신현근 Archer Capital

이자율이 시장 이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지(ARM: Adjustable-Rate Mortgage) 중에서 월 불입금 납입 때에 차입인에게 최소 불입금, 이자 금액, 당초 융자 기간 기준 완전 상각 금액 또는15년 융자 기간 기준 완전 상각 금액 중 하나를 선택하도록 허용하며, 경우에 따라 이자보다 적은 월 불입금의 납입을 허용함으로써 결과적으로 모기지 원금이 융자 기간 동안에 오히려 증가될 가능성이 있는 최소 불입금 모기지가 Option ARM, Pay Option ARM 또는 Pick-A-Payment Loan 등으로 다양하게 불린다. 이러한 종류의 모기지는 현재의 신용대란을 불러온 원인 중의 하나로 지탄받아 왔다. 여기에서는 이러한 프로그램을 이용하거나 고려하는 차입인이 알아야 사항을 간단히 소개한다.

1. 초단기인 최초 이자율 고정 기간
최소 불입금 모기지의 초기 이자율 고정 기간은 1, 3, 6, 12 개월 등 다양하지만 1개월 또는 3개월인 경우가 가장 많다. 최초 이자율이 인위적으로 낮게 책정된 불입금 계산율(Payment Rate, Payment Start Rate)이므로 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 이자율 조정 기일에 다음 기간에 적용될 이자율이 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게 된다. 특히 1.25%, 1.50%, 1.75% 등으로 낮은 최초 이자율을 적용하는 최소 불입금 모기지의 경우에 이 이자율은 프로그램에 따라 다르지만 초기의 1, 3, 6 또는 12개월 동안만 적용된다는 사실을 확실히 알아야 한다. 융자 기관에 따라서 이 기간 동안에도 불입금 계산과는 별개로 이자는 처음부터 완전 지수화 이자율을 적용하여 따로 계산하기도 한다.

2. 월불입금 조정
최소 불입금 모기지에서는 월불입금 조정 한도(Monthly Payment Cap)와 전 기간 이자율 조정 한도(Life Time Interest Cap)를 규정하지만 최초 이자율 조정 한도(Initial Interest Rate Cap)나 정기적 이자율 조정 한도(Periodic Interest Rate Cap)를 허용하지 않는다. 이 점에서 최소 불입금 모기지가 전형적인 변동 이자율 모기지와 크게 다르므로 소비자는 이로 인하여 이자율이 빠른 기간 안에 급격하게 높아질 수 있는 가능성이 있음을 알아야 한다.

최소 불입금 모기지에서는 초기 이자율 고정 기간 이후에 적용되는 이자율 조정 기간이 대부분 1개월이지만 월 불입금 조정 기간은 1년이다. 또한 1년에 한번 조정되는 월 불입금은 새로운 이자율과 남은 융자 기간을 적용하여 남은 기간 동안에 원리금을 전액 상환할 수 있도록 조정하는 것이 원칙이지만 연간 월 불입금 조정 한도가 연 7.5%로 고정되어 있으므로, 인위적으로 낮게 책정된 초기 월 불입금과 함께 이 월 불입금 조정 한도 때문에 월 불입금이 발생하는 이자보다 적어 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있다.

지나친 역상각을 피하기 위하여 보통 5년마다 남은 기간 동안에 원리금 모두를 상환할 수 있도록 월 불입금을 조정한다. 또한 역상각으로 인하여 보통 모기지 금액이 당초 금액의 125%(뉴욕 주의 경우에는 110%)에 달하는 경우에도 즉시 월 불입금을 조정한다. 이러한 조정의 경우에는 월 불입금이 급격하게 증가할 가능성이 있다.

한편 차입인이 월 불입금 조정에 대해서만 알뿐 이자율이 어떻게 결정되고
변하는지를 모르는 경우를 많이 보는데 보통 1개월 마다 다가오는 이자율 조정 기일에 융자 당초에 결정된 특정한 재정 지수(Financial Index)와2-3%의 마진(Margin)을 합하여 산출한 완전 지수화 이자율이 다음 기간의 이자율로 결정된다는 사실을 잘 인식하여야 한다.

3. 월불입금에 대한 선택권
최소 불입금 모기지의 가장 큰 이점은 융자 기관이 최소 불입금(Minimum Amount Due)의 납입을 허용히는데 있습니다. 이 최소 불입 금액의 조정은 위에 설명한 시기와 제한 아래서 이루어진다. 융자 기관은 이와 함께 다음에 보는 것과 같이 최소 불입금과는 다른 금액의 월 불입금을 매월 선택할 수 있도록 허용함으로써 차입인에게 납입 금액 결정에서의 융통성을 부여하고 있다.

· 이자만의 납입(Interest Only Payment or Full Interest Payment)
· 당초 융자 기간에 따른 완전 상각 금액의 납입(Full Principal and Interest Payment)
· 15년 융자 기간 기준 완전 상각 금액의 납입(15-Year Payment)

4. 최소 불입금 모기지가 적합한 경우
최소 불입금 모기지는 다른 부채를 정리하기 위하여 또는 다른 곳에 투자하기 위하여 주택에 대한 불입금을 최소화하고자 하는 차입인, 수입에 비하여 큰 주택을 소유하고자 하는 차입인 또는 수입의 변화가 많거나 수년 후에 수입이 증가할 것이 확실시되는 차입인에게는 적합할 수 있다.
그러나 이러한 경우에도 차입인은 이자율의 급격한 변동이나 역상각의 가능성 등 이러한 프로그램에 포함되어 있는 위험을 고려하고 자기가 선택하는 프로그램의 내용을 면밀하게 검토해야할 것입니다. 특히 이자율이 오르며 부동산 가격이 침체되거나 하락하는 시기에는 더욱 주의하여야 할 것이다.

5. 신용 대란과 최소 불입금 모기지
비우량주택모기지의 연체출이 높아지면서 시작된 미국내 신용 경색 사태가 계속해서 심화되면서 그 영향이 미국을 넘어 유럽, 아시아 등 전 세계에 미치고 있으며, 단순한 모기지 시장의 문제를 벗어나 채권 및 주식 시장 등 전 금융 부문에 큰 타격을 주고 있다. 이러한 신용 대란의 발생 원인 중 하나가 최소 불입금 모기지를 포함한 변동 이자율 모기지의 급격한 팽창에 있었음을 감안할 때, 전통적인 모기지와는 차입인이 부담하는 위험의 성질이나 정도에서 큰 차이가 나는 새로운 종류의 모기지를 선택하는 차입인은 이러한 위험 요인을 심각하게 고려하여야 한다.