지난주 컬럼에 재산권 행사를 현재에 할 수 있는 현재재산, present estate, 에는 팔지 않는 한 영원히 또는, 수명 기간 동안 재산권 행사를 할 수 있는 자유적 보유재산, freehold estate, 이 있고 이 재산권은 소유, ownership,로 부터 나오며, 비자유적 보유재산, non-freehold estate, 이 있는데 이 재산권은 임차한 사람, tenant, 이 갖는 재산권으로 점유할 권리로부터 나온다. 따라서 한 재산에는 소유한 사람이 갖는 자유적 보유재산권과 입주자가 갖는 비자유적 보유재산권이 함께 공존한다고 했다.

자유적 보유재산에는 무조건의 토지재산권, fee simple estate 과 어떤 특정인이 살아있는 동안만 재산권 행사를 할 수 있는 life estate 있다고 했으며, 무조건의 토지(재산)권, fee simple estate, 에는 highest form 인 fee simple absolute, 무조건 절대적 소유권과 fee simple defeasible, 어떠한 해프닝에 의해 양도가 무효 되는 무효가능재산권이 있으며, 같은 핏줄에서만 주고 받기위한 fee tail이 있는데 fee tail은 더 이상 쓰이지 않는다고 했다.

우리가 부동산 거래에서 흔히 주고받는 재산권은 fee simple absolute, 무조건 절대적 소유권이며, to a로 표현되며, fee simple defeasible, 무효 가능 재산권에는

첫 번째 fee simple determinable, 폐지 가능 재산권이 있으며 이전문서 구절은 예를 들면 ‘to kang and lim so long as the land is used for church’ 로 표현되며, 만일 kang 과 lim 교회로 쓰라고 이전 받은 이 부동산을 팔려고 한다거나, 돈벌이를 위한 사업체운영 장소로 쓸 경우, 양도자체가 무효가 되며 양도자에게 부동산이 돌아가게 된다.

양도자에게 다시 돌아 올 수 있는 이 권리는 미래재산중의 , future estate, 하나로 possibility of reverter, 불리며 양도자에게 돌아올 가능성을 지닌 재산이라고 했다.

난해한 subject 이며, 심지어는 이전문서 구절에 콤마가 앞에 있나, 뒤에 있냐에 따라 whole meaning이 달라지니 부동산 이전이나 기부를 할 때는 반드시, 반드시 부동산 전문변호사와 상의해야 할 것이다.

두 번째 무효 가능 토지 재산권 fee simple defeasible, 은 어떠한 조건이 일어난 후에 그 결과로 양도가 무효화되는 fee simple subject to condition subsequent 이며

예를 들면 to b sports club but alcohol is ever served in the premises, grantor reserve right to enter로 이전문서에 표현될 것이다.

양도인이 b 스포츠 크럽에, 건강증진을 위해 부동산을 양도했지만 만일 그 크럽안에서 술을 취급할때는 그 건물은 다시 양도인에게 다시 돌아가는 것이다.
알코올을 서브하면 안 된다는 조건이 위반될때 양도자체는 무효화되며 양도인이 다시 건물을 차지하게된다.

양도인이 가지고 있는 이 권리를 a right of reentry 다시 차지할 수 있는 권리로 불리며 양도인이 가지고 있는 또 하나의 미래재산중의, future estate 하나가 된다.

세 번째의 무효 가능 토지 재산권, fee simple defeasible은 어떠한 조건이 일어난 후에 그 결과로 양수인이 받은 재산권은 무효가 되지만 그 재산은 양도인에게 다시 돌아가지 않고 양도인이 아닌 제 삼자에게 돌아가게 되는데 한정된 권리 토지 재산권, fee simple subject to executory limitation, 이라고 불리며,

예를 들면 to d church but kang and lim fight to grab power and money in church, then to nanoom center로 표현되겠다. 양도인이 d 교회에 부동산을 양도했지만 강과 임이 교회안에 권력과 돈을 차지하기위해 쟁탈전을 벌일경우 d 교회로의 양도는 무효가 되며 이 부동산은 위의 첫 번째, 두 번째 경우에서와 같이 양도자에게 돌아가지 않고, 나눔센터로 가게된다.

재산권 행사를 현재에 할 수 있는 현재재산, present estate, 중의 또 하나는 종신재산권, life estate, 이 있다. 즉 어떤 특정인의 수명기간 동안만 재산권 행사를 할 수 있으며, 어떤 특정인은 종신재산권을 받는 사람이 될 수도 있고, 또는 재산권을 받는 본인이 아닌 제 삼자가 될 수도 있다. 예를 들면 to a for life 또는 to a for b’s life 로 이전 문서에 표기된다.


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888