상업용부동산시장의 침체에 대한 우려가 올해에도 계속되고있다. 하지만 그동안 우려했던것과 달리 상업용부동산과 아파트 시장은 주택시장에 비해 사정이 올해를 지나면서 나아 질것으로 점쳐진다. 먼저 상가를 예상 통계자료를 중심으로 살펴보자. 상가는 계속되는 경기침체로 말미암아 공실율(Vacancy Rate)이 2008말기준으로 약 10%였으나 올해 말까지는 약 12%정도로 2% 정도 증가할 것으로 보여진다.

이유는 소매업들의 매출과 수익이 계속 떨어져서 올해 말까지 회복되기는 어렵다고 보여지기 때문이다. 먼저 투자에 대한 수익율을 알려주는 CAP Rate을 가지고 보면 캘러포니아주 전체 평균 상가들의 CAP Rate은 2008년말 6.2 정도였으나 올해말까지는 7이상으로 상승할 것으로 추정된다. 특히 리버사이드, 샌버나디노와 같은 LA 외곽지역에서는 이미 CAP이 8이상되는 샤핑센타들도 흔히 볼 수있다.

특히 대형회사나 비즈니스가 상대적으로 적어 고용시장이 다운타운에 비해 적은 이러한 LA 변두리지역의 샤핑센타는 주변의 주택시장의 안정화가 절대적인 요소이다. 상가들의 대부분이 바로 주변에 살고있는 주택가의 소비와 직접적으로 맞물려 있기 때문이다.

50만불미만의 저가주택이 대부분인 이 지역은 작년을 지나면서 기존주택의 판매가 대폭 늘어나면서 빈 주택에 인구가 유입되면서 상가의 공실율도 올해말을 고비로 조금씩 떨어질것으로 예상된다. 이에 비해 다운타운지역이나 한인타운내의 상가들의 상황이 조금은 어렵기는 하지만 수요에 비해 공급이 절대 부족한 상태이여서 대규모 붕괴와 같은 상황이나 터무니없는 가격에 건물이 매매되는 상황은 피할수 있을것 같다.

다만 계속되는 경기침체로 직접 자신의 소유 건물에서 비즈니스를 운영해 오던 스몰비즈니스 오너들의 차압은 다소 물량이 있을 전망이다. 또 비즈니스와 부동산을 같이 소유하는 형태의 모텔, 카워시, 주유소등은 경기회복이 더뎌지면 계속 고전이 예상되며 차압매물도 상대적으로 증가할 것으로 보여진다.

아파트시장은 상가와 달리 조금은 안정된 모습을 보일것 같다. 하지만 2008년말 기준으로 보면 약 5.5 % 공실율을 보인반면 2010년에는 약 6.5% 로 공실율이 조금 올라갈 것으로 전망된다. 렌트비도 피크에 비해 최소 10%이상 떨어져 아파트 소유주들에게는 계속 고전하는 한해가 될것으로 여겨진다.

상가의 CAP rate 상승으로 투자자들에게 상대적으로 지금보다 높은 수익율의 CAP rate을 제시하지않으면 매매가 쉽지않은 한해가 될것같다. 소폭 가격하락이 예상된다.

하지만 이러한 어려운 가운데서도 아파트 차압매물의 숫자는 상가에 비해 상대적으로 낮을 것으로 보여지며 특히 한인타운내의 차압매물은 많이 없을것으로 예상된다. 단 가격이 제일 피크를 이룬 2006-2007년때에 인컴에 상관없이 2-4유닛들을 구입한 분들은 렌트비가 내려가는 상황에서 계속 고전을 면치 못 하는 한해가 될것 판단된다. 한인타운내의 이러한 소형유닛들은 올 한해 차압매물의 숫자가 늘어나면서 유닛들을 구입하려는 바이어들에게는 구입에 좋은 기회가 될것 같다.

현재 부동산시장은 주택, 상업용부동산 모두 Cash is King 인 마켓이다.
즉 현금을 가지고 있으면 좋은 기회가 많이 오고 있다. 이러한 기회속에 상업용부동산의 경우 시장 상황이 안좋다고 해서 가격이 무한정 떨어질것으로 예상하고 오래 기다리간 좋은 기회를 놓칠 수있음을 주지해야한다.

부동산 시장의 최하 바닥점을 정확히 알고 있는 사람은 없다. 하지만 부동산 시장이 실제 건축비에도 못미치는 가격에 매매되고 있다면 바닥에 가깝거나 바닥이라고 볼 수 있다. 벌써 주변에서 여기저기에서 적극적으로 투자에 나서고 있다면 이미 시간상의 조금 늦었다고 보면된다. 따라서 무작정 기다리거나 남을 _아 투자하기보다는 냉정한 부동산의 가치에 근거 투자하는 습관을 익혀야한다. 한인특유의 흔히 말하는 감에 의존한 투자는 자꾸 뒷차(?)만 타게 될수 있으며 결국은 실패한 투자로 끝날 가능성이 많다.
(213)590-5533

스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장