쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

지금이야말로 부동산을 사들이기에 최적의 기회이다.
미국의 부동산 재벌인 도널드 트럼프가 최근 CNBC 방송국 기자와의 인터뷰에서 지금이 부동산 매입에 적기라며 이같이 주장했다. 트럼프의 지적은 일반 주택 물량에 대한 언급보다는 차압(foreclosures)과 숏세일(short sales)을 포함한 은행들이 압류한 주택(REO-Real Estate Owned properties)에 대한 관심을 표명한 것이다.

트럼프는 다만 아직은 주택담보대출이 어려울 것이라고 지적했다. 실제 높은 재고수준과 차압물량 급증으로 주택시장 침체가 지속되고 있어, 은행들이 모기지 운용은 매우 보수적이다. 따라서 대출을 쉽게 받으려면 은행들이 압류한 주택들에 관심을 가져볼 것을 조언했다.미국의 집값은 2006년 2분기를 고점으로 지속적인 하락세를 나타냈다. 특히 2007년 서브프라임
모기지 사태 이후 은행들의 차압 물량이 쏟아지면서 주요 지역 집값이 2003년 수준까지 떨어진 상태이다.

그래선지 최근 들어선 주택 거래가 조금씩 늘어나는 조짐이 보인다. 주택의 매매계약을 기준으로 집계하는 미국의 잠정주택 판매가 전월대비 2.1% 증가했고, 클로징 기준으로 집계하는 기존주택 판매는 예상을 넘어서 5.1% 큰 폭으로 증가했다. 더욱이 2월중 거래된 기존 주택 중 차압과 숏세일 등 헐값 세일(Distressed sales)비중이 45%나 달했다. 가격이 많이 싸졌다는 인식과 더불어 낮아진 모기지 금리, 주택 첫 구입자에게 주어지는 8000달러의 세금혜택, FHA론의 대출 제한액의 인상 등이 영향을 미쳤다는 분석이다.

미국 부동산 전문 연구소인 리얼티트랙(RealtyTrac)에 따르면 2008년의 경우 법원에 등록된 주택 차압 신청수가 3백만을 넘어섰다.
2년 전인 2006년 대비 무려 225%의 증가세를 나타낸 셈이다. 미국의 총 주택수의 2%에 해당하는 높은 수치로 159가구당 1가구꼴로 주택차압 또는 디폴트 통지를 받은 것이다. 2009년 1분기의 경우는 80만3489건으로 지난 2005년 1월 집계가 시작된 이래 사상 최대치다. 지역별로는 주택시장의 거품이 심했던 네바다와 애리조나, 캘리포니아의 주택차압이 고공 행진을 지속하고 있는 것으로 조사됐다.경기후퇴의 전환점이 미지수인 현재로서는 은행들의 차압 물량이 해소되기 까지는 상당 기간이 소요될 것으로 예상된다. 압류 주택들의 경우 과거에는 보수가 되지 않은 상태로 싼 가격에 쉽
게 판매되었으나, 일반 주택들의 판매 가격이 급격히 떨어짐에 따라 새로운 경쟁 상대로 바이어들의 관심을 끌기위해 은행들은 부동산 중개인 및 하청 회사들을 고용해 집 청소에서부터 모든 수리에 이르기까지 각별한 신경을 쓰고 있다.

뉴욕 소재 대표적 부동산 그룹의 전망에 따르면 뉴욕 지역만 보면 주택 가격이 바닥에 근접하고 있다는 언급을 하면서 일각에선 30-40% 떨어진 수준을 바닥으로 보고 있는데, 요즘 일부 계약은 약 30% 가량 떨어진 가격에서 이루어지고 있기 때문에 바닥이 멀지 않았다는 주장을 한다.
핵심은 미국의 리세션이 언제까지 지속될 것인지에 대한 의문이다. 경기 후퇴로 인한 실업사태가 지속되는한 주택 가격에 대한 압박이 계속될 것이기 때문이다. 또한 주택 시장 안정은 주식 시장 회복이나 리세션 종결 여부보다는 은행들의 대출이 얼마나 빨리 정상화되느냐에 달려있다는 주장도 만만치 않다.

예컨대 대출이 타이트할 경우 주택시장은 올해와 내년에 걸쳐 계속해서 고전을 면치 못할 것이고, 이후 재고를 소진하는데도 상당 기간의 시간이 걸릴 수 있다는 설명이다.많은 경제 전문가들은 2010년 이후 경기 상황이 지금보다는 나아질 것으로 보고 있다. 이를 감안하면 올해가 매수 시점이 아니냐는 관측도 나온다. 그러나 높은 재고 수준과 진행 중인 실업률 증가세 등을 감안하면 주택시장이 향후 회복되더라도, 이전 수준까지 집값을 회복하려면 장기간의 시간이 소요될 것이라 전망하고 있다. 따라서 현 주택시장에 대한 접근은 중장기적인 관점에서, 내 집을 마련하기위한 실질적인 동기로 접근해야 하는 것이 정답일 것이다.