부동산중개협 전망
임대수요 증가로
공실률 하락할듯


상업용 부동산 시장의 기록적인 공실률 증가세가 내년 초나 되어야 주춤해질 것이라는 전망이 나왔다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 최근 조사에따르면 아파트 건물을 제외한 전 상업용 부동산 시장에서의 현재 두 자릿수 이상을 기록중인 공실률이 빠르면 내년 초부터 하락세로 돌아설 것으로 전망됐다.

아파트 건물의 경우 현재 전반적인 경기가 회복세를 보이기 시작하며 가장 빨리 회복될 것으로 전망되는 분야로 이르면 올 하반기부터 공실률을 낮출 것으로 기대됐다. 반면 사무실, 산업용, 상가 건물의 경우 경기가 본격적으로 회복되고 고용 창출이 이뤄진 후에야 수요가 발생하는 분야로 회복시기가 내년 초쯤으로 예측되고 있다. NAR의 자매단체인 ‘산업 및 사무실용 부동산 중개인협회’(SIOR)의 최근 설문 조사에서도 3년만에 처음으로 상업용 부동산 시장에 대한 긍정적인 반응이 감지됐다.

700여명의 상업용 부동산 전문가들을 상대로 실시한 설문조사를 지수화한 SIOR 상업용 부동산 지수가 올 1분기 중 38.2로 전분기보다 약 2.7%포인트 상승했다. 지수는 2007년 3분기 이후 처음 상승한 것으로 상업용 부동산 시장이 바닥에 거의 근접해 가고 있는 것으로 풀이할 수 있다. SIOR 상업용 부동산 지수가 100일 경우 상업용 부동산 시장의 수요와 공급이 적절히 균형을 이루고 있음을 의미한다.

NAR가 최근 발표한 상업용 부동산 분야별 공실률 전망과 임대료 전망을 살펴본다.


◇ 사무실 건물

사무실 건물의 경우 그동안 공실률이 꾸준히 상승해 왔다. 특히 리스 계약을 완료하지 못한 채 테넌트가 퇴거해 ‘서브 리스’ 매물로 임대 시장에 쏟아져 나온 임대 매물이 계속 쌓여 올 1분기중 전국 사무실 건물의 공실률은 약 16.9%로 치솟았다.

NAR의 보고서에 따르면 사무실 건물 공실률의 고공행진은 내년 초까지 이어져 내년 1분기 중 약 17.6%로 상승한 뒤 내년 하반기부터 다소 낮아질 전망이다.
높은 공실률 탓에 사무실 건물 임대료에대한 하락세가 당분간 이어질 것으로 보인다. NAR에따르면 사무실 건물의 임대료는 올해 약 2.3% 하락할 전망이지만 내년에는 하락폭이 다소 줄어 약 2.1%를 기록할 것으로 예측되고 있다.

한편 전국 57개 주요 사무실 건물 임대 시장을 조사한 결과, 올해 ‘순 임대’(net absorption) 면적은 마이너스로 약 2,460만 평방피트 규모의 사무실 공간이 ‘텅 빈’채로 입주자를 기다릴 전망이다. 반면 내년에는 순임대 면적이 플러스로 전환돼 내년 중 사무실 임대 수요가 공급을 약 2,550만평방피트 초과할 전망이다.


◇ 산업용 건물

공장과 창고를 포함하는 산업용 건물의 경우 현재 경기 침체의 타격을 가장 심하게 받은 상업용 부동산 분야다. 최근까지 기타 상업용 부동산 분야에 비해 임대료 하락폭이 파르게 진행되고 있고 비어 있는 건물면적 규모도 훨씬 크다.
따라서 산업용 건물 건물주들이 각종 임대 혜택을 제공하며 테넌트 유치에 적극 나서고 있는 실정이다.

NAR는 산업용 건물의 공실률이 올 1분기 중 약 14.3%를 기록한 뒤 내년 1분기에는 소폭 하락해 약 14.3%대로 떨어질 것으로 전망했다. 현재 경제 회복 상황이 더 이상 악화되지 않는다면 이후 공실률은 지속적으로 소폭 하락할 것으로 전망되고 있다.

산업용 부동산의 임대료의 경우 올해 큰 폭으로 하락할 전망이다. 올해 중 약 6.3%가량 하락이 예상되고 있고 내년에는 하락폭이 약 1.5%로 감소할 것으로 NAR측은 내다보고 있다.

순임대 면적의 경우 올해 약 마이너스 9,000만평방피트를 기록한 뒤 내년에는 플러스 1억3,560만평방피트로 돌아서 비는 건물보다 임대되는 건물의 면적이 크게 증가할 것으로 기대되고 있다.


◇ 상가 건물

상가 건물에 대한 예상 공실률이 증가치는 사무실 건물과 산업용 건물에 비해 비교적 낮다. NAR의 조사에 따르면 상가 건물의 공실률은 올 1분기 중 약 12.6%에서 내년 1분기 12.8%로 소폭 늘어날 전망이다.

상가 건물에 대한 임대료 역시 공실률 증가에 따른 하락세를 피하기 힘들 것으로 보인다. NAR는 올한해 상가 건물 임대료가 약 1.5% 하락한 뒤 내년 들어 약 0.4% 상승할 것으로 전망하고 있다. 상가 건물의 순임대 면적은 올해 마이너스 약 370만스퀘어피트를 기록한뒤 내년에는 플러스 약 890만스퀘어피트로 돌아설 것으로 전망되고 있다.


◇ 아파트 건물

아파트 건물의 경우 현재 가장 빠른 회복세가 기대되고 있는 분야다. 이 분야 공실률은 올 1분기 중 약 7.3%를 기록하고 있는데 내년 들어 이같은 공실률이 약 1%포인트 하락할 것으로 전망되고 있다.

평균 임대료의 경우 최근 이뤄진 아파트 건물의 공급 증가로 올해 중 약 1.5% 하락할 전망이지만 내년 들어 약 1.2% 상승을 보일 것으로 NAR은 예측하고 있다. 아파트 건물에 대한 순임대 면적은 올해 중 약 플러스 14만5,700유닛, 내년에는 더 늘어 플러스 21만4,500유닛을 기록, 수요가 공급을 앞지를 것으로 전망되고 있다.


<준 최 객원기자>


아파트 분야를 제외한 상업용 부동산 전분야에서 내년 초까지 공실률은 증가하고 임대료는 하락하는 침체가 이어질 전망이다.