고진성 파인리지 모기지

페니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이 연방정부의 관리로 넘어가게 되자 소비자들에게 직접적인 혜택이 주어지게 되었는데 이는 다름 아닌 모기지이자율이 크게 낮아지게 되었다는 것이다. 실제로 지난 8일 모기지이자율이 0.5%정도가 하락하게 되어 30년고정이자 모기지의 경우 5.75%를 기록하였다. 불과 얼마 전까지만 하더라도 6.625%까지 치솟던 이자율이 갑자기 거의 1%나 하락하였다는 것은 매우 획기적인 현상이 아닐 수 없다.

연방정부에서 페니매와 프레디맥에 대한 인수조치가 발표 되자마자 이처럼 모기지이자율이 하락하는 이유는 무엇 때문일까? 이는 모기지이자율이 채권시장에서 모기지유동화채권(MBS)의 가격에 따라 결정된다는 측면에
서 설명되면 쉽게 이해되어질 수 있을 것이다. 투자자들은 채권시장에서 다양한 종류의 채권을 매입할 수 있다. 미재무성채권, 회사채 또는 지
방정부채권에 투자할 수가 있으며 모기지를 담보로 하는 채권인 모기지유동화채권을 매입할 수 있다.페니매와 프레디맥이 보증하는 모기지유동화채권(MBS)의 경우 연방정부가 이들 모기지 회사를 암묵적으로 지원한다는 이유로 비교적 안전한 채권으로 평가되어 왔다. 바로 이러한 이유 때문
에 페니매와 프레디맥의 채권가격은 상대적으로 낮은 수준을 유지할 수 있었고 이에 따라 낮은 모기지이자율이 제공될 수 있었다.

그러나 지난 몇 개월 동안의 경우 모기지유동화채권의 선호도는 크게 감소되었는데 이는 모기지 연체 및 주택압류(foreclosure)가 급등하면서 페니매와 프레디맥의 재무구조가 크게 악화되자 그만큼 투자리스크가 커졌기 때문이다. 이에 따라 채권가격은 하락하면서 수익률은 상승하게 되자 모기지이자율도 크게 상승한 바 있다. 이와 같은 상황은 지난 일요일 연방정부가 페니매와 프레디맥을 인수키로 결정하면서 돌변하게 되었다. 페니매와 플레디맥이 보증하는 모기지채권이 재무부 채권과 거의 동일한 위치를 확보하였기 때문이다. 또한 재무부가 직접 모기지유동화채권을 매입하게 되자 이에 따라 수요가 급등하게 됨에 따라 채권가격은 상승하게 되고 이에 따라 모기지이자율은 급락세를 나타내게 된 것이다.

모기지 이자율은 여기에서 그치지 않고 앞으로 더 하락할 가능성이 높은 것으로 판단된다. 그동안 페니매와 프레디맥은 채권시장에서 자금조달비용이 증가하자 이를 충당하기 위하여 자신들이 매입하거나 보증하는 모기지에 대하여 일괄적으로 수수료를 부과하여 왔고 이는 이자율로 전가되어 종전에 비해 이자율이 0.25%정도 높아지는 결과가 발생하였다. 그러나 이번에 페니매와 프레디맥을 연방정부가 인수하여 관리키로 하면서 그동안 일괄적으로 부과되었던 수수료를 앞으로 계속 적용시킬 것인가의 여부를 재검토하겠다고 발표하였다.

연방정부의 이러한 입장은 높은 이자율로 인하여 주택구매자들이 모기지를 감당하기가 여의치 않게 되는 상황이 발생하지 않도록 하기 위한 조치로 풀이된다. 이와 더불어 페니매와 프레디맥으로 하여금 향후 15개월동안 모기지 매입을 늘려나가도록 하겠다는 계획을 발표하였는데 이는 페니매와 프레디맥의 인수조치가 모기지이자율을 낮추고 모기지 융자를 더욱 용이하게 제공될 수 있는 환경을 조성하겠다는 연방정부의 의도가 적극적으로 반영되어진 것이라 할 수 있다.

이처럼 모기지이자율이 하락하게 되었다는 것은 그만큼 월모기지부담이 크게 줄어들게 된다는 것이니 만큼 희소식이 아닐 수 없다. 그러나 모기지 융자에 있어 가장 커다란 걸림돌은 높은 모기지이자율뿐만이 아니라 승인기준이 크게 강화되어 모기지 융자를 얻기가 매우 어려워졌다는 것이다.

설령 이자율이 크게 하락하였다고 하더라도 매우 까다로운 모기지 기준 때문에 모기지 융자를 얻을 수 없다면 이는 마치 빚 좋은 개살구와 마찬가지가 아니고 무엇이란 말인가?현재로써는 페니매와 프레디맥이 연방정부에 의해 인수되어 관리된다고 하여도 융자승인기준을 갑자기 완화시킬 것이라 기대하기는 어려울 것이라 판단된다. 페니매와 프레디맥이 그동안 융자승인기준을 크게 강화시킨 것은 주택가격의 급격한 하락과 모기지 연체 및 주택압류의 급등이라는 시장상황에 따라 취해진, 지극히 자기방어적 조치이기 때문에 납세자의 부담을 최소화시켜야 한다는 측면에서 연방정부라고 하여 손쉽게 리스크를 감수할 수는 없을 것이기 때문이다.

이와 같은 명분과 함께 채권시장 역시 모기지 채권의 안전성을 지속적으로 요구하게 될 것이므로 페니매와 프레디맥은 기존의 강화된 융자기준을 계속 고수하여야만 할 것으로 판단된다. 따라서 이번 연방정부의 구제조치가 침체일로에 빠진 주택시장을 금방 회복시키도록 만들 수는 없을 것이다. 주택시장은 여전히 주택압류의 급등 및 과다한 주택재고이라는 문제에 시달리고 있으며 이러한 문제가 해결될 수 있을 때까지는 적지 않은 시간이 소요될 것으로 보인다.그러나 이번 연방정부의 구제조치가 신용경색사태에 빠진 모기지 시장을 정상화시켜줄 수 있을 것이라는 측면에서 주택시장의 회복을 위한 밑거름으로 작용할 것임은 틀림없는 사실이다. 모기지 시장에 유동성이 원활하게 유지될 경우 모기지 리스크에 대한 우려가 경감되어질 것이고 이에 따라 낮은 모기지이자율은 물론 모기지 융자도 더욱 용이하게 취급될 수 있을 것이기 때문이다.