최근의 경기악화로 인해 거의 모든 한인들이 직간접으로 고통을 받고 있다고 해도 과언이 아닐 듯하다. 특히 아메리칸드림의 상징인 주택을 구입하기 위해 과다한 모기지를 안고 있는 분들의 고통은 이루 말할 수 없다. 최근나온 보고서에 의하면 향후 4년 내에 미국에서 약 8백만 개의 모기지가 차압( foreclosed ) 될 것으로 예상된다고 한다. 이런 상황에 대처하기 위해 다양한 방안이 나오고 있지만 아직 확실한 묘안은 없다. 최근에는 집으로 인해 고통받는 분들의 지푸라기라도 잡아보겠다는 절박한 심정을 이용해, 돈만 챙기고 급기야 모든 것을 포기하도록 이끄는 ‘꾼’ 들도 기승을 부린다고 하니 각별한 경각심이 필요하다.


융자조정
기존 모기지를 새로운 모기지로 바꾸는 재융자와 달리, 융자조정은 기존의 모기지프로그램을 유지하며 원금이나 이자율 혹은 상환기간 등을 주택소유자에게 유리하게 바꾸는 것을 의미한다. 에퀴티가 적은 집을 은행이 차압해 봤자 어차피 비용만 많이 들게되므로, 차라리 주택소유자가 모기지를 적게라도 계속 내는것이 은행에 유리하다고 판단될 때 허가해 주는 것이다. 물론 충분히 모기지감당 능력이 있는 주택소유자가 모기지 감액을 목적으로 융자조정을 요청하는 수도 있으므로 주택소유자의 재정상황에 대한 소명도 필수적이다.

모기지를 얻은 주택소유자가 제때 돈을 내지 않으면 은행은 몇번의 경고를 거쳐 결국 Notice of Default 를 등기소에 공시하게 된다. 이런 Notice of Default 가 공시된 이후에는 변호사를 제외하고는 누구도 융자조정을 빌미로 선금을 요구할 수 없다. Notice of Default 공시 이전이라면 부동산/융자 브로커가 선금을 받고 일을 할 수 있지만, 미리 주정부의 DRE라는 감독기구에 알려 사전 허가를 받은 후에야 가능하며, 현재 캘리포니아에서 약 500명 가량의 브로커가 사전 허가를 받은 것으로 알려져 있지만 한인은 소수인 듯하다. 문제는 융자조정을 받아도 다시 만성적 가계재정의 적자에서 벗어나지못하는 경우가 많다는 것이다. 따라서 지금의 문제가 융자조정으로 해결될 수 있는지 아니면 파산 이나 Short Sale등 다른 근본적인 방안이 필요한지에 대한 냉철한 분석이 필요하다.


융자소송
최근에는 융자소송에 많은 기대를 걸고 많은 돈을 쓰시는 분들도 있다. 필자도 융자소송을 문의해 오는 전화를 받게 되는데, 그분들이 공통적으로 융자소송에 커다란 환상을 갖고 계신듯 한 느낌을 지울 수 없다.

융자소송은 모기지서류를 검토하여 은행이 연방 및 주법상 규정된 고객보호 관련법규를 어기고, 그로 인해 고객이 손해를 본 것이 있는지 찾아내어 소송을 제기하는것으로 융자조정에 비해 비교적 강력한 힘을 발휘하는 경우도 있다.

그러나 문제는 융자조정이나 기타 다른 방법으로 충분히 달성할 수 있는 것을 반드시 융자소송으로 만 할 수있는 것 처럼 현혹하는 사례가 있다는 것이다. 소송에서 이길 가능성이 거의 없는 상황에서 의뢰인에게는 무조건 이길 것처럼 속이고, 거액을 받아 챙겨 무모한 소송을 제기한 후 결과는 나몰라라 하는 경우도 있고 , 어차피 소송에 져도 그동안 모기지 안내고 집에 살았고, 결국 파산하면 그만이라는 논리는 소송을 제기함으로써 불필요한 지출을 유도하고 다른 가능한 구제 방법까지 막아버려 상황을 외길로 몰아버린다는 사실을 간과한 위험한 발상이다. 흔히 융자소송의 장점으로 소송중 페이먼트를 안내도 된다고 알고 있는 경우가 많은데, 소송을 시작한다고 무조건 자동으로 페이먼트를 유예해 주는 것은 아니다. 대개 이미 못내고 있는상황에서 능력이 안되므로 계속 못내는 경우이고, 예외적으로 법원의 허가하에 페이먼트의 지급의무와 foreclosure 진행이 일시적으로 중지될 수도 있다. 융자 재조정이나 Short Sale의 경우, 대개 이미 몇달씩 페이먼트를 못내신 분들이 진행하는 경우가 대부분이므로 이 상황에서 은행과의 deal 이 좌절되어 결국 foreclosure 까지 진행된다고 해도 모기지 페이먼트 없이 지낼수 있는 기간이 짧게는 6개월에서 길게는 15개월까지가 될 수 있다. 이렇게 본다면 어느쪽으로 가던 페이먼트 안내고 집에서 사는 기간이 꽤 되는 셈이다.

foreclosure 로 가는 경우 은행이 만족받지 못한 부분이 남았다면 추가로 소송을 제기해서 그 부분을 청구하는 경우도 종종있으므로 본인이 추가소송을 당하는경우에 해당되는지를 변호사와 미리 상담하는 것이 안전하다.

설사 모기지 서류에 은행이나 브로커의 실수가 있어도 그것이 그리 쉽게 거액의 손해배상이나 모기지 해제 (rescission)로 가지는 않는다는 사실을 유의해야 한다. 사실 소수의 경우를 제외하고는 대부분 융자소송의 진정한 목표가 융자조정이라는 것은 이미 공공연한 비밀이다. 모로 가도 서울만 가면 된다고, 모기지만 줄일 수 있다면 뭔들 못하겠냐고 반박하겠지만, 빈대잡느라 초가삼간을 태울 필요는 없다 것이다.

소송의 가능성과 장단점에 대해 충분히 설명을 해주고 소송이외에는 별다른 구제책이 없는 경우, 또 고객에게 최대한 이익이 되는 경우에만 소송을 제기하는 경우는 오히려 권장되어야 할 일이지만, 대책없이 고객의 이익을 희생하여 돈만 챙기려는 상 행위에는 현혹되어서는 안될 것이다 .

만약 이미 제기된 소송이 제대로 제기된 건지 궁금한 경우에는 주위의 믿을만한 변호사에게 second opinion을 들어보는 것이 최선의 방책일 것이다. 융자소송관련 케이스 정보는 기본적으로 공공 정보이므로 케이스 당사자 이름이나 번호를 알면 법원에서 열람이 가능하므로, 과연 가능성이 있는 소송인지, 어디까지 진행되었는지 검증이 가능하다.


김 준환 변호사
Tel)408-971-2280