저녁 늦게 LA 한인타운에 살고 계시는 애독자의 전화를 받고 이번 주부터 몇 회 동안은 숏세일에 관해서 설명을 드려야 하겠다고 마음먹었다.

숏세일에 관한 이야기는 작년, 2009년 10월부터 연속해서 십여 차례에 걸쳐 안내해 드린 바가 있으나, 보다 쉽게 읽기도 쉽고 이해하기도 쉽게 다시 설명을 드린다.

실상 전문적인 부동산용어가 많이 들어간 칼럼은 필자가 쓴 글이라도 시간이 어느 정도 지난 후에 다시 읽어 보면 저 자신도 용어가 까다롭고 어려워서 이해하기가 쉽지가 않았다. 하물며 일반 독자들께서야 더하면 더했지 쉽지는 않을 것 같다. 그래서 전문적이고 어려운 용어는 가급적 사용을 자제하고 일반적인 쉬운 용어로 글을 쓰고, 문답형식으로 단락을 정해서 많은 독자들께서 보다 쉽게 이해할 수 있도록 설명을 드리겠다.

1) 숏세일(Short Sale)이란 것이 무엇인가?

요즘 들어 숏세일이라고 하면 모르는 사람이 없을 정도이지만 아직도 여전히 많은 고객들이 “숏세일? 뭘 짧게 팔아? 싸게 해 준다는 건가?” “짧다는 이야기가 에스크로를 금방 끝난다는 이야긴가?” 하고 묻는다. 숏세일이란, 현재 나의 집에 남아있는 은행 대출금보다 더 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 빚을 일부만 갚으면서 은행 빚을 전부 갚는 것으로 은행하고 약속하고 집을 바이어에게 넘겨주는 과정을 말한다.

예를 들면, 예전에 50만달러하던 집을 10만달러를 내 돈으로 넣고 은행대출을 40만달러 받아서 현재 이 집을 샀다. 집값이 떨어져서 현재에 시장에 내놓아도 30만달러 밖에 받지 못한다. 그래도 계속 내 집을 유지하면서 살 수 있으면 괜찮은데 현재의 나의 비즈니스 매상도 많이 떨어졌고, 월급도 많이 줄었고, 2차 은행대출로 집을 담보로 은행에서 꺼내 쓴 5만달러의 Line of Credit 자금의 이자도 갚아야 하는데 이들을 매달 갚기가 도저히 힘들어서 안 된다.

어쩔 수 없이 집을 팔아 모두 정리하고 몸을 가볍게 해서 새출발을 해야 하겠다. 그런데 집을 팔려고 해도 집값이 30만달러 밖에 안 되니, 집을 팔아도 은행빚 40만달러와 따로 꺼내 쓴 5만달러를 갚지도 못한다.

이렇게 앞뒤가 막혀 있는 경우에, 집주인은 숏세일 전문가의 도움을 받아 현재의 집 가격인 30만달러로 집을 팔아서 은행에 그 돈, 비록 모자라지만, 그 돈을 모두 건네주고 1차 및 2차 은행빚을 모두 갚는 것으로 하고 그 집을 바이어에게 넘겨주는 것을 ‘숏세일’이라고 한다.

그래서, 은행빚을 완전히 갚지 못하기 때문에, 그 다 갚지 못하는 부분을 은행의 양해와 허가를 얻어서 처리되기 때문에, 대출금을 다 갚지 못하고 Short가 난다고 해서 숏세일이라고 한다.

2)그럼 왜 은행이 손해를 보면서 숏세일을 허락해 주는 것인가?

숏세일을 하게 되면 은행이 당연히 손해를 본다. 아까의 예로 보면, 1차 은행은 집주인에게 40만달러를 대출해 주었는데, 집값은 30만달러로 매매가 되어서 에스크로가 끝났다. 그렇다고 30만달러 모두 1차 은행으로 들어오는 것이 아니라, 그 30만달러에서 에스크로의 Closing Cost, 집주인이 그때까지 내지 못했던 주택세금(Property Tax), 부동산 브로커의 커미션 및 에스크로 회사의 수수료까지 모두 뺀 나머지 약 27만달러 정도 밖에 가지고 가지 못한다.

은행 자체로서도 약 13만달러가 손해가 난다. 그래도 숏세일을 승인하고 집주인을 집문제로부터 해방시켜주는 이유는, 숏세일로 처리하면 그래도 27만달러를 건질 수 있지만 이를 허락하지 않고 그냥 놔두면 집주인은 집을 그냥 포기할 수밖에 없게 된다. 결국 경매로 넘어가면 그 27만달러조차도 채 건지지 못하는 최악의 경우가 발생하게 되니, 은행으로서는 그래도 숏세일이 현재의 상황에서는 최선의 선택이라고 할 수 밖에 없는 셈이다.

또한, 1차 은행이 처음 집주인에게 40만달러의 돈을 빌려줄 당시부터 그 40만달러에 대해 별도의 보험(Mortgage Insurance)를 들어 둔 경우(집주인이 돈을 못 낼 경우에 그 손해를 보상받는) 에는 은행으로서는 별다른 손해를 보지 않고 흔쾌히 숏세일을 승인해 준다. 물론 그 보험회사에 통상 5,000달러 정도를 집주인이 별로로 내게끔 조건을 달기도 한다.
(661)373-4575


제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장