한주희 부동산 컨설턴트

세계에서 유래 없을 만큼의 좁은 지역에서 많은 인구가 집중해서 생활하는 나라 중 대표적인 국가가 한국일 것이다. 이렇게 좁은 국토에 많은 사람이 북적거리며 사는 것은 물리적으로 어쩔 수 없다하지만 이러한 생활환경 속에서 장점과 단점은 극명하게 드러나기 마련일 것이다.

전통적으로 한국의 주거문화는 단독 주택이 대부분이었으나 박정희 대통령 통치하에서부터 주거환경은 급속하게 집단화된 주거 문화로의 편입이 가속되었고 그것은 아파트라는 집합 건물 속으로 생활환경이 급속하게 속하여지게 되었다. 이 상황은 단순히 인구집중과 더불어 늘어나는 주택의 수요를 맞추고 건설기업들의 새로운 경영혁신과 기업경영의 안정성을 가져온 측면뿐만이 아닌 도시민들의 문화적, 교육적 상황을 근본적으로 바꾸어놓은 혁명과도 같은 것이었다.

이 현상에서 파생된 사회적 변화는 대한민국의 전체를 바꾸어 놓을만한 획기적 전환이었으며 부동산! 특히 주거환경의 급속한 변화는 국민들의 전체적 생활패턴과 심리적 현상까지도 뒤 바뀌어 놓은 사실이라고 말하면 극단적 해석일까?

이렇다보니, 생산과 소비 등의 경제적 가치와 흐름이 빠른 속도로 변하게 되는 효과도 있었고, 국민들의 현실에 대한 사고와 방송 등 미스미디어의 변화, 운송 등의 물류산업과 에너지산업, 교육, 문화, 정치 등 사화전반을 총망라하는 획기적 변화가 이 같은 주거환경의 변화를 시발점으로 나타났다고 해도 과언은 아닐 것이다. 구체적으로 보면 정치권에 대한 지지계층이 사는 지역별로 극명하게 대립되면서 나타나고 있고, 교육수준도 그러하며, 문화생활에 대한 욕구와 소비패턴도 주거지역별로 대립적 소비 형태
를 보이고 있다. 더불어, 집합밀집 형태의 주거환경에서 나타난 부동산 분야에서의 대중적 현상은 개인들의 경제투자패턴과 투자 상품 선택은 다양성을 추구하지 못하고 투자도 유행에 민감해졌다는 것이다.

한국에서의 자본 투자 상품으로는 부동산, 주식, 금융기관 예탁 투자상품인 펀드 등 너무도 단순하며, 이 3가지 투자 상품 등이 유행에 따라 민감하게 돌아가고 있는 것이다. 이렇다보니 각 투자 상품이 안정화되고 성장세가 있는 시기에는 효과적이고 투자이익이 폭발적으로 뛰는 것은 당연하지만 만일 해당투자시장이 하락장세로 나타나면 공황에 가까운 대규모 손실도 입게 되는 것은 당연한 것인데, 현대에서 아무리 다양한 경제정보가 있고 그 정보를 접한다하더라도 밀집한 주거환경 및 사회생활환경에 밀접하게 영향을 받다보니, 오프라인에서 인적 네트워크에서 얻어진 경험과 획일화된 정보 활용이 대부분이고 투자환경도 그만큼 열악한 것이다.

부동산 투지시장만 보더라도 시대별로 투자패턴의 변화를 보이게 되는데 강남 신개발지 아파트 분양(반포지구 등이 대표적) - 아파트단지 상가투자 - 아파트 인근 지역 및 교통요지 지역 내 토지 및 상가건물 - 대출상품을 이용한 소형평수 아파트 투자 - 교육시설이 좋은 지역 내 주택투자 - 임대수익용 부동산투자 - 전원생활용 농지투자 - 전원주택 - 신도시 아파트투자 - 재건축 대상지역 - 재개발 대상지역 등 대충 이러한 순서로 투자가 이루어져왔고 이것은 바람직한 투자의 전형적 모습이었다.

그러나 최근 들어서는 과중된 부동산 세금제도로 말미암아 양도소득세에서 혜택을 받을 수 있는 부동산 투자 상품을 선호하게 되는 일종의 ‘세(稅, TEX)) 테크’ 투자가 각광을 받고 있는 것도 주목되는 것이고, 부동산경매시장도 주목받고 있는 투자 상품인 것이다. 문제는 이러한 투자패턴이 특정한 몇 몇 계층에서 이루어진다면 투자수익도 안정적이고 위험도
도 적어질 터인데 투자자들은 이리저리 무리로 몰린다는 점이 한국 부동산시장에 대한 투자패턴이란 것이다. 한국인들의 보유 자산 현황에 대한 통계를 보면 앞서 말한 투자의 위험성이 심각하게 받아들여져야 한다.

보통 자신은 ‘금융자산’과 ‘실물자산(대부분이 부동산보유자산)’으로 나뉘는데 미국인의 경우 실물 자산이 총자산대비 40%, 일본은 62%인데 반하여, 한국인은 실물자산 비율이 80%로서 극히 투자 안정도에 취약하게 노출되고 있다. 이같은 현상은 앞으로 발생될지도 모를 부동산경기의 침체나 하락이 나타난다면, 개인에게는 심각한 자산운용의 위기가 도래할 것은 뻔한 것이며 특히 실물자산에 껴있는 금융대출금이 심각한 부담으로 작용될 수 있다는 것을 우리는 염두에 두고 있어야한다.

최근 들어 서울 강남권을 비롯한 주택경기가 빠르게 안정되고 있는 상황 속에서 금리인상과 현재와 같은 물가인상 압력상황과 세금부담 증가가 예상되고 있는 시점에선 적절한 대책이 필요한 시점일 것으로 판단되는 것이다. 고도로 밀집되어있는 생활환경 속에서 우리는 너무 민감하고, 빠르게 자산의 운용을 시장의 흐름에 반응한 것은 아닌가라는 깊은 의문을 제기할 시점인 것이고, 긴 시간 동안 이어져온 부동산 시장의 확장세는 이제 안정화단계를 거쳐 하락 장세로 갈 것 같은 현재의 상황을 주시하면서 투자는 유행이라는 생각도 바뀌어야할 것 아닌가라는 생각이다.