지난 수년간 부동산붐을 통해 성공적으로 재산을 불린 분들을 주변에서 볼 수 있다. 이 중 편안한 은퇴를 염두에 두고 은퇴준비를 하다보면 가장 큰 자산이 부동산부분에 가면 쉽게 정리계획이 서지않는것을 느끼게된다.

내야될 세금이 없어지지는 않지만 줄이는 방법이 있다면 은퇴하시는분들에게 한번쯤 고려해 보라고 권해 드리고 싶은 방법이 있다.

바로Structured Sale (Ensured Installment Sale) 것이다. 예를 들어 65세의 A는 은퇴를 생각하고 소유 부동산을 어떻게 처리할 것인가를 고민하고 있다.

A소유 건물은 조그만 8 unit 아파트로 한달에 약 $7,000이 순인컴으로 나오고 A본인이 직접 관리해와서 이제는 지쳐 있는 상태다.

A소유 부동산의 현시세는 대략 150만불정도이다. 처음 구입시 은행에 대출했던 론도 이미 다 갚은 상태이고 20만불에 현 소유 건물을 구입했다. 만약 A가 현시세인 150만불에 매매한다면 그동안 건물 감가삼각을 고려하지 않고도 매매차액인130만불이라는 금액이 세금 과세 대상이 된다. A는 은퇴후에는 부동산 투자를 더이상 고려하지 않고 앞으로 한달에 약 $3,000정도의 수입을 20년동안 원하고 남아있는 차액은 20년 후에 목돈으로 받기를 원한다. 이 경우 어떻게 세금을 절약할 수 있을까?

바이어는 먼저 150만불이라는 금액을 제 3자인 Assignment회사에게 매달 $3,000불을 A에게 지불할 의무와 20년후에 남아있는 매각 잔액을 지불할 의무를 조건으로 A와 매매계약을 맺게된다. Assignment회사는 이돈으로 A+급이상의 생명보험 회사의 Annuity를 사게 된다. Annuity란 생명 보험회사등에 처음 일정금액의 목돈을 투자한후 계속 이 돈을 이용해 불어나는 이자와 원금중 매달 일정 금액에 찾아가는 방식이다.

위의 경우 A는 생명 보험 회사를 통해 매달 $3,000을 지급받게 된다. 생명보험 회사에서 1년에 6%의 이자를 지급 받는다면 A는 20년동안 아래와 같은 금액을 수령하게 된다.

첫째 20년동안 매달 $3,000을 받게되므로 총 $720,000불을 20년동안 생명보험에서 수령하게 된다. 둘째, 매달 $3,000을 받기 위해서 필요한 최초 투자금액은 $418,000에 불과하므로 매각 대금 $1,500,000불에서 $418,000을 뺀 나머지 금액인 $1,082,000을 일년에 6% 수익률이 보장되는 다른 상품에 다시 투자할수 있게 된다. 이 돈은 다시복리이자로 계산되어 20년후에는 $3,580,000이라는 거액의(?)의 자금이 다시A의 수중에 남게된다.

매달 3,000불씩 생활비를 20년동안 받고 그 후에 약 350만불이라는 돈이 생긴다면 괜찮은 은퇴계획이 될수있는 방법이다. 아파트 테넨트들과 더 이상 부디치지 않아도 되고 부동산을 값이 떨어져도 염려할 것이 전혀 없게 된다. 물론 매달 받게되는 $3,000은 세금과세 대상이며 20년후에 받게되는 약 350만불이라는 돈도 당연히 과세 대상이 된다. 하지만 20년동안 아무걱정없이 매달 3,000불씩 안정적으로 인컴이 들어오고 20년후에는 목돈이 생긴다면 아주 좋은 절세 전략이 되는 것이다.

Structured Sale은 일종의 Owner-Carry 와 비슷해 보이지만 오너캐리의 경우는 바이어가 페이먼트를 안한다면 이전에 자신이 소유한 건물을 차압을 통해 다시소유하게됨으로 처음에 계획했던 멋진 은퇴계획은 모두 수포로돌아가고 만다.

하지만 Structured Sale은 바이어에게서 페이먼트를 받는것이 아니라 투자가 확실히 보장되는 A급생명보험회사에서 받게되어 이러한 위험이나 추후에 발생될수있는 모든 문제에서 자유로울수 있게된다.

Structured Sale을 하기 위해서 여러가지를 고려해야 한다. 먼저 바이어가 셀러의 이러한 계획을 이해하고 동의 해야 한다. 또 Assignment 회사,
Structured Sale에 경험이 있는 부동산 에이전트를 고용하는 것도 큰 과제이다. 탈세는 하면 안되지만 법 테두리안에서 절세는 해야 한다. 복잡한 방법이지만 잘 이해하고 실행하면 은퇴시 큰 도움이 될 수 있다.

스티븐 김/ 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533