김형민(뉴욕주 공인 홈 인스팩터)

홈 인스팩션(Home Inspection)의 역할은 크게 3가지로 나눌 수가 있다. 그 첫째는 주택구입자(Buyer)요, 둘째는 주택판매자(Seller), 마지막 셋째는 기존 주택거주자(Existing Homeowner)의 요청에 의해 홈 인스팩션을 실시하고 있다. 뉴욕주의 경우 2005년 이전에는 주정부에서 발행하는 공인 라이선스 없이도 홈 인스팩션을 할 수 있었다. 당시 뉴욕주에서만 무려 5000여명의 홈인스팩터가 활동하고 있었고 이로 인한 여러 가지 폐단이 노출되면서 이제는 주에서 발급한 라이센스가 없는 사람은 아예 홈 인스팩션을 할 수 없도록 철저하게 규제하고 있다. 라이선스제가 실시된 이후로 공인 홈 인스팩터는 1,000여명으로 급감하였다.

주정부가 인가한 교육기간에서 법령이 정한 5단계에 걸친 전문분야별 교육시간과 시험, 현장실사를 이수해야함은 물론 책임보험(Liability Insurance)등을 요구하고 있고 최종적으로 주정부에서 직접 실시하는 종합시험을 통과한 자에 한하여 라이선스를 발급하고 있다. 뿐만 아니라 라이선스를 갱신할 때마다 24학점의 Continuing Education이수를 의무화하고 있다.
따라서 홈 인스팩터들의 역할은 예전에 라이선스제가 실시되기 전과는 달리 전문화 되어 있으며 이러한 전문성을 바탕으로 특히 적게는 수십만달러에서 많게는 수백만달러를 지불하고 주택을 구입하는 주택구입자들에게 주택검사의 중요한 서비스를 제공하고 있다.

홈 인스팩션의 검사기준은 주정부에서 그 가드라인을 정하지 않고 공신력 있는 ASHI, NAHI. NACHI 등 전문기관에서 정한 Codes of Ethics와 Standard of Practice를 사용하고 있다. 이들 기관들이 설정한 기준은 주택검사에 반드시 포함되어야 할 사항들이 항목별로 상세하게 명문화 되어있다. 이들 기관의 멤버가 되기 위한 조건 또한 주 라이선스 시험 못지 않게 어렵다. 가입조건으로 상당히 까다로운 전문 분야별 시험을 요구하고 있고 멤버들을 위한 교육 또한 아주 전문화 되어 있을 뿐만 아니라 아울러 정기적으로 일정 교육을 받도록 규정하고 있다. 따라서 이들 기관에 가입되어 있는 인스팩터들을 선정하는 것도 좋은 방법이다.

홈 인스팩터들은 홈 인스팩션을 위해 개발된 소프트웨어를 이용하여 항목별 주택검사를 실시한다. 이들 소프트웨어를 사용하는 이유는 수많은 검사항목을 일일이 철저하게 점검하는데 그 목적이 있으며 혹 인스팩터들이 간과할 수 있는 상황이 발생하지 않도록 일깨워 줄 뿐만 아니라 상세한 설명까지 담고 있어 인스팩션 보고서에 대한 작성 및 이해를 쉽게 제공하기 때문이다. 또한 검사 중 노출된 문제항목에 대한 사진을 아울러 첨부할 수 있도록 고안되어 있어 그 기
능 또한 중요한 시각적 효과를 제공하고 있다. 단지 인스팩터들 간에 차이가 있다면 검사항목에 대한 항목별 검사에 따른 판단과 이해, 구석구석 점검하는 치밀함과 통찰력, 이를 설명할 수 있는 능력 그리고 전문화된 검사항목을 일반
인들이 얼마만큼 쉽게 이해할 수 있도록 검사보고서를 작성하느냐에 그 차이가 있다고 할 수 있겠다.

홈 인스팩터는 인스팩션을 요청한 당사자에게만 그 검사결과를 보고하며 주택거래에 이해관계가 얽힌 제3자의 간섭을 배제한다. 예를 들어 주택바이어에게 검사결과 보고서는 집값을 유리하게 흥정하는 단서를 제공할 뿐만 아니라 경우에 따라서는 구매계약 전 지적된 문제점에 대한 사전수리를 요청할 수 있는 근거가 될 수 있기 때문이다. 궁극적으로 평생 모은 돈을 들여 구입하는 바이어에게 검사보고서는 사실상 결정적 역할을 한다고 하겠다. 아울러 집을 담보로 주택융자를 해주는 융자기관의 판단에 중요한 기능을 한다. 마찬가지로 주택 셀러에게 인스팩션은 주택이 가지고 있는 문제점을 사전에 제거함으로서 주택
거래를 용이하게 할 뿐만 아니라 마켓에서 매매 경쟁력을 강화한다는 장점을 제공한다.

상식적으로 바이어들은 문제점을 안고 있는 주택의 구입을 꺼릴 뿐만 아니라 문제점이 있는 집에 대해서는 유리한 흥정의 빌미를 제공하기 때문이다.
기존 주택거주자들의 경우도 홈 인스팩션을 요청하는 경우가 왕왕 있는데 이는 사전 건강검진처럼 방치할 경우 향후 많은 수리비용이 발생할 수 있는 현재 진행되고 있는 문제점을 사전에 발견하여 그 수리비용을 절감하고자 하기 때문이다.