편집자 주 : 본보는 오늘부터 3회에 걸쳐 2009년도에 바뀐 개정세법 요약본을 독자 여러분들께 알려드립니다. 이 글은 베이지역에서 활발한 커뮤니티 봉사활동을 하고 있는 이동준 공인회계사가 책임 집필합니다.

가. 경기침체로 인해 실업상태에 놓인 납세자들은 실업수당(Unemployment Compensation) 수령액 가운데 1인당 최대 $2,400까지 소득면제(Exclusion)가 된다. 만약 부부가 각각 $4,000 과 $ 1,000을 수령했다면 처음 $2,400 과 마지막 $1,000을 합친 총 $3,400을 소득면제 시킬 수 있다.

나. 최근의 금융위기로 인해 대통령의 주택보존조정책(President’s Home Affordable Modification Program: HAMP)이 발효되었다. 그리고 많은 경우, 부채탕감( Cancellation of Debt)이 이루어지고 있는데 미 국세청은 부채탕감도 엄연한 과세대상으로 소득신고를 하게 되어있다. 다만, 다음과 같은 특수 상황에서는 소득신고를 하지 않아도 되는데 최우선적으로 적용되는 순서대로 기술한다면 다음과 같다.

1. 파산선고( bankruptcy)로 인한 채무자 보호
2. 지급불능(insolvency: 부채가 순자산을 초과)자 보호 경우 또는
유자격 본가 부채( qualified principal residence indebtedness) 탕감
3. 유자격 학비융자금 ( qualified student loan) 탕감
4. 유자격 업무용 부동산 융자금(qualified real property business indebtedness) 탕감

상기 사항중 두번째인 지급불능자 보호조항과 유자격 본가부채 탕감 조항은 납세자가 임의로 우선권을 선택할 수 있으며 그 부채의 담보여부 ( recourse or nonrecourse )에 따라 다소 세제 혜택이 달라질 수 있다. 여기서 유자격 본가부채 탕감의 상한혜택은 부부공동 세금보고의 경우 200만불 이며 각자 보고의 경우 각 배우자당 100만불 이다. 그런데 이는 납세자들이 본가 ( principal residence) 주택구매 융자금 이자분에 대한 소득공제를 할 때 최고 상한 부채액이 부부공동 보고시100만불 이고 각자 보고시 50만불 이란 사항과 크게 다른 점이다. 그런데, 만약 부채탕감의 원인이 된 부동산의 경우 부채탕감 혜택이 일어난 다음해 1월1일 부로 그 부동산에 대한 수정원가( adjusted basis) 의 하락(basis reduction to depreciable real property)을 적용해야 하며 부채탕감이후 다음해가 다가오기 전에 그 부동산이 팔릴 경우에는 수정원가( adjusted basis) 의 하락(basis reduction to depreciable real property)을 부동산 판매가 이루어지기 직전에 적용해야 한다. 이 같은 사항은 차후 상기 부동산을 판매 했을 경우 부채탕감을 받은 만큼 나중에는 그것이 자본소득(capital gain) 이 되어 다시 과세의 대상이 된다는 것을 의미한다.

사례 1. 2005년 11월, 납세자 갑과 을 부부는 시가 500만불하는 본가 주택을 융자금 150만불을 얻어 구입했다. 집값이 2007년 3월경, 570만불로 오르자 갑을 부부는 크레딧 카드 빚을 갚기위해 10만불의 에쿼티융자를 얻었다. 만약 2009년 7월, 갑을 부부가 모기지 월부 융자금을 갚지 못해 주택차압(foreclosure) 당한 뒤 남은 융자액 130만불과 10만불의 에쿼티 융자금에 대한 부채탕감 조치를 받았다면 갑을 부부는 2009년도 세금보고시 10만불의 부채탕감을 그대로 소득보고해야 하며, 130만불에 대해서는 소득보고를 안해도 되는 소득면제(exclusion) 혜택을 누릴 수 있다.

상기사항중 4번째인유자격 업무용 부동산 융자금 탕감조항은 C CORPORATION 을 제외한 모든 사업체들은 사업상 구매한 부동산 융자금에 대한부채 탕감이 이루어 질 경우 몇가지 제한사항이 있기는 하지만 사업상 소득에서 부채탕감액을 제외시킬 수 있다.

상기 언급한 HAMP에 따라, 미 정부는 대출기관들이 자격을 갖춘 본가 주택 채무자들에게 그들의 월 총소득(gross monthly income)의 38%만 월부금으로 낼 수 있도록 조정해 주는 것을 도와주고 있으며 최하 2%의 이자율을 적용하여 궁극적으로는 월 총소득의 31%만 월부금으로 내게끔 조정해 주고 있다. 또한 조정된 월부금을 꼬박꼬박 잘 내고 있는 채무자에게는 최고 5년동안 연 1000불의 융자원금 축소( loan principal reduction) 혜택을 주며 이것은 과세대상에서 제외된다 .또한 HAMP 에 의거하여 대출금 조정혜택을 받는 과정에서 융자 원금의 축소를 얻은 경우 역시 소득면제(exclusion)에 해당된다.

융자를 받은 채무자들을 주택차압이나 부채탕감을 받은 경우 Form
1099-C( Cancellation of Debt) 을 채권자로 부터 받으며 담보부동산의 포기를 감행한 채무자에게는 Form 1099-A( Acquisition or Abandonment of Secured Property) 를 채권자로 부터 받는다. 이럴 경우 납세자들은 다음과 같은 방법으로 세금보고를 하면 된다.

1. 부채탕감이 사업용 자산에 관한 것이면 Schedule C 에 기재
2. 부채탕감이 임대용 자산이거나 기타 스케줄 E에 관한 자산이면 Schedule E 에 기재
3. 개인 본가 주택이나 기타 종류의 부채탕감의 경우 Form 1040 Line 21에 있는 기타소득(Miscellaneous Income) 란에 기재하면 된다.

이때, 유의할 사항은 부채탕감을 받은 사람은 반드시 Form 982 : Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness(and Section 1082 Basis Adjustment)을 세금보고시 첨부해야 한다.

다. 경기침체로 인해 자신이 살던 본가 주택에서 빠져나와 값싼 아파트로 줄여가는 사람이 있는가 하면, 자신의 별장(vacation home)을 세 주기도 하고 어떤 경우에는 자신의 본가 주택중 일부를 세주는 경우도 생긴다.

그 어떤 경우에도 타인에게 세를 줄 경우 그 부동산에 대한 경비지출을 산정할 때 매우 중요한 사항에 하나인 감가상각비가 문제된다. 즉, 임대건물에 대한 감가상각 기준 가격은 본가주택을 전부 또는 일부 임대하기 시각한 첫날의 시장가격(Fair Market Value) 과 기존의 수정원가( Adjusted Basis of the Property)중 낮은 것을 취해야 한다. 그리고 만약 임대수입면에서 시장가격보다 낮게 임대하거나 무료로 임대할 경우 임대에 따른 경비를 소득공제하는 상한선은 최고가 임대수입 미만이어야 한다는 조건때문에 별로 세금을 줄이는 효과가 없다시피한 것이다.

설사 제대로 된 가격에 임대하더라도 여기서 발생하는 손실( 임대소득 ? 임대비용)은 소극적 손실제한조항(passive loss rules)에 해당되어 세제혜택면에서 일종의 제한을 받게 된다.

별장을 임대할 경우, 자신이 평소에는 그 별장을 제 2의 본가 주택처럼 사용했고 일년중 오직 14일 미만으로만 임대한 증거가 있다면 납세자들은 임대수입으로 받은 소득을 보고하지 않아도 되며 제 2 주택으로서 파생되는 재산세와 모기지 이자 경비를 세금보고 양식 Schedule A에서 소득공제 할 수 있다.

또 15일 이상 납세자가 머무르거나 총 유료 임대일수의 10% 이상을 머무른 경우에는 그 별장에 대한 경비를 개인용과 임대용으로 지분율 배분(allocation) 하여 각각 Schedule A 와 Schedule E 에 따로 기재하고 임대료도 Schedule E 에 정식으로 소득보고해야 한다. 이 같은 지분율 배분 계산과 보고는 납세자가 자신의 본가 주택의 일부( 방 하나 또는 둘)를 임대할 경우에도 똑같이 적용된다.

라. 2008년도에 도입된 주택개정법(Housing Act of 2008)에 따르면 2009년 1월 1일 이후부터는 본가 주택이 본래의 주거용으로 사용되지 않은 기간동안에는 주택판매시 자본소득면제(부부 공동 보고시 50만불, 각자 보고시 25만불)조항( IRS섹션 121)을 적용시키지 않기로 하였다.다만 , 직장이 바뀌었거나 건강문제, 혹은 갑자기 이라크나 아프가니스탄 파병등 예상키 어려운 상황에 처한 경우에는 계속 유자격 주택보유자로 인정할 후 있다.

따라서 만약 별장을 2009년 1월 1일 이후 본가주택으로 바꾼 납세자들은 IRS섹션 121 혜택을 당장 받기 어려우며 대신 본가 주택으로 전환한 시점 이전과 이후에 대한 주택 개량비용(home improvement expenses)에 관한 서류를 잘 챙겨두어야 한다.

사례 2: 베이지역에 사는 납세자 ‘병’은 2009년 2월에 50만불 주택을 구입하고 2년간 그 집에서 살아오다가 2011년 2월에 갑자기 회사방침으로 서울에서 1년반 기간동안 해외근무를 하게 되어 그 집을 비운 채 가끔 친척이 들러 최소한의 관리만 하게 하고 떠났다. 그후 2012년 8월에 ‘병’은 한국에서 돌아 뒤 그 집을 ‘정’에게 임대했다. 2014년 2월에 ‘병’은 그 집을 70만불에 팔았다. 그가 2011년 2월부터 2012년 8월까지 18개월동안 감가상각 비용처리를 2만불어치 사용했다.

이경우 ‘병’의 주택판매당시의 주택 수정 원가( adjusted basis)는 48만불이며 따라서 총 자본소득은 22만불( 70만불 - 48만불)이다. 결국 감가상각비 환원(recapture)에 따른 일반 소득은 2만불이고 나머지 20만불은 소득면제가 된다. 왜냐하면, 주택 판매시점을 기준으로 거슬러 올라가면 지난 5년동안의 기간중에 2년간 본가주택으로 보유( 2009년 2월부터 2011년 2월까지)했고 한국파견중(2011년 2월부터 2012년 8월까지)에는 계속 유자격을 갖추었으며 임대도 이미 본가주택 소유자로서의 자격을 갖춘뒤 이루어졌기 때문이다.