고진성 파인리지 모기지

올해가 시작되면서 연방 은행은 모기지 이자율을 낮추기 위하여 모기지 채권 매입에 지난 주까지 총 917억 달러를 투입하였다. 이와 같은 연방은행의 조치에 따라 모기지이자율은 더욱 하락할 것으로 기대하였으나 이자율은 낮아지기는 커녕 오히려 작년 12월 중순 이래 가장 높은 수준으로 치솟았다. 이와 같은 상황이 되자 낮은 이자율에 재융자를 꿈꾸어 왔던 사람들의 실망이 이만저만 아니다. 그동안의 상황이 이자율의 추가인하를 거의 당연하게 여기도록 만들었다는 점도 사람들이 느끼는 낭패감을 더욱 크게 만들고 있다. 모기지이자율의 상승은 다음과 같은 이유 때문으로 판단된다.

1. 연방 은행의 시장개입이 이자율 하락에 미치는 영향은 제한적이다
연방 은행의 시장개입이 모기지이자율 하락에 적지 않은 영향을 미치지만 모기지이자율은 이외에도 여러 가지 다양한 변수들에 직접적인 영향을 받고 있다. 현재 채권시장에 지나치게 과다한 채권이 공급되고 있으며 모기지 시장에 대한 연방 은행의 개입이 오래 지속되지 못할 것이란 우려 역시 모기지 채권에 대한 수요(demand)를 억제시키면서 이자율의 상승으로 압박하고 있다. 이와 더불어 국책모기지회사인 페니매와 프레디맥의 미래가 불투명하다는 점도 모기지이자율을 상승토록 만드는 요인으로 작용하고 있다.

2. 과다한 채권 공급으로 포화상태의 시장 상황
일반적으로 30년고정모기지의 이자율은 10년 만기 재무성채권과 연동하여 움직인다. 즉 10년 만기 국채(Treasury) 수익율에 모기지유동화채권에 관련한 리스크 프리미엄과 수수료 등이 포함되어 이자율로 나타나게 된다.
연방 은행의 시장 개입은 모기지 채권에 관련된 리스크 프리미엄을 낮춤으로써 이를 통하여 궁극적으로 모기지이자율을 하락시키기 위한 조치이다. 이러한 조치는 일련의 효과를 나타냈는데 작년 말 채권매입조치를 발표하자 평균프리미엄이 1.80%에서 1%로 하락한 바 있다. 그러나 이러한 효과도 일시적인 현상에 그치고 말았다. 연방정부의 각종 구제조치들을 위한 재원마련을 위하여 국채발행이 크게 증가되면서 재무성채권의 수익률 자체를 크게 상승시키도록 만들었기 때문이다. 결국 이는 연방은행의 모기지매입조치의 효과를 상쇄시키는 결과를 초래하고 만 것이다.

3. 급등하는 모기지 채권의 공급...누가 감당하나?
연준의 시장개입을 통하여 모기지 채권을 매입하면 그만큼 채권수요(demand)가 늘어나게 되고 이에 따라 모기지이자율은 하락하게 되는 효과가 발생한다. 그러나 이와 같은 이자율 하락은 모기지재융자를 급등케 하면서 모기지 채권의 공급을 크게 증가시키는데 이와 같은 공급증가현
상은 누군가가 새롭게 늘어난 모기지 공급을 감당하여야 한다는 문제를 발생시키면서 결국 모기지이자율을 상승시키는 요인으로 작용하게 된다.

4. 연방은행, 모기지 채권 시장에서 홀로 남은 외로운 플레이어?
연방은행의 시장개입은 모기지 시장으로 하여금 모든 것을 지나치게 연방 은행에 의존토록 만드는 결과를 초래하면서 더욱 시장상황을 기형적으로 만들고 있다.그동안 모기지 채권에 있어 주요 투자자로 군림하였던 외국 중앙 은행들이나 아시아계 금융 기관들은 지난 여름을 기점으로 모기지 채권 시장에 대거 빠져나간 상태이며 좀처럼 다시 돌아올 기미를 보이지 않고 있다. 이에 따라 현재는 연방은행만이 홀로 모기지 채권 매입의 대부분을 감당하는 양상마저 보이고 있다.현재로써 모기지이자율이 하락할 수 있는 유일한 방안은 연방은행이 국채를 매입하는 것이다.

이론적으로 국채매입을 통하여 재무부채권 수익률을 낮추게 되면 모기지이자율과 같은 장기채권의 이자율 역시 동반하락할 수 있기 때문이다.
이와 관련하여 빌 그로스(Bill Gross)는 매우 낙관적인 전망을 내놓고 있다. 경기부양과 주택시장의 회복을 위한 연방정부의 조치에 따라 모기지이자율은 4.5%수준까지 하락할 가능성이 있다는 전망이 바로 그것이다.

주택 구매를 촉진시키고 모기지이자율을 인하시키는 노력과 더불어 국채수익률을 제한시키는 조치를 취할 경우 투자자들은 모기지 채권의 매입을 늘리게 될 것으로 전망하고 있는데 이는 연방은행이 재무부채권을 매입하면서 구체적인 양상을 나타낼 것이라고 주장하고 있다.물론 연방 은행이 국채 매입을 나선다하더라도 당초 의도한대로 모기지이자율이 하락하지 않을 수도 있다. 즉 국채수익율만 하락시킬 뿐 정작 모기지채권에 미치는 영향은 미미하여 수익률 차이(Spread)만 벌어지는 리스크가 발생할 수 있다는 것이다.

이는 연방 은행의 조치를 시장이 어떻게 평가하고 받아들이느냐에 달려있는데 이는 향후 경기 국면 및 위기에 빠진 금융시장이 어떠한 실마리를 찾아가느냐와 직결되어 있다고 할 수 있다. 이러한 측면에서 향후 1-2주는 모기지이자율에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 여러 가지 상황들이 전개될 것으로 그 귀추가 주목된다.