지난 9월 초(9/7/08)연방 재무부 장관인 Henry Paulson은 미국최대의 Mortgage giants인 Fannie May와 Freddie Mac을 정부에서 인수하겠다고 발표했다.

정부가 직접 운영함으로 자금의 유동성을 확보하고 제 1단계로 1,000억불을 그리고 필요하다면 1,000억불을 더 확보하여 회사를 살리고 금융시장을 안정시키겠다는 것이 요지이다.

이는 주택시장의 몰락과 계속 늘어만 가는 mortgage default에 의한 자금경색으로 어려움을 겪고있는 미국대표 Mortgage 금융기관의 침몰을 막으려는 정부의 의지를 표명한 것이다. 이 News에 세계경제가 안정을 찾았고 모게지 이자도 큰 폭으로 떨어졌다. 지난 주 평균 6.375% 하던 30년 고정 Mortgage 이자가 6% 아래로 떨어진 것이다. 이에 낮은 이자로 바꾸려는 재 융자 신청 건수가 많이 늘었다고 한다.

하지만 이자가 내렸다고 누구나 다 가장 좋은 이자를 받는 것은 아니다. 융자의 연체가 높아지면서 몸 사리는 Mortgage banker들은 융자에서 Credit의 자격조건을 어렵게 만들었다. 수입증명 뿐만 아니라 적어도 점수가 740점 이상은 되어야 최상의 이자로 융자를 받을 수 있다. 640점 이하는 A Credit으로 아예 융자가 불가능하다. 설사 640점 이상이라 해도 높은 이자는 감수해야 한다.

예를 들어 A는 점수가 750점이고 B는 650점이라 가정한다. A,B 모두 20%를 다운하고 $300,000을 융자한다고 가정할 때 A는 6%로 30년 고정 Mortgage를 받았고 매달 payment는 약 $1,800이 된다. 이때 B는 Credit이 좋지 않으므로 7%로 30년 고정 이자를 받는다면 한달 payment는 약 $2,000이 되는 것이다. 같은 조건으로 집을 사더라도 Credit점수의 차이하나로 매달 $200의 payment를 B는 더 지불해야 한다.

어떻게 하면 좋은 Credit을 만들 수 있는가? Internet의 발달로 대부분의 사람들이 기본적인 사항들은 잘 알고 있다. 가령, Credit History는 최소한 3년 이상 되어야 하고, 최근에 늦은 기록이 없고, 사용한 빚의 양이 총 사용 가능한 Credit의 30%이상이 넘지 말아야 좋은 credit 점수를 얻을 수 있다는 것은 알려 한다면 쉽게 알 수 있는 사항들이다.
그리고 일년에 한번은 www. Annualcreditreport.com에 들어가서 무료로 자신의 Credit의 이상유무를 확인 할 수 있다는 것도 대부분 사람들이 다 안다.

어떤 credit website는 점수를 얼마까지 올려주겠다고 공언하기도 한다. 심한 곳은 bankruptcy와 judgement 기록을 없애준다는 말도 안 되는 제안을 하는 경우도 많다. 만약 사실이라면 FBI에 신고하여 선량한 사람들의 권익을 옹호해야 할 것이다. Credit 교정은 자신이 돈 한 푼 안들이고 할 수 있다.
하지만 남들에게 돈을 주고 의뢰하는 것은 자신의 집에 잔디를 깎는 정원사를 고용하는 것과 같다. 자신이 깎으면 Free이다. 남을 시켜 Credit을 교정하려하면 비용을 지불해야 한다. 비용은 지불하기 싫으면서 잔디만 깎으려하는 사람들도 참 많다.

Short Sale이나 Upside down Mortgage나, REO(Real Estate Owned), Foreclosure 등등은 우리가 요즘 신문이나 거리에서 흔히 보는 단어들이다. 집을 버리거나 Short Sale을 하거나 하여 Credit을 망치는 경우가 많다.
하지만 7년이 지나면 아예 기록이 없어지고 3년에서 4년만 다시 Credit을 잘 쌓으면 예전처럼 좋아질 수 있다. 우리는 너무 쉽게 포기하는 경향이 있다. 긍정적인 생각과 실천은 많은 것을 가능하게 한다.

올해 베이징 올림픽은 미국의 수영 영웅 Michael Phelps를 탄생시켰다. 하지만 Michael의 뒤에는 어렸을 때 산만한 성격 장애를 이기도록 도와주려 수영을 시켰다가 수영에 대한 Michael의 소질을 발견하고 뒷바라지한 어머니가 있었다. 어머니는 아들이 시합에 지고 실망하여 자포자기 할 때 넌 잘 할 수 있다고 끊임없는 희망을 주었다고 한다.
물론 Credit이 나쁜 것도 장애이다. 하지만 희망을 가지고 극복할 수 있다. Michael의 어머니처럼은 아니더라도 스스로 희망을 주고 노력한다면 안 되는 일은 없을 것이다.

(213)219-9988
브라이언 주 뉴욕융자 대표