임대인과 임차인에 관한 법, landlord and tenant law는 지난 50년 동안 임차인 tenant에게 더 많은 권리를 부여하는 방향으로 변화되어 왔으며, 임대는 계약이기에, a lease is a contract, 계약법이 적용되지만, 임대에 의해 부동산이 가지고 있는 재산권 즉 소유권과 점유권 중에 점유권, a right to possession을 이전하는 것이기에 a transfer of real estate interest 부동산법이 함께 적용된다고 했다. 때문에 아무리 간단한 임대계약 같아도 구절구절들이 함축하고 있는 내용이 법적으로는, 아주 중요한 내용이 될 수 있으며, 더욱이 요즈음같이 임대계약서들이 보통 20여 페이지 이상 될 때는 반드시 싸인하기전에 전문변호사들과 상의해야 될 것이다.

4종류의, 테넌트 점유권리 형태를 살펴보자

첫 번째, tenancy for years 라는 형태는 우리가 일상생활에서 흔히 보는 리스형태로서 임대 시작 날자와 끝나는 날자가 명시되어 있고, 끝나는 날자가 명시되어 있기에 종료 통지서, notice of termination을 landlord나 tenant가 상대방에게 보낼 필요가 없다. 임대 기간과 끝나는 날이 확실히 정해져 있으며 years라는 단어가 있지만 year 이상일 필요는 없으며, 예를 들어 임대기간 : 7-7-09 부터 7-17-09 까지의 임대도, 임대가 시작되는 날자 7-7과 임대가 끝나는 날자 7-17일이 이미 정해져 있기에 tenancy for years 라는 점유권이 create 된것이며 7-7, 12:01 am에 시작해 begin at 12:01 am on July 7 and end at midnight on July 17, 7-17. midnight에 끝나는 것이다.

임대 시작 날자와 끝나는 날자가 정해져 있고 끝나는 날자가 정해져 있기에 종료 통지서, notice of termination를 보낼 필요없이 종료날자 midnight에 임대는 자동 종료 되는 것이 이 점유 권리의 특징이다.

두 번째, periodic tenancy라는 형태는 month by month 같이 어떠한 정해진 기간 동안의 점유형태지만, 테넌트나 랜드로드가 종료 통지서, notice of termination을 보내기 전에는 계속 점유권이 지속되는 것이다 즉 확실하게 임대가 끝나는 날자가 정해져 있지 않고, 종료 통지서를 보내지 않는 한 점유권이 계속되며 month by month의 경우에는 30 day notice, 3 months by 3months 경우에는 90 days notice, a year by a year의 경우에는 종료 통지서 기간 중 제일 긴 기간인 180 days notice를 주어야만 점유권이 종료되는 것이다.

위에 첫 번째 점유권, tenancy for years 에서는 종료통지서없이 임대 끝나는 날 자동 종료되지만, 이 periodic tenancy 에서는 종료 통지서 없으면 똑 같은 조건으로 똑 같은 기간 자동 연장되는 것이다.

L leases to T for on year, and at the end of such term, the lease shall be in effect from month to month 처음 일년은 tenancy for years 이지만 13개월 째 부터는 month by month periodic tenancy가 되는 것이다.

Periodic tenancy에서 중요한 것은 week by week, month by month 등 어떤 period가 적용되는지가 매우 중요하다. 위의 lease 구절에 annual rent of $12,000, payable $1,000/month라는 구절이 있다고 가정할 때, common law 나 대부분의 Jurisdiction 하에서는 month by month가 아닌 year to year로 간주되어 30일이 아닌 180일 종료 통지서를 주어야 되기 때문이다.

세 번째, tenancy at will의 특징은 정해진 기간, stated duration이 없고 렌드로드나 테넌트 누구든지 아무 때나 종료 시킬수 있는 점유권이다.

Either party can terminate at any time.

예를 들어 L과 T는 2년 동안의 아파트 임대 계약을 구두 상으로 했는데, 1년 이상의 임대계약은 반드시 서면으로 되어야 효력을 발생하니(statute of fraud 사기 방지 법령에 의해) L과 T의 계약은 사실상 무효이기에 T가 입주를 했어도 L이나 T는 아무 때나 tenancy를 종결 시킬 수가 있는 것이다. 더 자세한 내용과 4번째의 점유권리 holdover tenancy 일명 tenancy at sufferance는 다음 주에 살펴보도록 하자.


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888