고진성 파인리지 모기지

일파만파로 확대되는 금융위기의 파국을 해결하기 위하여 연방정부는 무려 7000억달러에 달하는 공적자금을 투입하여 사태를 해결하고자 나섰다. 그동안 사태를 진정시키고자 여러가지의 해법(페니매/프레디맥에 대한 구제조치, 리만브라더스의 파산처리, 메릴린치에 대한 3자인수, AIG보험사에 대한 구제금융)을 강구하였으나 신용위기의 상황은 더욱 심각한 양상을 띠자 보다 근본적인 문제에 대한 획기적인 처방이 필요하다는 결론에 따른 것으로 보인다.

연방정부의 해법은 어찌 보면 간단하다. 소위 부실 자산 구제 프로그램(Troubled Asset Relief Program)을 통하여 금융기관이 보유하고 있는 비유동성자산(illiquid Asset)을 매입함으로써 시장에 유동성을 제공하는 것이다. 그렇다면 이번 연방정부의 구제조치가 이루어지면 주택시장에는 어떠한 영향을 미치게 될 것인가?

해당 구제 프로그램이 ‘주택가격의 하락’이라는 본질적인 문제를 겨냥한 것인만큼 막대한 규모의 공적자금을 투입하여 금융시장의 안정을 꾀하려는 연방정부의 시도는 결국 주택가격의 향방에 성패가 달려 있다고 하여도 과언은 아닐 것이다.주택시장의 붕괴, 모기지 경색 그리고 금융 쓰나미로 이어지는 모든 문제의 원인은 주택 붐이 한창이던 시절 주택 신드롬에 의하여 수많은 사람들이 감당도 할 수 없는 과다융자를 통하여 무리하게 주택을 장만한데에 있다.

주택가격이 계속 상승할 경우 주택을 팔거나 재융자를 할 수 있으므로 아무런 문제가 없겠지만 오히려 주택가격이 하락하자 심각한 사태가 발생하게 되었다. 주택가격이 모기지 부채에도 못미치는, 이른바 네거티브 에퀴티(Negative Equity)의 상황에 빠지게 된 것이다. 이에 따라 주택압류(foreclosure)는 크게 증가하고 주택매물을 급등토록 하여 주택가격의 추가하락을 압박하고 있는 실정이다.

최근 연구조사에 따르면 약 1000만명에 달하는 사람들이 모기지 부채가 주택가격보다 많은, 이른바 네거티브 에퀴티(negative equity)에 빠져 있다고 한다. 또한 주택가격이 계속 하락되어짐에 따라 이러한 상황에 빠진 사람들의 숫자는 1,270만명으로 늘어날 것이라고 예상되고 있는데 이는 주택모기지를 얻은 사람들 중 1/4에 해당하는 숫자이다.이러한 사태가 발생하게 되자 금융기관들이 보유한 모기지 채권들이 부실화되기 시작하였고 결
국 막대한 손실로 인하여 융자를 해줄 수 있는 여력이 크게 상실되었을 뿐만 아니라 존폐의 기로에 마저 놓이게 된 것이다.

부실 모기지의 매입을 통하여 융자 은행들이 안고 있는 부실채권을 없애줄 경우 융자은행들은 정상적인 융자를 재개할 수 있을 것으로 보인다. 이는 새로운 모기지 융자가 가능해진다는 것이므로 매년 약 100만개에 달하는 가구가 새롭게 형성된다는 점을 감안할 때 이러한 주택수요에 의하여 과다한 상태의 주택매물은 줄어들 수 있게 될 것이며 이에 따라 주택가격은 회복세를 타거나 적어도 계속 하락하는 것을 막아줄 수 있을 것으로 기대될 수 있다.

또한 연방정부의 부실채권 매입을 통하여 주택압류가 줄어들 수 있을 것으로 기대된다. 모기지 상환이 어려운 사람들에 대하여 채무유예나 조정 등을 통하여 주택압류로 가는 것을 막을 수 있다면 그만큼 주택압류가 줄어들 수 있게 된다. 주택압류가 주택가격에 매우 민감한 영향을 미치고 있다는 점을 감안 시 이처럼 주택압류가 줄어들게 될 경우 주택가격의 안정을 도모시킬 수 있을 것으로 보인다.

그러나 문제는 이처럼 간단치 않다. 왜냐하면 연방정부가 매입하는 것은 모기지가 아니라 모기지를 담보로 하는 유동화채권이기 때문이다. 모기지자체를 매입할 경우 이에 따른 처분권한을 갖게 되지만 다양한 모기지들이 나뉘어져 뒤섞인 모기지 채권을 매입할 경우 모기지의 일부분만을 소유하게 되므로 채무 유예나 조정 등의 조치를 임의대로 취할 수 없게 된다.
예를 들어 대부분의 서브프라임 모기지의 경우 거대한 풀(pool)의 채권으로 구성되어 다양한 형태의 채권순위로 구분되어 세계 전역의 기관투자자들에게 매각되었다. 연방정부가 매입코자 하는 모기지 채권은 미국 금융기관에 국한되고 있는데 이 경우에는 결국 모기지의 일부분만을 매입하는 결과가 초래되어 해당 모기지에 대하여 독립적인 권한을 행사할 수 없게 된다.

이와 같은 특정 모기지에 대한 권한이 다양한 투자자들에게 주어져 있을 경우 모기지 약정 내용 변경 시 모든 사람들의 동의가 필요한데 이 경우 각자의 채권순위에 따라 이해관계가 상충되므로 쉽게 동의를 이끌어낼 수가 없게 된다. 이러한 문제 때문에 미 의회에서는 어려움에 직면한 주택소유자들이 융자은행에 대하여 협상을 늘릴 수 있도록 기존의 파산법을 개정하자는 논의도 개진되고 있다. 파산법원의 판사가 임의로 부채금액이나 이자율을 줄일 수 있도록 하는 권한을 부여하자는 것이다. 그러나 이러한 조치는 투자자들로 하여금 모기지 채권을 완전히 외면토록 만들어 모기지 시장을 더욱 어렵도록 만들게 될 것이고 결국 이에 따르는 피해는 결국 소비자들이 감수할 수 밖에 없을 것이라는 우려 또한 큰 상태이다.

따라서 연방정부의 부실 자산 구제조치가 이루어지더라도 즉각적으로 주택시장이 회복되어질 기미는 좀처럼 보이지 않는다. 시장에 매물로 나온 주택재고는 과다한 상태이며 모기지연체와 주택압류는 계속 늘어나고 있어 주택가격의 하락을 계속 압박하고 있는 실정이라는 점을 감안하다면 이는 어쩔 수 없이 시간을 두고 해결되어야 할 과제로 남게 된다.

또한 연방정부의 구제 플랜만으로 모든 문제가 해결될 것으로 기대하기 보다는 별도의 자구책들이 추진되어야 할 것이다. 특히 금융기관들의 경우 신규자본을 마련하는 등 독자적인 자금공급의 통로를 마련해야만 정상적인 영업 활동이 가능할 것이다. 이와 더불어 모기지 연체와 주택압류의 증가를 막는 방안 또한 모색되어야 한다. 현재와 같은 모기지 연체와 주택압류의 급등현상이 계속되어 주택가격의 하락을 압박하는 한 어떤 융자은행이더라도 설령 충분한 자금을 확보하고 있더라도 융자취급을 꺼려할 수 밖에는 없기 때문이다.