질문:
저는 부동산경기가 한창이던 3년 전 집을 구입했습니다. 그때 당시 $1M 짜리 집을 $100,000을 down pay 하고 $900,000을 loan 해서 샀는데, 지난 3년간 집값이 $100,000 이상 떨어져 equity로 남는 것이 하나도 없게 되었습니다. 이 집을 유지하기 위해 모기지, property tax등을 합해 한 달에 약 $6,000가량을 지불해야 하는데, 최근 남편이 직장을 잃어 도저히 감당이 안됩니다. 집을 은행에 차압을 당하면 분명히 시가보다 싸게 팔릴 것인데, 그렇게 되면 집을 잃고도 오히려 은행에 돈을 물어주어야 할 상황입니다. 만약 집을 차압한 은행이 경매를 통해 집을 처분하고도 돈이 모자라면 그 모자라는 부분에 대해 저희에게 추가가 청구할 수 있는지요? 현재 저는 타 주에 집을 한 채 더 가지고 있으며 그 집은 equity가 $200,000 정도 됩니다. 만약 은행이 추가로 돈을 청구하면 타 주에 있는 그 집을 팔아서 갚아야 하는지요?

답변:
질문하신 분이 현재 처하신 상황이 지금 많은 한국 분 들이 경험하시는 어려움 일반적인 모습인 듯합니다. 최근 들어 부동산시장이 침체되고 mortgage 시장에 찬바람이 불기 시작하면서, 타 인종에 비해 한인 분들이 특히 심한 타격을 받으시는 듯합니다. 식당에 가보아도 한인들을 주 고객으로 하는 곳은 거의 파리만 날리고 있는데 반해, 타 인종 들도 자주 찾는 곳은 그나마 어느 정도 장사가 됩니다. 이런 현상이 벌어지는 이유를 한인들의 투자 행태에서 찾는 분들도 계십니다. 즉 다른 어떤 인종에 비해서도 자산의 많은 부분을 부동산에 투자했기 때문에 부동산과 모기지 시장에 찬바람이 불면 가장 빨리 그리고 가장 심한 타격을 받는다는 것입니다. 주위에 많은 분들이 분산 투자원칙을 무시하고 월 소득을 거의 부어야만 가까스로 지불이 가능할 정도의 고가의 부동산을 혹은 여러 채의 부동산을 소유하고 계십니다. 오늘 질문하신 분도 부동산 경기가 좋을 때 한 채의 집에 만족 못하시고 투자 목적으로 두 번 째 집을 사신 듯합니다.

은행에서 집을 사기 위해 돈을 빌리면 은행에서는 그 집 위에 담보를 설정하고 집 살 돈을 빌려줍니다. 그런데 만약 돈을 빌린 집 구매자가 제때 돈을 못 갚게 되면, 은행은 빌려준 돈을 돌려받기 위해, 집을 foreclosure (차압) 합니다. 그런데 foreclosure를 하게 되면 대개 시가보다 싸게 팔리는데다 foreclosure를 하는데 비용이 들게 되므로, 대개의 경우 집 소유자에게는 거의 돈이 돌아가지 못하게 됩니다. 만약 집 소유자에게는 돈이 돌아갈 정도로 equity 가 많이 남은 집이었다면 아마 처음부터 foreclosure되는 상황까지 안가고 추가로 home equity loan 을 받던지 아니면 개인적으로 집을 팔아서 은행 빚을 갚던지 했을 것입니다. 그런데 만약 은행에서 차압을 한 이후에도 돈이 모자라게 되면 원칙적으로 채무자 (집주인)의 다른 재산에 대해서고 추가로 청구를 할 수 있습니다. 즉 주식이나 집 등 다른 재산이 있다면 은행에서는 법원에 소송을 제기하여 이 재산을 팔아서라도 모자란 금액을 채워주기를 청구할 수 있는 것이 일반 원칙입니다.

하지만 이러한 일반 원칙이 제한적이나마 California 에서는 적용되지 않을 수도 있습니다. 현재 California를 비롯한 많은 주에서는 Anti-Deficiency Law를 시행하고 있습니다. Anti-Deficiency Law란 담보물을 차압한 후에 도 더 갚아야 할 부분 (deficiency)이 남아있어도 그 부분을 추가로 청구하지 못한다는 법입니다. 물론 일반 법 원칙에는 한참 동떨어진 특별한 법이라고 할 수 있는데 주택보유자를 보호해 주자는데 그 입법취지가 있는 것입니다. 즉 주택 구매자가 은행 돈을 빌려 집을 살 때, 혹시 나중에 직장을 잃거나 혹은 집값이 폭락해서 은행 빚을 갚을 수 없게 되는 경우가 생겨도 최악의 경우 그 집만 포기하면 되고 추가로 다른 재산을 빼앗기지 않아도 된다는 보장을 해주자는 것입니다. 물론 모든 경우에 이런 특혜가 인정되는 것은 아닙니다. Anti-Deficiency Law에 의해 보호를 받으려면 우선 차압당하는 집이 4 unit 이하의 집이어야 합니다. 4 unit보다 큰 부동산이면 주거용(residential)으로 보지 않고 상업용 부동산 (commercial property)으로 간주하기 때문입니다. 또한 그 부동산을 구매할 당시 본인이 거주할 목적으로 구매했어야 했고 단순 투자용이나 세를 주기 위해 구입했으면 안됩니다. 또한 현재도 본인이 실제 거주하는 집이어야 합니다. 마지막으로 갚지 못해 차압을 하는 은행의 loan은 반드시 집을 구매하기 위해 얻은 loan 이어야 합니다. 즉 refinancing한 loan이나 home equity loan 을 갚지 못해 foreclosure를 당하는 경우는 Anti-Deficiency Law에 의해 보호를 받지 못하게 됩니다. 이외에도 은행에서 돈을 빌린 것이 아니고 seller 에게 loan을 받아 집이나 상업용 건물을 구매한 경우, 혹은 은행 등이 정식 formal judicial 절차가 아닌 약식인 deed of trust를 통해 power of sale 차압을 한 경우 등은 모두 Anti-Deficiency Law의 보호를 받게 됩니다.

질문하신 분의 경우 foreclosure를 당하게 된 집을 거주할 목적으로 구입하셨는지 그리고 현재거주하고 계신지 아니면 투자목적이나 rent 하고 있는 부동산인지가 확실하지 않습니다. 또한 지금 loan이 처음 부동산 구매 시 얻은 것인지 아니면 후에 refinancing 을 한 것인지가 중요한 이슈가 될 것입니다. 만약 거주용 부동산이면서 현재 거주하고 있으며 3년전 모기지를 아직 유지하고 계신다면 법의 보호를 받으실 수 있습니다.