지난주에는 부동산 거래에 있어서 매매가 시작이 되는 시점에 바이어가 에스크로 회사에 걸어두는 계약보증금(initial deposit)을, 바이어가 적정한 시기에 적정한 이유로 취소를 함으로써 이를 무사히 돌려받는 문제에 대해 개괄적인 이야기를 하였다.

이 보증금 반환문제는 현재 법정에 소송중인 부동산 관련 소송의 대부분을 차지할 정도로 문제가 많다.

왜 그럴까? 바이어 측에서 보면, 적정한 기간 내에 적정한 이유로 적정한 절차에 따라 취소를 했으면, 그 보증금은 전액(물론, 그 기간 내에 필수적으로 에스크로 회사에서 사용되었던 일정 금액, 보통 몇백달러 정도는 제외한 나머지 금액)은 바이어 측에 반환되어야 하는 것이 타당하다.

반면에 셀러 측에서 보면, 비록 캘리포니아 법률상으로 바이어를 보호하는 규정이라고는 하지만, 일정기간 그 비즈니스, 또는 주택, 상가의 모든 정보를 바이어에게 조건 없이 제공하여야 하며, 그럼에도 불구하고 바이어가 정해진 기간 내에 취소를 하게 되면, 셀러의 귀중한 모든 정보는 허공에 날아가 버리는 허무한 경우가 발생하게 되고, 셀러로서는 해당 물건을 사려고 하는 모든 바이어에게 거의 무제한으로 귀중한 정보를 제공하여야 하는 엄청난 리스크를 안게 되는 셈이다.

당연히 물건을 팔기 위해서 셀러가 감수해야 하는 것이지만, 적정한 기간 내에 적정하게 취소만 하기만 하면 셀러로서는 그냥 취소해 줘야 하고 이에 따른 아무런 보상이 없게 되는 불리하기 짝이 없는 내용이 아닐 수가 없다.

그렇기 때문에, 셀러로서는 그 취소 가능한 조건에 대해 전문가의 조언을 바닥에 깔고, 바이어의 취소 조건을 철저하게 따지게 된다. 그래서 바이어는 무조건 기간 내에 취소가 가능하다고 그 조항을 금과옥조(金科玉條)처럼 생각하는 실수를 범하지 마시기 바란다.

셀러가 바이어의 행동을 곧이곧대로 믿지 않고 보증금을 돌려주지 않는다고 나오면, 바이어는 변호사의 도움을 구하거나 관선 변호사의 조정과 중재절차를 거쳐야 한다.

취소가 가능하다고 바로 보증금을 돌려받는 것이 아니라 셀러의 동의를 받아야, 에스크로 회사에서 보증금을 돌려주는 것이고, 셀러가 바이어의 취소에 동의를 하지 않으면, 이러한 법적 절차를 거쳐야 하기 때문에 보통 두세 달이 소요가 되고, 변호사 비용 또한 적지 않으므로, 바이어 측에서는 이의 취소에 보다 신중에 신중을 기해야 한다.

최근에 있었던 한 가지 예를 들어 설명하면 보다 쉽게 이해가 되리라 믿는다. A라는 비즈니스를 구입하고자 바이어와 셀러는 적정 금액에 합의를 하고 계약서를 작성하면서, 계약보증금으로 4만달러를 에스크로 회사에 입금을 시키고 거래 절차를 시작하였다.

취소 가능한 조건으로 크게 두 가지, 그 하나는 보통 2~3주 동안 실제 매상 확인과 서류조사, 두 번째는 은행에서의 대출 완성이 조건으로 되게 되었다. 약 2주의 기간을 거쳐 비즈니스의 매상과 내부 장부 및 필요한 모든 서류를 인계받아 조사를 마치고 난 뒤, 매상과 서류조사는 완료하면서, 매상과 서류조사에 관한 취소 조건은 해제하고, 거래가 완료될 때까지 은행에서 대출되지 않으면 이 거래를 취소할 수 있다고 하는 론에 관한 취소 조건(loan contingency)만 남겨둔 상태에서, 급기야 바이어는 론이 되지 않는다는 조건을 들어 본 계약을 취소하였다.

바이어 측에서는 구두상으로만 두세 은행에 문의를 한 결과 모두 론에 대해 부정적으로 대답이 오는 실정에서, 바이어 개인적으로 시급히 처리해야 할 일이 또 생겨버렸고, 게다가 비즈니스 구입에 대해 처음의 큰 매력이 다소 시들해진 상태가 되면서, 마침내 취소를 하게 되었다.

그러나 셀러는 셀러 측의 론에이전트가 상당히 유능하고 발이 넓은 에이전트로, 두 군데 외국계 은행에서 이미 구두상으로 론을 승인받아 둔 상태이다 보니, 정식적인 론의 애초의 절차도 시작하지 않은 바이어 측의 취소를 인정할 수가 없다 하였고, 이렇게 근 한달 동안 셀러 측의 시간만 낭비하게 하고, 다른 바이어와의 계약기회를 놓치게 된 이유를 들어 계약금액을 돌려주지 못한다고 통보를 하였다.

이럴 경우, 정해진 기간에 론에 관해 기간 내에 취소할 수 있다고, 단순하게 생각하고 취소를 한 바이어가 쉽게 셀러의 동의를 받을 수 없는 것은 물어보지 않아도 알 수 있는 일이 아니겠는가.

제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>

(661)373-4575