주택시장이 바닥이다, 아니다 여름이 지나 가을쯤엔 바닥일 것이다, 아니다 내년을 넘어서야 주택시장이 다시 살아날 것이다, 갖가지 이야기가 무성하다. 많은 예비바이어들의 견해도 거의 전문가적 수준이다. 각자의 경험에 의거한 나름대로의 기준으로 상세한 해설까지 곁들이며 예상을 하고 있지만, 그 바닥의 시기가 언제인지는 아직은 판단하기 힘들고, 아마 바닥이다라고 많은 사람들이 인정을 할 때는 그 바닥의 최저점은 이미 한참 지나고 있을 것같다. 가격이 올라가기 시작해야 그 바닥을 알 수 있기 때문이다.

그 때는 셀러들도 이미 시장의 분위기를 감지하고는 당장 급하지 않은 집이면 조금 더 기다리면 가격을 더 받을 수 있을 거라는 생각으로 시장에서 매물을 빼 버릴 것이고, 지금 당장 팔 수밖에 없는 주택도 바이어들의 문의가 많아지면 가격을 쉽게 깎아주지 않기 때문에, 자연스럽게 주택가격이 가파르게 올라갈 수밖에 없다. 이렇게 가격이 올라갈 때 주택을 구입할 것이냐 아니면 미리 여유 있게 깎을 수 있을 때 살 것이냐 한번만 더 생각해 보면 그 답은 분명히 나온다. 반드시 그 끝을 보려고 하지 마시기 바란다.

올해의 주택가격은 여전히 작년에 비해 10%이상 하락하였다고 한다. 1년 전에 비해 가격이 내렸으니까 소유주택에 부과되는 재산세, 즉 주택보유세(Property Tax)도 같이 내려야 하는 게 아닌가? 절대 아니다. 오히려 항상 매년 2%씩 재산세가 오르고 있고, 작년에 일괄적으로 주택시장의 가격붕괴의 여파로 재산세의 일괄적인 인하 조정이 있었다는 소식을 간간히 접했지만 문서로 확인한 바가 없어서 신빙성이 없다.

지난 몇 해에 걸쳐 주택가격이 하락했으니까 재산세도 따라 내려야 한다라고 많은 사람들이 목청돋구어 주장하지만, 그 이전 2000년부터 2006년까지 주택가격이 폭등하였을 때, 재산세도 같은 비율로 급격하게 올라가야 한다고 주장한 사람은 한 사람도 없다. 왜 주택가격이 급격하게 올랐음에도 세금은 거의 미미한 수준으로 오를까?

이는 1978년 캘리포니아 주정부에서 주민발의안 Proposition 13이 통과됨에 따라, 집가격이 급격하게 올랐다하더라도 1년에 1%밖에 세금을 올리지 못하게 되었다. 여기에, 각종 기금의 연간상환분과 직접부과세 등을 포함하여 합계 2%를 초과하지 못하게 법률적으로 못박아 두었다. 그 결과, 예를 들면 2000년에 20만달러에 구입한 주택이 그 다음해에 24만달러가 되어, 주택가격이 20%가 올랐다 하더라도 주택세금은 20만달러의 2%, 즉, 20만4,000달러로 정산을 하여 세금을 부과하게 되는 것이다. 단 예외적으로 주택을 매매를 거쳐서 구입할 경우에, 이전에 내던 세금은 일체 해당하지 않고 그 주택을 구입한 그 가격에 대해 그 때부터 주택세금의 세율(부동산세율 1%에다 각종 기금과 공익세금등을 포함하여 일반적으로 1.2%에서 1.3%정도)을 새로이 적용하게 되어 있다.

다시 말하자면, 2000년에 20만달러을 주고 구입한 주택은 첫 해에는 20만달러의 1.2%인 2,400달러를 내고, 2001년에 24만달러가 되어 20%가 올랐으면, 24만달러의 1.2%인 2,880달러를 내는게 아니라 20만달러의 2%만 계상하여 20만4,000달러로 계산하여 이의 1.2%인 2,448달러만 내게 된다. 즉, 480달러를 더 내야 하는데 48달러만을 내게 되니 소유주로서는 정말 고마운 법안이 아닐 수 없다. 이렇게 해서 5년이 지난 2005년에 그 집이 40만달러가 되었다 하더라도, 주택세금을 산정하는 과세기준은 매년 2% 밖에 오르지 않아 5년이 지나도 그 과세기준은 22만816달러(주택세금은 1.2%인 경우에 약 2,650달러)가 되어서 실제 주택의 가치와 세금을 매기는 주택의 가치의 차이가 크게 벌어질 수밖에는 없는데, 이 주택을 2005년에 매매를 통하여 40만달러에 구입한 새 소유주는 구입한 그 날로부터 40만달러를 새로운 주택세금의 과세기준으로 책정받아 40만달러의 1.2%인 4,800달러를 내게 된다는 말이 된다.

이렇게 이전 주인에게는 2,650달러를 매기다가 새주인에게는 4,800달러를 매기게 되니, 1년 세금의 차이가 따로따로 발생하게 되고 그 모자라는 차액은, 주택을 구입한 후 한두달 후에 ‘Supplemental Property Tax’라는 별도의 고지서로 새주인에게 추가로 납부토록 하게 한다. 다음 주에는 주택가격의 하락에 따른 세금인하 조정신청 방법에 대해 말씀드리겠다.

제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>

(661)373-4575