가격 싸지만 일부 지역서는 오퍼 경쟁 붙기도
일반 주택 매입과 달라 에이전트 도움 받도록
숏 세일 두달 이상 걸려 인내심은 필수


재정난에 몰린 셀러가 필사적으로 팔려는 숏 세일 주택이나 은행이 처치곤란으로 붙들고 있는 차압 주택 매물들이 넘쳐 난다. 이런 주택들은 정상적으로 거래되는 일반 매물에 비해 가격이 워낙 좋아 요즘 바겐을 찾는 바이어들에게는 일차적인 샤핑 타겟이다. 실제로 숏 세일 및 차압 주택은 최근 LA를 비롯한 전국 다수 지역에서 판매에 불이 당겨졌다.

주택 가격은 여전히 하락세로 고전을 면치 못하는 와중에서도 주택 판매가 갑자기 증가세로 돌아서고 있는 것도 바로 이런 골칫거리 바겐세일에 바이어들이 몰리고 있기 때문이다. 요즘 바이어들이 일반 매물에 비해 가격 좋고 매물도 흔한 숏 세일 또는 차압 주택에 관심을 갖는 것은 당연하다.

하지만 막상 이런 부동산을 사려면 어떻게 접근해야 할지 막막하다. 일반 매물에 비해 어떤 장단점이 있는지, 바겐 매물 쪽으로 방향을 잡았다면 이미 은행에 넘어간 차압 주택을 고르는 것이 나은지 아니면 셀러와 직접 숏 세일 협상을 벌여야 할지, 만약 차압 주택을 사기로 했다면 오퍼는 얼마나 싸게 넣어야 할지, 이런 주택에 대해 은행이 융자는 해줄지… 이 분야가 생소할 수밖에 없는 일반 바이어로서는 접근이 쉽지 않다. 따라서 이런 거래에는 이 분야를 잘 아는 능력 있는 에이전트의 도움이 필수적이다. 바이어를 잘 챙겨줄 수 있는 바이어 에이전트를 정하고 샤핑에 나서기 전에 기본적으로 알아야할 사항부터 짚어보자.

▲렌더와 협상하라

- 숏 세일이나 차압주택은 둘 다 일반 주택 매입과는 다르다는 점을 먼저 알아야 한다. 거래 협상을 셀러하고 하지 않고 모기지를 빌려준 렌더(lender)와 협상을 해야 한다. 숏 세일 부동산(short sale realestate)은 셀러가 모기지 채무액보다 낮은 가격으로 손해보고 파는 부동산. 시장이 워낙 좋지 않기 때문에 셀러는 손해를 감수하고라도 팔고 싶어 하지만 담보권을 쥐고 있는 렌더가 숏 세일을 허용하지 않으면 셀러는 판매를 할 수 없다.

셀러는 집을 팔고 차압을 모면하기 위해 어떤 가격의 오퍼라도 필사적으로 받아들이고 싶겠지만 담보권(lien)을 갖고 있는 렌더(primary and junior lien holders)가 손실 매각에 동의해 줘야지 그렇지 않으면 아무 소용이 없다. 셀러 마음대로 거래가 성사되지 않는다. 따라서 셀러의 오퍼 뿐 아니라 렌더의 의향도 살펴야 한다
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은행이 갖고 있는 차압주택을 사는 경우에는 셀러가 은행이므로 은행의 차압주택 부서(realestate owned -REO department)와 접촉해야 한다.


▲인내심을 가져야 한다

- 두 가지 거래 모두 일반 주택거래와는 달리 대단한 인내심을 가져야 소기의 목적을 달성할 수 있다. 요즘은 차압 주택이 쏟아지고 있고, 관련 업무들이 폭주하기 때문에 렌더가 개인 바이어가 낸 오퍼에 반응하는 데는 수주일이 걸린다. 부동산 에이전트를 상대로 최근 실시됐던 업계 한 조사에 의하면 숏 세일에 관해 렌더로부터 응답을 듣는 데는 평균 8.1주가 소요됐다. 지난해 초만 해도 평균 4.5주 정도 소요됐던 데 비하면 얼마나 답답한 지구전을 펼쳐야 가능한 거래인지 짐작이 될 것이다.

▲반드시 싸지 않은 경우도 있다

- 숏 세일이나 차압 주택은 가격이 대체로 크게 저렴하지만 바이어 입장에서는 반드시 유리할 것이라고 장담할 수는 없다. 개별 주택마다 처한 사정이 다르기 때문인데 어떤 숏 세일은 린 홀더가 저가 처분을 허용하지 않아 높은 가격을 붙일 수밖에 없어 가격이 일반 주택보다 높은 경우도 있고, 차압 주택중에는 비슷한 숏 세일 주택보다 가격이 높게 매겨져 있는 경우도 종종 있다. 차압 주택 수리비를 감안해 은행이 가격표를 올려붙였기 때문이다. 집을 뺏긴 주인들은 홧김에 벽을 쳐 구멍을 내놓거나 전기 픽서처를 훔쳐가기도 하고 변기에 시멘트를 들이 붓기도 하는 것이 현실이다. 이런 수리비용은 적지 않게 든다.

▲바이어 브로커를 고용한다

- 차압 주택 마다 다른 스토리를 갖고 있기 때문에 바이어는 이 분야 전문 바이어 브로커를 찾는 것이 순서다. 그래야 일을 수월하게 추진할 수 있다. 숏 세일이나 차압 주택은 거래를 완성하는데 시간이 오래 걸리고 일도 복잡한데 반해 커미션은 적어 대부분의 에이전트들은 취급을 꺼린다. 하지만 바이어로서는 이 분야를 잘 아는 브로커의 도움이 거의 필수적이다. 그래야 비슷한 다른 일반 주택에 비해 가격이 얼마나 싼지 제대로 파악할 수 있다. 은행은 비록 숏 세일이나 차압 주택이라 할지라도 가능한 제값을 받으려 들기 때문에 시세를 잘 아는 에이전트가 있어야 좋은 거래를 이끌어낼 수 있다. 유능한 에이전트라면 그 매물이 시장에 나온 지 얼마나 오래됐는지, 오퍼는 많이 받는지를 잘 알고 있을 것이다.

▲가격을 무조건 후려치면 안 된다

- 숏 세일이나 차압 주택이라고 해서 일반 주택보다 훨씬 쌀 것이라고 생각하면 안 된다. 20% 이상 저렴할 것으로는 기대하지 않는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. 실제로 좋은 위치에 조건이 좋은 집이면 입찰 경쟁이 벌어지기도 한다. 무조건 저가에 오퍼를 넣는 것은 시간낭비할 뿐 소득이 없다는 것이다.

▲매입 자금력을 입증해 보여라

- 숏 세일이나 차압 주택 매입에 참여하려면 매입 자금이 있음을 보여줘야 한다. 현금 아니면 은행에서 융자 사전 승인서를 받아 보여줘야 유자격 바이어로 간주된다. 만약 오퍼를 넣는 차압 부동산을 소유하고 있는 렌더로부터 융자 사전 승인서를 받았다면 더 능력있는 입찰자로 대우 받을 것이다. 하만 이 경우도 렌더가 거래를 성사시키기 위해 특별 저리 융자를 제공해 줄 것이라고는 기대하지 않는 것이 현실적이다.
<케빈 손 객원기자>







숏 세일이나 차압 주택 거래가 최근 활발하다.