장상태 탑 부동산 사장

바이어가 집을 살 때 가장 먼저 생각하는 것은 재정적인 능력이다.
부동산 산업은 가장 꾸준하고 안정적으로 성장하는 분야이므로 가장 좋은 투자 분야이다. 그러나 집을 사려면 상당한 투자가 있어야 하는데 주택 모기지 융자에 대한 정기적인 페이먼트 이외에도 다운페이와 클로징 비용을 간과할 수는 없다. 그래서 집을 사려는 사람이면 누구나 부동산 시장의 흐름을 알고 좋은 가격 조건으로 주택을 매입하기 위하여 부동산 시장의 여건을 활용하는 방법을 숙지하는 것이 바람직하다.

소위 ‘마켓 타이밍’ 전략을 터득해야 한다. 마켓 타이밍은 최근의 마켓 변동 추이를 살펴서 시장의 흐름을 가늠하여 미래의 마켓을 예측하기 위한 전략을 세우고, 그 전략에 맞추어 투자를 계획할 수 있는 비즈니스의 기본 원리가 되기 때문이다. 또 마켓 타이밍은 지역적 부동산 시장 상황을 보고 가까운 미래를 예측하기 위한 전략이기도 하다.

셀러가 받고 싶은 집값에 가장 크게 작용하는 것은 로컬 지역 경제 상황이다. 주택의 시장 가격은 늘 흐르듯 변하고 있는데 이는 집의 위치(로케이션)와 동네(커뮤니티)가 집값에 가장 큰 영향을 끼치기 때문이다. 실제 ‘게이티드 커뮤니티’나 ‘풀 서비스 콘도미니엄’ 같은 동네는 지역 경제와 별 상관없이 항상 생활비와 관리비가 많이 들 수밖에 없지만 일반적인 동네의 경우는 국가 경제나 지역 경제의 영향권을 결코 벗어날 수가 없다. 따라서 마켓 타이밍을 잘 이해하면 집을 찾는 데 상당히 도움이 될 것이다. 마켓 타이밍을 이해하려면 경제의 기복이 어떻게 또 얼마만큼 주택 가격에 영향을 미치는가를 알아야 한다. 경제의 흐름 즉 경기 사이클은 쉽게 두 개로 양분할 수 있는데 호경기(경기 팽창)와 불경기(경기 침체)이다.

호경기 즉 경기가 좋을 때는 다음과 같은 상황을 알 수 있다.
모든 사람이 경제 상황에 만족하며 자신감이 있다. 소비가 늘어난다. 고용이 늘어나고 실업률이 감소된다. 신규 건설이 증가한다. 모든 것의 가격이 올라간다.반면 경제의 내리막 혹은 휴지기인 불경기에는 다음의 상황이 연출된다.모든 사람이 경제 상황을 불안스럽게 걱정하며 자신이 없다. 소비를 줄인다. 실업률이 증가하며 고용이 감소된다. 신규 건설이 감소한다. 가격이 오를 수는 있겠으나 호경기 때와는 비교할 수 없는 미약한 수준이다.

이제 경기의 양면을 알고 나면 이를 내 집 마련에 적용해야 할 것이다. 호경기에서는 수요와 공급의 교차점, 즉 주택 가격이 셀러(매도자)쪽으로 옮겨서 자리잡게 된다. 통상적으로 일반 경기가 좋은 호경기에는 부동산 경기로는 셀러즈 마켓(매도자 시장)이 된다. 셀러즈 마켓은 시장에 내어 놓은 집이 충분하지 않고 반면 사려고 하는 사람이 훨씬 많은 시장 상태를 말한다. 경기 팽창의 시기인 호경기에는 주택 소유주가 금전적으로 별 어려움이 없고, 주택의 가격은 계속 오르는 추세가 되므로 원하는 가격 보다 싸게는 팔려고 하지 않는다.

또 하나, 호경기의 특징은 잠정 바이어의 수효가 급증한다는 것인데, 이는 마켓에 대한 믿음이 견고하여 투자심리가 극대화되기 때문이다. 이 결과로 보면 주택 구입의 적기는 호경기는 아닌 듯싶다. 소비의 증가로 인한 소비 심리의 증대로 거기에 수요는 많고 공급은 줄어, 다른 경제 상황에 비하여 주택을 사는데 더 많은 돈을 써야하는 결과를 초래하기 때문이다. 일례로 1990년대를 휩쓴 닷컴 붐으로 인하여 실리콘 벨리의 가격 상승을 기억하면 알 수 있을 것이다. 컴퓨터 기술의 발달로 인한 기술자와 회사들의 갑작스런 쇄도로 인하여 좁은 문을 통과하면서 부동산 가격 상승의 드라마가 연출된 것이다.

호경기의 다른 한 면은 곧 불경기이며 경기의 하락기가 되며 그 끝은 경기 침체나 경제 공황이 된다. 경기 하락 시에는 수요 공급 조건이 바이어들에게 더 유리한 모양이 된다. 고용 불안과 실업률 증가가 단편적인 불경기의 지표가 되기 때문이다. 많은 사람들이 경제 상황의 악화로 집을 팔 수 밖에 없는 지경이 되는데, 그도 그럴 것이 잘 나갈 거라는 기대 하에 모기지와 부동산세를 부담하며 비싸게 집을 샀는데 상황이 그렇게 전개되지 않기 때문이다. 게다가 집을 사려는 사람들이 불경기에는 더 위축되게 되어서 실수요는 감소하게 된다.

불경기의 열쇠는 재정적 여유 밖에는 없다. 재정적인 여유만 있다면 집을 사는 것은 아마 최적기가 될 것이다. 당연하다. 매물(For Sale)로 나온 집이 거리와 골목을 가득 메우고 있고 재정적으로 건강한 바이어는 극히 적은 수효다. 쉽게 이야기 하면 고르고 골라서 좋은 집을 싸게 살 수 있는 것이다. 여기에 클로저나 숏세일 아이템이 추가되어 말도 안 되는 가격의 물건도 꽤 많다. 이제 비즈니스 사이클과 경기의 기복이 부동산 마켓에 주는 영향을 알았으니, 다음은 바이어가 어떻게 타이밍을 맞추는가를 알아보아야 할 것이다. 많은 경기 지표와 데이터가 있지만 가장 먼저 로컬 경제가 어디로 가는지를 감지하는 것이 중요하다. 로컬 경제가 내려가기 시작하면 주택 경기가 하락하는 강한 조짐으로 보아야 한다. 예를 들면, 큰 자동차 공장이 문을 닫게 되거나 이전하게 되면, 동네의 집값은 헐값이 될 수 있다.

또 다른 요인은 국가 경제의 분위기로 인한 이자율의 변동이다. 연방은행에 의하여 메겨지는 이자율은 시장에 도는 화폐의 양을 조절함으로서 국가 경제의 안정을 기할 수 있는 변수가 된다. 국가 경기가 하락기에는 연방은행은 이자율을 낮추어서 더 많은 돈을 빌리게 하여 투자를 유도하고 소비를 촉진 시킨다. 반대로 경기 팽창의 시기에는 이자율을 올리어서 인플레이션의 속도를 조정한다.이자율은 모기지 이자율에 지대한 영향을 끼친다. 경기가 좋을 때는 이자율이 높고, 이럴 때는 바이어들이 이자율이 떨어지기를 기다리게 된다. 반대로, 경기 침체기에는 연방금리를 낮추고
모기지 이자율을 낮추어 투자 심리를 격려하게 된다.

그러나 정작 가장 중요한 것은 이러한 경기에 따른 마켓 타이밍을 뛰어 넘어서 필요와 충분의 조건이다. 좋은 집(드림 홈)을 적절한 가격에 지금 사는 것이 더 좋은 때를 기다리며 불확실한 기대로 허송세월하는 것 보다 더 좋다는 것이다. 왜냐하면 진짜 좋아하는 집을 찾는다는 것은 바늘구멍에 낙타 지나가기만큼 확률이 적기 때문이다. 눈에 확 뜨이는 집이 있다면, 그리고 충분한 재정적 여유가 된다면 시기와 상관없이 사는 것이 행복지수를 높이는 최선의 때가 아닌가 자문해 본다.