 통한 자금 조달에 성공하고 있지만 중소규모 기업들은 여전히 자금 조달에 어려움을 겪고 있다.

‘전국독립은행연맹’(NFIB)의 집계에 따르면 소규모 기업의 약 49% 가량은 상업용 부동산을 소유하고 있고 이들 부동산 자산을 통해 그동안 필요 자금을 조달해 왔다.

하지만 부동산 가치가 하락하면서 자금 조달의 줄이 차단돼 기업 운영에 어려움을 겪고 있다. 연준의 조사에 따르면 비금융 부문 기업의 부동산 가치는 2009년 말 약 6조3,000억달러로 2007년보다 약 33%나 하락했다.


◇ 부동산 침체로 정부 예산도 휘청

각 정부 기관들도 부동산 시장 침체의 직격탄으로부터 피하지 못하고 있다. 정부 예산의 주 수입원인 재산세 수입이 급감하면 예산 적자에 시달리게 될 정부 기관이 늘어날 것으로 우려된다.

따라서 현재 경제가 회복 기미를 보이기 시작했음에도 불구하고 직원을 정리하며 다가올 최악의 예산적자 사태를 대비는 정부 기관이 늘고 있다. 조사에 따르면 2009년 4분기 재산세 수입은 약 1,700억달러로 2008년 4분기보다 오히려 약 5.7% 늘었다. 이는 해당연도 재산세 과세 대상인 부동산 가치가 수년 전 가치로 책정됐기 때문이다.

하지만 최근 부동산 가치 하락 조정을 실시하는 카운티가 늘고 있어 조정이 완료될 경우 재산세 수입 감소가 불가피할 것으로 우려된다.


<준 최 객원기자>


부동산 시장의 미래가 밝지만은 않다. 군데군데 끼어 있는 구름이 완전히 걷혀야 본격적인 회복국면에 진입할 수 있을 전망이다.