작년부터 미국의 주류언론기관들과 Mass Media 등등에서 보도되고 알려지기 시작한 ‘Loan Modification (융자 조정)’ 이라고 하는 생소한 단어는 작년까지만 하더라도 미국의 ‘Home Owner (주택 소유자)’ 에게는 그저 한번쯤 스쳐지나가는 관심사였고 주택 소유자가 아닌 자들에게는 아무런 관심이 없었던 단어였다.

그러나 미국의 경제가 단순히 ‘Recession (불경기)’ 라는 수준을 넘어 이제는 ‘Great Depression (대공황)’ 단계까지 들어서자 미국정부는 조치를 취하게 되었으나 미국의 ‘Sub-prime Mortgage Market (비규격 융자시장)’ 몰락이후 미정부는 이렇다할만한 확실한 윤곽이 잡인 경제구제 정책들을 내세우지 못한채 방향을 못잡고 날마다 바뀌고 있는것 같다.

따라서 미국의 현재 부동산 시장 (Real Estate Market) 을 보면 부동산 가치의 추락이후 전혀 오를조짐을 보이지 않고있는 추세이다. 미국의 금융시장 (Mortgage Market) 마져 꽁꽁 얼어붙어 미국의 금융시장에 봄이 오려면 아직도 오랜시간을 애타게 기다려야만 할것같은 느낌이다.

2006 년1 월 31일 만 79세라는 고령의 나이에 퇴임하였던 미국의 연방 준비 은행 (Federal Reserve Banks) 의 의장직 (Chairman) 즉, 미국의 ‘경제 대통령직’ 이라고 일컫어지는 자리에서 물러나는 Mr. Allen Greenspan 을 보고 미국은 물론 전 세계의 신문 / 방송 언론 기관들의 보도물에는 그가 지난 18년 반동안에 이루어 놓은 경제적인 업적 달성 인정에 대한 극찬과 비평의 시비로 가득 찼었다.

그리고 곧 ‘격동의 시대 (Age of Turbulence)’ 라는 책이 편찬되었고 그책은 일반 대중들에게 꽤 인기가 높은 ‘베스트 셀러 (Best Seller)’ 가 되었다. 그러나 그책 내용에 암시되어있는 미국에 다가오는 경제적인 위기의 암시를 믿으려던 사람들은 그리 많지 않았다. 그후 미국의 2006년, 2007년, 그리고 2008 년 현재까지 경제적으로 어려운 미국은 이젠 그책의 내용을 부인할수 없게되었다.

오늘 필자가 여러분들께 전해드리고자 하는 메세지는 바로 그 책의 내용중 한부분에 간접적으로 의미 되었던 은행 (Bank) 또는 모게지 렌더 (Mortgage Lender) 자체의 ‘Loan Modification (융자 조정)’ 이란 단어의 암시였다. 물론 그 책의 내용에는 이와같은 정확한 단어를 쓰질 않았지만 ‘Loan Modification (융자 조정)’ 과 일맥상통하는 뜻이었다.

미국의 재융자 (Refinance) 가 너무 힘들어져서 이젠 거의 불가능하게 되어버린 이시기에 미국의Home Owner (주택 소유자) 들에게 유일한 돌파구(Break through) 가 되어가고 있는
‘Loan Modification (융자 조정)’ 이란 여러분들께서 새로운 은행이나 새로운 모게지 렌더를 통해서 다시 재융자를 하는것이 아니고 현재 여러분들께서 매월 모게지 페이먼트를 내고 계시는 은행이나 모게지 렌더와의 협상을 통하여 여러분들의 경제적인 어려움을 토로하여 그들 자체내에서 여러분들에게 이자율 조정과 월 모게지 페이먼트를 조정해 주는 것을 뜻한다.

미국에 거주하고 계시는 한국인 1세 교포들께서는 영어가 능통하지 않아서 ‘Loan Modification Agent (융자 조정 전문인)’ 을 고용하는 것으로 생각하시는 경우가 많다. 필자는 여러분들께서 영어가 유창하시던 영어가 서투르시던 상관없이 일단은Loan Modification Agent (융자 조정 전문인) 을 만나서Loan Modification (융자 조정) 을 의뢰하는것이 바람직 하다고 생각한다.

그 이유는 그 절차 자체가 여러분들께서 모게지 페이먼트를 매월 내고계시는 은행이나 모게지 렌더와의 꾸준한 Follow up 을 필요로 하고 게다가 그들로 부터 요구되는 추가 증명들이나 서류들을 항상 맞추어 제출해 주어야 하기때문에 영어가 통하는 미국인들 조차도 융자 조정 전문 에이젼트를 고용하는 경우가 대부분이다.

은행이나 모게지 렌더에 따라서Loan Modification (융자 조정) 케이스들의 진행과정들은 천차만별로 틀리지만 기본적으로 갖추어주어야 서류들을 다음과 같다.

- 2-3 Years of Tax Return (2-3년 정도의 세금 보고서)
- 2-12 Months of Bank Statement (2-12 개월 정도의 은행잔고 증명서)
- 2-3 Most Recent Pay Stub (2-3 정도의 월급 명세서) ? 월급을 받으시는 분들
- 2-3 Months of Profit / Loss Statement or CPA Letter ? 자영업을 하시는 분들
- Hardship Letter / Hardship Statement (현재 경제적인 고난을 담은 진술서)
- Other Sources of Income (그밖의 수입이 들어오는 출처들)

이상이 기본적으로 첨부하는 서류들이며 그밖에 요청되는 서류는 케이스마다 다르며 은행이나 모게지 렌더마다 다르다.

케이슨 김
Mortgage Consultant
Direct Line (650)636-3233
Prima Realty & Mortgage Co.