여전히 많은 고객들의 질문이 “현재 부동산 시장이 어떻습니까? 향후 주택가격이 내려갈까요 아니면 올라갈까요? 지금 집을 사야 하나요 아니면 조금 더 기다려 봐야 할까요?”와 같은 것들이다. 2010년 2월 중순 부동산 시장의 현황을 나름대로 분석해 봐야 할 것 같다.

현재 주택가격은 2009년 초의 주택가격과 거의 차이가 없다. 일부 신문에서는 3~4%, 전년 동기에 비해서 가격이 올랐다는 분석을 내놓지만, 그 정도 차이는 부동산 시장의 현지에서는 거의 차이가 없다고 봐야 한다. 주택마다 사이즈는 같더라도 내부의 업그레이드가 다르고 집의 위치가 각기 다르기 때문에 일괄적으로 가격을 동일시할 수는 없는 것이다.

주택가격은 최근 1년반 동안 거의 변함이 없이 현 수준을 유지하고 있고, 근소한 차이로 가격이 오름세로 있다. 이러한 기반 다지기의 일정기간이 끝나면 눈에 띄게 가격이 올라갈 것이라는 것은 모든 전문가들이 공통된 견해이다. 지금이 바닥이라는 결론이다.

그러면 언제 가격이 본격적으로 올라갈 것인가? 주택시장이 안정되었다는 한 가지만으로 가격이 올라갈 수 없다. 우선 기존의 고용시장의 상황이 개선되어야 하고 일반 시중 개인들의 수입이 어느 정도 회복이 되어야 한다. 이에 따른 주택구매의 동기가 활발하게 나타나야 된다. 전반적인 경기가 뒷받침 해주어야 주택가격이 본격적으로 올라간다는 이야기다. 그 때가 언제인지 판단하는 것이 가장 중요하다.

그런데 현재 많은 주택 소유주의 최대 고민은 어느 정도의 활황기가 와서 주택가격이 제대로 올라줄 때까지 현재의 주택을 어떻게 유지해야 하느냐이다. 그 때까지 페이먼트를 잘 내고 잘 견디면 되는데 그때까지 갈 수가 없는 것이 문제다. 현재의 집을 계속 갖고 갈 것인가 아니면 깔끔하게 정리하고 가야 하나 그 기로에 서 있는 것이다.

현재 90만달러 감정이 나오는 주택을 소유하고 있는 김 선생님이 있다. 은행 대출금은 1차가 80만달러, 2차가 30만달러로 총 110만달러, 그래서 집을 정상적인 매매로 팔 수가 없다. 더욱이 많은 업그레이드로 집을 팔기도 너무 아깝다. 그렇지만 집을 안고 가기에는 너무 무리가 간다. 월 페이먼트가 1차, 2차를 합하여 5,000달러가 넘고 게다가 property tax만도 한해에 1만달러가 따로 들어가며, HOA, 화재보험 및 각종 utility를 합하면 현재의 주택을 유지하기 위해서는 한 달에 최소한 7,000달러가 들어가는 셈이다.

현 주택이 주택 활황기 때엔 140만달러를 호가하였으니 김 선생은 그때 그 가격을 잊지 못하는 게 당연하다. 몇 해만 잘 참고 견디면 140만달러는 안 되더라도 120만달러는 족히 받을 것이고 그러면 각종 수수료와 커미션을 제하더라도 손해는 보지 않을 것이라는 계산이 나온다. 과연 그러한 계산이 맞을까?

김 선생이 현재의 주택을 과감히 포기하고 2,000달러 정도의 렌트 하우스로 바꾸는 경우 한 달에 5,000달러씩 주택유지 경비를 아낄 수 있다. 1년이면 6만달러라는 자금이 모이게 된다. 현재의 주택이 90만달러에서 120만달러로 되기까지의 기간을 3년 정도라고 가정한다면 현 주택을 그냥 가지고 가는 경우 3년 후 알맞게 매매가 된다고 하더라도, 손해를 보지 않는 수준에서 마감이 될 것이다.

하지만 과감히 집을 포기하는 경우에는 3년 후면 18만달러란 큰 돈이 별도로 마련될 것이다. 주택가격이 급격히 올라가는 경우가 아니면, 지금의 계산은 거의 틀리지 않을 것이다. 가지고 갈 것인가 놓고 갈 것인가 그것이 문제다.
(661)373-4575

제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장