장상태 탑 부동산 사장

숏세일을 하는 것 보다 포클로저를 당하는 것이 더 쉽고 현명한 것이 아닌가, 혹은 숏세일이나 포클로저나 오십보백보라는 생각을 많이 하는 것 같다. 포클로저의 경우에는 주(State) 마다 포클로저에 관한 법이 다르기는 하지만, 포클로저를 당하고도 짧게는 4개월에서 길게는 일 년 정도 내쫓길 때까지 사실상 공짜 렌트를 살 수 있다. 그렇다고 해서 이것만 가지고 포클로저가 숏세일보다 더 좋은 선택이라고 볼 수는 없다. 반면 숏세일은 ‘For Sale’ 사인을 내어 걸고, MLS를 통하여 리스팅하고, 수시로 약속하여 집을 보여 주어야 하며, 터무니없이 싼 가격의 오퍼로 자존심을 상하기도 하고, 에이전트가 팔기 위하여 오픈하우스를 자주 하여, 사생활에 방해를 초래하면서도 오직 한 사람의 바이어를 기다려야 한다.

숏세일의 기본
숏세일은 집에 걸린 빚이 집을 팔아도 갚기에 부족한 경우(클로징 비용도 생각해야 한다), 모기지 은행이 클로징 비용을 감당하고 모기지 잔액을 탕감해 주는 매도 방식이다. 모든 은행이 다 숏세일을 용납하지는 않는다. 그래서 부동산 에이전트나 부동산 전문 변호사가 모기지 은행의 손실합의부(Loss Mitigation Department)와 접촉하여 힘들게 흥정과 협상을 꾀하는 것이다.

어느 날 아침 잠에서 깨어나 불현듯 숏세일을 하겠다고 맘먹고 할 수는 없다. 종전만 해도 매월 내는 모기지 페이먼트가 연체가 없는 모범생의 경우 은행은 숏세일 청원을 거들떠보지도 않았지만, 요즘은 많은 은행이 모범생도 고려하는 쪽으로 변하고 있다. 그러나 상식적으로 보아도 은행 입장에서 본다면 골치 아픈 연체자와의 협상으로 먼저 손이 가게 될 것임은 자명하다. 또한, 현금 자산이 발견되면 그것도 탐을 낼 것이다. 숏세일은 인정적인 선처라기보다는 오히려 철저한 비즈니스 의사 결정이기 때문이다.

크레딧에 미치는 영향
포클로저를 당하면 셀러의 크레딧은 지극히 부정적인 손상을 입게 된다. 숏세일의 경우도 정도의 차이는 있으나, 부정적인 영향을 끼치는 것이 사실이다. 그런데 포클로저와 숏세일의 경우 크레딧 회복을 보면 이야기는 달라진다. 포클로저를 당한 경우, 7년에서 10년 정도 회복이 불능한 신용 불량으로 낙인되지만, 숏세일의 경우는 2년 안에 다시 집을 살 수 있고 그 후 6개월 정도 페이먼트를 잘 하면 신용점수의 회복을 꾀할 수 있다.
숏세일과 포클로저의 경우 대략 다음과 같은 FICO 신용 점수의 감점을 예측할 수 있다.

포클로저
포클로저나 포클로저 디드(Deed-in-lieu)의 경우는 둘다 크레딧에 미치는 영향이 똑 같다. 전체적인 신용 상태에 따라 차이는 있겠으나, 약 200점에서 300점의 감점을 감수해야 한다. 포클로저 이전에 FICO 점수가 680점이었다면 포클로저를 거치면서 380점으로 낮아지게 된다.

숏세일
숏세일의 경우도 포클로저의 경우와 같이 크레딧 리포트에 비슷한 영향을 미치게 된다. 크레딧 리포트에는 ‘포클로저 사전 구제’(Pre-foreclosure in redemption status)로 기록되게 되며, 이 결과 100점에서 200점의 감점을 받게 된다. 숏세일 이전에 FICO 점수가 720점 이었다면 숏세일 이후에는 620점에서 520점 사이로 낮아지게 된다.포클로저와 숏세일이 크레딧에 미치는 영향은 일시적으로는 대동소이하다. 교통사고로 본다면 마치 기차와 충돌한 거냐 버스와 충돌한 거냐의 차이로 보면 될 것 같다.
그렇다면, 언제까지 이런 모습이 되는가?

크레딧 회복: 언제 다시 집을 살 수 있을까?
포클로저
포클로저를 당한 셀러가 다시 집을 살 때까지 특별한 은행이나 정부의 프로그램이 없는 경우에는 7년에서 10년 정도의 긴 세월이 걸린다.
반면 반갑게도, 숏세일의 경우는 2년 내에 기관금융을 통하여 모기지를 얻을 수 있다. (Fannie Mae의 Selling Guide 참조)

숏세일
숏세일의 경우는 포클로저와 현저하게 다르게 집을 다시 장만할 때까지의 기다림이 훨씬 짧아졌다. Fannie Mae 가이드라인이 이를 입증하고 있는데, 정상적인 이자율로 모기지 융자를 받을 수 있는 시점이 18개월 정도로 낙관하고 있으며, 길어야 2년을 신용 정체 기간으로 볼 수 있다.

데피션시(Deficiency) 판결
집을 매입할 때 발생된 주택 모기지의 경우에는 문제가 없지만, 나쁜 소식은 어떤 주에서는 소위 ‘하드 머니 론’(Hard Money Loans)이라고 하는 에퀴티 융자나 재융자 등에 데피션시 판결이 떨어지는 경우가 있다. 다른 주에서는 또 개인 보증을 통하여 데피션시 판결로 이어지는 경우도 있다.
은행이 칼자루를 쥐고 있다고 보면 되는데, 변호사를 통하여 미리 해당 숏세일이나 포클로저가 데피션시 판결 가능성이 있는지를 알아보는 것이 좋다.

포클로저냐 숏세일이냐?
포클로저냐 숏세일이냐의 결정을 크레딧 영향으로만 본다면, 근본적으로는 대동소이 하게 보이지만, 숏세일은 포클로저에 비하여 적극적이고 더 양성적인 방법이 되며, 주택 재구입까지의 정체 기간도 2년 미만이 되어 7년 이상의 포클로저에 비해 훨씬 탁월한 선택이라고 볼 수 있다. 추가로, 2007년 12월 부시 대통령에 의하여 서명된 ‘숏세일 구제법’을 보면, 2007년과 2008년 이루어진 숏세일의 경우, 탕감된 액수를 1099 과세 대상에서 면세 한다는 것이다.성공적인 숏세일을 위해 라이선스를 소지한 부동산 브로커와 경험 있는 부동산 전문 변호사와 미리 상의하는 것이 바람직하다.