장상태 탑 부동산 사장

주거용 임대는 일반 주택, 타운 홈, 2-4 패밀리 홈 및 콘도의 임대를 생각 할 수 있다. 일반 주택 임대는 단독 주택을 독채로 임대하는 것이고, 타운 홈, 콘도 및 2-4 패밀리 홈은 다세대 주택의 형태가 된다.주거용 임대의 경우는 특별히 세입자(테넌트)가 부당한 차별 대우를 받지 않도록 튼튼한 법의
보호가 있다. 성별, 나이, 인종, 종교, 가족구성 등에 관한 건물주(랜드로드)의 차별로 인하여 세입자가 불이익을 당하지 않도록 규정하고 있는데, 건물주는 이러한 차별이 부지불식간에 일어나지 않도록 유의하여야 한다. 특히, 한인 건물주의 경우 이러한 항목에 힘을 주어 제한을 하는 경우가 많은데 고발당하지 않도록 심심한 주의가 있어야 할 것이다.

2-4 패밀리 홈의 경우, 건물주가 동 임대 건물에 거주하는 경우에는 위의 차별에 관한 법의 저촉에서 벗어 날 뿐만 아니라, 관리를 포함한 모든 상황에서 의무가 가벼워지게 되며, 권리가 강화된다.콘도나 타운 홈은 관리 사무실이 있어서 공동 시설이나 공용 면적에 관한 관리를 전문적으로 담당하고 있지만, 임대 공간 내의 모든 것은 콘도나 타운홈의 주인이 다 해결해야 한다. 세입자
의 입주 시 관리 사무실에 지불하여야 하는 이사 요금(Move In Fee)이나 건물이나 단지 자체가 요구하는 보증금(Security Deposit)에 관하여는 계약 전에 미리 알아 두어야 하며, 이사 전에 충분한 시간을 두고 이사 날짜를 관리 사무실에 예약하는 것도 잊지 말아야 할 것이다. 특히 주말 즉 토요일과 일요일 및 주요 공휴일에는 이사가 금지되어 있는 경우가 대부분이므로 세심한 주의를 하여야 한다.

단독 주택이나 2-4 패밀리 임대 시, 지하실이나 별채 혹은 기타의 임대 공간이 주거 목적으로 임대 시에는 불법 임대 여부를 확인 하여야 한다. 예를 들어, 듀플렉스의 그라운드 층의 쪽방 임대와 같은 것인데, 이러한 공간은 돈을 받고 임대할 수 없으며 단속이 잦고 적발 시에는 처벌을 받게 되므로 적법임대 여부를 확인하여야 할 것이다.렌트를 계획할 때에는 다음의 사항을 먼저 확정하여야 한다.

· 리스 기간
주거용의 경우는 리스 기간이 1년이 보통이다. 만약에 세입자가 1년 이하의 기간의 단기 임대를 원하는 경우에는 집을 보기 전에 먼저 건물주의 의사를 확인하여야 할 것이다.
· 렌트
한 달의 임대료 즉 렌트에 관한 예산을 확정하여 서치를 시작하여야 한다.
· 입주 일자입주일자가 확정되어 있어야 한다.
렌트를 본격적으로 찾기 위하여는 다음을 준비하여야 한다.
· 커미션
건물주와 직접 딜하는 경우를 제외하면 거의 모든 렌트에는 약 8% 이상의 커미션(소개비)이 요구된다. 즉, 1년 계약에 한 달 치 렌트에 해당되는 커미션이다. 기간이 길어지면 커미션도 비례로 늘어나게 된다.
· 에이전트
세입자만을 위한 테넌트 에이전트를 고용하여 조건을 타진하고 서치하면 쉽게 렌트 할 수 있다.
· 서치 기간
서치는 보통 1개월 전에 시작하여 미리 계약하는 것이 좋은데, 이사 날짜 잡기, C/O 인스팩션 및 기타 조정 사항 등이 의외로 시간이 걸릴 수 있는 변수이기 때문이다.
마땅한 집이 생기면 렌트 신청서를 작성하여 오퍼를 하여야 하는데 다음의 항목을 기술하고 딜을 해야 한다.

· 원하는 렌트
원하는 렌트를 적어서 흥정한다.
· 가족 사항본인 및 가족 사항을 제출하여야 한다. 가족들의 연령도 표기하는 것이 시간 낭비가 없다.
· 직업 및 수입
본인이나 배우자의 직업과 수입을 명기하는 것이 좋다. 특히 미국의 FICO 크레딧 점수가 등록되어 있지 않은 경우에는 직장의 재직증명이 필요할 수 있다.
· 크레딧 리포트
크레딧 리포트는 본인이 인터넷 사이트를 통하여 출력할 수도 있고, 에이전트에게 요청할 수 있다. 크레딧 리포트는 보통 10달러 정도 소요된다. 크레딧 점수가 680점 정도가 보통이며 750 이상이면 매우 좋은 점수가 된다.
· C/O Contingency
자녀의 학교 입학을 위해서는 반드시 입주허가서(C/O - Certificate of Occupancy)가 필요하므로 집주인에게서 입주허가서를 받아야 한다.
마지막으로 렌트 계약서에 서명하고 입주를 준비하면 된다.

· 계약서 작성
계약서는 보통 집주인이나 집주인의 에이전트 (혹은 리스팅 에이전트) 가 작성한다.
· 계약시 선불 - 보증금, 첫달 렌트, 커미션
계약서에 서명할 때, 세입자는 최대 한 달 반 즉 1.5개월의 렌트에 해당하는 임대 보증금을 제출하여야 한다. 주거용 임대의 경우에는 절대 1.5개월 이상의 보증금을 받을 수 없으므로 크레딧이 약하여 더 많은 에치가 필요할 경우에는 선급렌트로 표기하여 따로 분리 관리하여야 한다.
· 연체 및 과태료
보통 렌트는 매월 1일이 지급일이며 10일 혹은 15일의 유예기간이 규정된다. 이 기간이 지나면 보통 5% 나 50달러에서 150달러 정도의 연채 과태료를 명기한다.

· 재계약
재계약을 원하는 경우는 보통 90일 전에 집주인의 통보를 받아 만료 60일 전까지 재계약 여부를 결정하여 통보해 주어야 한다. 이러한 절차 없이 그냥 눌러 살게 되는 경우는 자동 월 계약(Month-to-month) 으로 전환되며, 집주인은 한 달 전에 퇴거를 통보할 수 있다.
· 퍼스트 리퓨절
세입자의 렌트 기간에 집주인이 집을 매도할 경우에는 먼저 세입자에게 매입의 기회를 우선적으로 제공한다. 세입자가 살면서 임대 주택을 매입하는 경우, 원래 소개했던 부동산 브로커 즉 리스팅 브로커와 렌팅 브로커에게 커미션이 발생하게 된다. 이떄 커미션은 셀러 즉 집주인이 부담하게 된다.
· 보증금 환불
보증금 환불은 세입자가 퇴거한 후 한 달(30일) 이내에 우편으로 보내게 된다. 이때, 집주인이 입은 손실이나 Damage에 관한 보수비용을 공제하여 보내게 되며, 임대 기간 동안 불어난 은행 이자를 함께 보내게 된다.