2008년의 부동산 시장은 침체 일로였다. 서브프라임사태 이후 파장이 금융시장과 실물경제에까지 파급되면서 주택 가격은 전국적으로 평균 22%나 하락했다. 그러나 전문가들은 내년 하반기부터는 부동산 시장이 서서히 회복될 것이라고 진단하고 있다.

2008년초에도 올한해 부동산 시장이 어려울 것이라고 보는 견해가 많았지만, 어느 정도 바닥을 치고 반등할 것이라는 기대 또한 적지 않았다. 거품 논란이 많았던 지역 외에는 부동산 경기가 다시 회복될 것이라는 것이었다. 그러나 상황은 정반대로 크게 악화됐다. 모기지 부실대출 사태로 금융시장이 크게 흔들리고, 실물경제까지 하락하면서 부동산 시장은 바닥을 모르고 계속 곤두박질쳤다.

이같은 미국 부동산 시장의 붕괴로 한인 경제는 직격탄을 맞았다.
부동산 시장은 단순히 주택을 사고파는 것에 그치지 않는다. 부동산 매매와 관련된 업종은 물론, 건설 경기와 모기지 관련 금융시장, 소매경기에까지 영향을 미친다. 부동산은 또 한인 이민자들이 가장 쉽게, 많이 활용하는 재테크 방법이다. 주택 구입으로 ‘아메리칸 드림’을 이루고, 주택을 담보로 비즈니스 자금을 융통해왔기 때문이다.대부분의 전문가들은 내년 상반기까지는 여전히 어려울 것으로 보고 있으며, 빠르면 하반기부터 조금씩 회복될 것이라는 희망 섞인(?) 전망을 내놓고 있다.

■ 미국 부동산 시장 어디로 가나
미국 정부가 `구제금융’ 자금에 버금가는 천문학적 규모의 경기 부양책을 적극 추진하는 이면에는 부동산 시장 침체가 중산층의 몰락 등 경제 전반에 미칠 악영향에 대한 우려가 크게 자리잡고 있다.부동산 시장의 침체가 지난 9월 중순 글로벌 금융 위기의 단초가 된 리먼 브러더스 파산의 직접적 원인이 됐지만 결코 올해 들어 시작된 일은 아니다. 부동산 가치의 둔화 조짐은 2006년 8-9월께부터 이미 나타나기 시작했다고 볼 수 있다.

당시 월스트릿저널은 설문 조사 결과를 인용, 이코노미스트 48명 중 25명이 주택경기가 둔화되고 있으며 2007년엔 하락세가 더욱 커질 것으로 전망하고 있다고 보도했다. 부동산 거품 논쟁이었다.전국적으로 주택 과반수이상의 가격이 보합세 또는 하락세를 보이고 있으며 평균 집값 상승률이 인플레이션 상승치보다 훨씬 낮다는 통계 수치가 제시됐었다.일부 전문가들은 주택 가격이 일시 조정을 겪는 중이라며 별 걱정할 일이 아니라고 주장했으나 2007년 이후 지금까지 미 부동산 시장은 하락세를 벗지 못한 채 붕괴의 길을 걷고 있다.

최근 부동산 조사업체 `리얼티 트랙’에 따르면 지난 11월 미국의 주택에 대한 압류 건수는 25만9,085건으로 지난해 같은 기간에 비해 28% 급증했다.미국 전체적으로 488가구당 1가구가 압류를 당한 셈인데 이같은 추세라면 내년중 미국인 주택 소유자 100만명이 집을 잃게 된다는 것이다.
주택 시장의 침체는 최근 악화일로에 있는 대량 실업 사태와 맞물려 좀처럼 회복의 기미를 찾기 어렵다. 올해에만 미국에선 190만명이 일자리를 잃었고 실업 사태와 부동산 위기가 악순환 과정을 겪고 있는 것이다.

모기지 연체는 더 심각해지고 있다. 모기지은행가협회(MBA)는 지난 3/4분기 모기지 원금을 한달이상 연체한 비율이 6.99%로 사상 최고 기록을 세웠다고 밝혔다.주택 압류 비율도 지난해 2/4분기 1.69%였던 것이 올해 2/4분기는 2.75%, 3/4분기는 2.97%로 치솟으며 역시 사상 최고로 나타났다.
전미 경제조사국(NBER)은 미국의 주택 가격과 판매가 2006년부터 하락세를 보였고 경기 침체의 주요인으로 작용하고 있다고 분석했다.

올해 4/4분기 주택 가격은 평균 19만300달러로 2006년 2/4분기에 비해 19%나 하락할 것으로 전망된다.

■ 뉴욕 부동산 전망
전국적으로 부동산 시장이 극심한 어려움을 겪고 있지만 뉴욕시 부동산 관계자들은 ‘지금이 부동산 구입 적기’라고 강조하고 있다.
뉴욕타임스는 최근 5~10년 후, 금융위기가 지나가고 부동산 가격이 다시 안정을 찾으면 지금 주택을 구입하지 않은 것을 후회하게 될 것이라고 보도했다.뉴욕시 5개 보로를 비롯해 웨스트체스터 카운티, 롱아일랜드 낫소 카운티, 북부 뉴저지 지역의 부동산 가격이 지난 1년 동안 적어도 평균 10~15% 정도 떨어졌다.

부동산 불패 신화를 기록하던 맨하탄조차 금융위기로 인해 환율시장이 불안정해지면서 외국인 바이어 수가 크게 줄어들고 모기지 융자를 얻지 못하는 바이어들이 늘면서 부동산 가격이 떨어지기 시작했다.앞으로 부동산 가격이 더 떨어질 것이라는 견해도 있지만 뉴욕시나 웨스트체스터 카운티, 롱아일랜드 낫소 카운티, 북부 뉴저지 등 한인들이 선호하는 지역은 학군과 거주환경이 우수해 부동산 투자 가치가 높기 때문에 큰 변화가 없을 것이라는 전망이다. 또 최근 경제를 살리려는 연방정부의 노력으로 30년 만기 모기지 이자율이 4.5%로 낮아지고 있으며, 앞으로도 이자율 하락 추세가 지속되고 있다는 것.피터오그룹의 피터 오 대표는 “융자 조건 등이 완화되면서 내년 하반기 이후 투자 심리가 서서히 고조될 것”이라며 내년이 부동산 구입의 적기라고 강조했다. <김주찬 기자>

<주요 지역의 기존 주택 평균 가격 변화 추이>

지역 2000년1월-2006년7월 2006년7월-2008년9월
LA 174% -36%
워싱턴D.C. 150% -24%
라스베가스 134% -37%
뉴욕 115% -11%
보스턴 78% -9%
애틀랜타 35% -9%
20개도시평균 107% -22%
자료제공; S&P/케이스-쉴러지수