San Francisco
- 부동산
곽동현
서브 프라임 모기지 사태 이후로 모기지 프로그램이 변칙적인 여러 가지 방법들에서 전통적인 방법인 30년과 15년 고정 모기지 융자로 돌아왔다. 고정 모기지 페이먼트만 정확히 이해하더라도 주택 구입이나 얻은 모기지 조기 상환에 크나큰 도움이 된다.
그럼 고정 모기지 페이먼트가 어떻게 형성되는지 구체적으로 알자.
흔히 고정 모기지라고 함 은행에서 빌린 원금을 일정 상환기간 동안 고정된 이자율로 갚아가는 것을 말하는데 고정 모기지의 가장 큰 특징은 매달 지불하는 월 페이먼트가 동일하다는 것이다.
예) 1000달러를 은행에서 이자율 10%로 빌리는데 2년 상환이고 일 년에 1회 내는 방식으로 고정 모기지 융자를 했다고 하자. 그럼 페이먼트는 어떻게 산출이 될까?
원금 : $1000
이자율 10%
첫번째 원금 상환 원금을 P1
두번쨰 원금 상환 원금을 P2라 하면
몇 가지 수식으로 월 페이먼트와 첫 번째 두 번째 페이먼트의 원금과 이자를 구할 수 있다.
식1. P1 + P2 = $1000
기본적으로 두 번의 원금 상환의 합은 $1000 이다.
식2 : 첫 번째 페이먼트 = P1 + $1000 X 10% = P1 + $100
첫번째 페이먼트는 첫 원금 상환액에 처음 빌린 $1000의 이자 10%를 지불해야 된다.
식3: 두 번째 페이먼트 = P2 + ($1000 ? P1) X 10 %
약간 복잡해 보이는데 간단한 수식이다. 두 번째 페이먼트는 두 번째 원금 상환액과 이자를 내야 되는데 여기서 두 번째 이자는 1000달러에 대한 이자가 아니라 1000달러에서 첫 번째 원금 상환액인 P1을 뺀 잔금의 10%를 이자로 내면 된다. 그래서 ($1000-P1) x 10% 수식이 나온다.
여기서 고정 모기지 융자는 첫 번째와 두 번째 페이먼트가 동일하다고 했으므로 첫 번째 지불액 = 두 번째 지불액
P1 + $100 = P2 + ($1000-P1)10%
그래서 상기 식을 기준으로 필요한 금액을 모두 구하면
첫 번째 원금 상환 P1 = $476.19
두 번째 원금 상황 P2 = $523.81
고정 페이먼트 금액 = $575.19
첫 번째 이자 금액= $100
두 번째 이자금액 =$52.38
이것을 아래와 같이 표로 만들면
횟수 이자 페이먼트 원금상환 이자 남은 원금
1. 10% $576.19 $476.19 $100 $523.81
2 10% $576.19 $523.81 $52.38 0
Total $1,152.38 $1000 $152.38
이 방식을 기준으로 30년 고정 모기지 융자도 동일한 방법으로 페이먼트를 산출하는데 매달 페이먼트를 하므로 일 년을 12번으로 나누어 내고 이것을 다시 30년 동안을 지불해야 되니 총 360번에 걸쳐 고정된 이자로 원금 상환을 하면서 원금과 이자의 합이 360번 동안 고정되게 페이먼트를 고정 하는 방식이 된다.만약 여기서 1,000달러를 30년 동안 고정 모기지 융자로 얻는다고 하면 360번 페이먼트를 하는 게 되고 다음과 같은 결과를 얻는다.
횟수 / 이자 / 페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
360 10% $8.78 $1,000 $2,150.97 $3,150.97
이처럼 같은 이자로 횟수를 2번 나누어 원금을 상환하는 것과 360번으로 나누어 상환하는 것을 비교를 하면 페이먼트(원금+이자)가 2번 내는 것은 576달러19센트이고 30년 즉 360으로 나누어 내는 것은 8달러78센트로 확 줄어든다. 반면 두 번 내는 방식으로의 이자 금액의 합은 152달러38센트였으나 360번으로 진행하니 무려 원금의 두 배가 넘는 2,150달러97센트가 나왔다.
즉 1,000달러를 30년 동안 갚는 것을 하니 총 3,150달러97센트를 갚아야 된다. 여기서 초점은 상환 횟수가 늘어나니 페이먼트는 줄어드나 내어야 할 이자금액은 상당히 늘어난다는 점이다. 간단한 논리이다.이것을 현실에 맞게 40만달러를 6% 이자로 30년 고정 모기지 융자를 얻는다고 하면
(30년 고정)
횟수 / 이자 / 월페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
360 6% $2,398.20 $400,000 $463,354.10 $863,354.10
상기처럼 40만달러를 30년동안 빌려서 상환을 하니 매월 페이먼트는 2,398달러20센트이나 30년
동안 총이자가 무려 46만달러가 넘게 나와서 실제 30년간 86만달러이상을 갚아야 되는 꼴이 된
다.
이것을 15년 고정 모기지 융자로 즉 180번 만에 상환하는 것으로 계산해 보면
(15년 고정)
횟수 / 이자 / 월 페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
180 6% $3,375.43 $400,000 $207,576.56 $607,576.56
15년 고정은 그 상환 횟수가 180번으로 30년의 360번의 절반으로 줄어든다. 즉 30년 동안 할 원금 상환을 15년 만에 해야 되니 매월 페이먼트를 30년 고정보다 977달러20센트가 더 많은 3,375달러43센트를 내게 된다. 반면 상환 횟수가 줄어든 만큼 총 이자도 줄어드는데 15년 동안 낸 이자가 20만7,576달러56센트이니 30년의 절반이 되지 않는다.
많은 고객이 월 페이먼트 부담으로 30년 고정 모기지 융자를 선택하는데 30년 동안 내어야 될 총 이자금액을 보면 벌린 입을 다물지 못한다. 그럼 다음 시간에는 월 페이먼트가 낮은 30년 고정 모기지 융자를 얻고도 15년 고정 모기지 융자처럼 빨리 모기지를 벗어날 수 있는 방법에 대해서 자세히 알아보겠다.
서브 프라임 모기지 사태 이후로 모기지 프로그램이 변칙적인 여러 가지 방법들에서 전통적인 방법인 30년과 15년 고정 모기지 융자로 돌아왔다. 고정 모기지 페이먼트만 정확히 이해하더라도 주택 구입이나 얻은 모기지 조기 상환에 크나큰 도움이 된다.
그럼 고정 모기지 페이먼트가 어떻게 형성되는지 구체적으로 알자.
흔히 고정 모기지라고 함 은행에서 빌린 원금을 일정 상환기간 동안 고정된 이자율로 갚아가는 것을 말하는데 고정 모기지의 가장 큰 특징은 매달 지불하는 월 페이먼트가 동일하다는 것이다.
예) 1000달러를 은행에서 이자율 10%로 빌리는데 2년 상환이고 일 년에 1회 내는 방식으로 고정 모기지 융자를 했다고 하자. 그럼 페이먼트는 어떻게 산출이 될까?
원금 : $1000
이자율 10%
첫번째 원금 상환 원금을 P1
두번쨰 원금 상환 원금을 P2라 하면
몇 가지 수식으로 월 페이먼트와 첫 번째 두 번째 페이먼트의 원금과 이자를 구할 수 있다.
식1. P1 + P2 = $1000
기본적으로 두 번의 원금 상환의 합은 $1000 이다.
식2 : 첫 번째 페이먼트 = P1 + $1000 X 10% = P1 + $100
첫번째 페이먼트는 첫 원금 상환액에 처음 빌린 $1000의 이자 10%를 지불해야 된다.
식3: 두 번째 페이먼트 = P2 + ($1000 ? P1) X 10 %
약간 복잡해 보이는데 간단한 수식이다. 두 번째 페이먼트는 두 번째 원금 상환액과 이자를 내야 되는데 여기서 두 번째 이자는 1000달러에 대한 이자가 아니라 1000달러에서 첫 번째 원금 상환액인 P1을 뺀 잔금의 10%를 이자로 내면 된다. 그래서 ($1000-P1) x 10% 수식이 나온다.
여기서 고정 모기지 융자는 첫 번째와 두 번째 페이먼트가 동일하다고 했으므로 첫 번째 지불액 = 두 번째 지불액
P1 + $100 = P2 + ($1000-P1)10%
그래서 상기 식을 기준으로 필요한 금액을 모두 구하면
첫 번째 원금 상환 P1 = $476.19
두 번째 원금 상황 P2 = $523.81
고정 페이먼트 금액 = $575.19
첫 번째 이자 금액= $100
두 번째 이자금액 =$52.38
이것을 아래와 같이 표로 만들면
횟수 이자 페이먼트 원금상환 이자 남은 원금
1. 10% $576.19 $476.19 $100 $523.81
2 10% $576.19 $523.81 $52.38 0
Total $1,152.38 $1000 $152.38
이 방식을 기준으로 30년 고정 모기지 융자도 동일한 방법으로 페이먼트를 산출하는데 매달 페이먼트를 하므로 일 년을 12번으로 나누어 내고 이것을 다시 30년 동안을 지불해야 되니 총 360번에 걸쳐 고정된 이자로 원금 상환을 하면서 원금과 이자의 합이 360번 동안 고정되게 페이먼트를 고정 하는 방식이 된다.만약 여기서 1,000달러를 30년 동안 고정 모기지 융자로 얻는다고 하면 360번 페이먼트를 하는 게 되고 다음과 같은 결과를 얻는다.
횟수 / 이자 / 페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
360 10% $8.78 $1,000 $2,150.97 $3,150.97
이처럼 같은 이자로 횟수를 2번 나누어 원금을 상환하는 것과 360번으로 나누어 상환하는 것을 비교를 하면 페이먼트(원금+이자)가 2번 내는 것은 576달러19센트이고 30년 즉 360으로 나누어 내는 것은 8달러78센트로 확 줄어든다. 반면 두 번 내는 방식으로의 이자 금액의 합은 152달러38센트였으나 360번으로 진행하니 무려 원금의 두 배가 넘는 2,150달러97센트가 나왔다.
즉 1,000달러를 30년 동안 갚는 것을 하니 총 3,150달러97센트를 갚아야 된다. 여기서 초점은 상환 횟수가 늘어나니 페이먼트는 줄어드나 내어야 할 이자금액은 상당히 늘어난다는 점이다. 간단한 논리이다.이것을 현실에 맞게 40만달러를 6% 이자로 30년 고정 모기지 융자를 얻는다고 하면
(30년 고정)
횟수 / 이자 / 월페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
360 6% $2,398.20 $400,000 $463,354.10 $863,354.10
상기처럼 40만달러를 30년동안 빌려서 상환을 하니 매월 페이먼트는 2,398달러20센트이나 30년
동안 총이자가 무려 46만달러가 넘게 나와서 실제 30년간 86만달러이상을 갚아야 되는 꼴이 된
다.
이것을 15년 고정 모기지 융자로 즉 180번 만에 상환하는 것으로 계산해 보면
(15년 고정)
횟수 / 이자 / 월 페이먼트 / 원금 상환 / 이자 상환 / 총 상환 금액
180 6% $3,375.43 $400,000 $207,576.56 $607,576.56
15년 고정은 그 상환 횟수가 180번으로 30년의 360번의 절반으로 줄어든다. 즉 30년 동안 할 원금 상환을 15년 만에 해야 되니 매월 페이먼트를 30년 고정보다 977달러20센트가 더 많은 3,375달러43센트를 내게 된다. 반면 상환 횟수가 줄어든 만큼 총 이자도 줄어드는데 15년 동안 낸 이자가 20만7,576달러56센트이니 30년의 절반이 되지 않는다.
많은 고객이 월 페이먼트 부담으로 30년 고정 모기지 융자를 선택하는데 30년 동안 내어야 될 총 이자금액을 보면 벌린 입을 다물지 못한다. 그럼 다음 시간에는 월 페이먼트가 낮은 30년 고정 모기지 융자를 얻고도 15년 고정 모기지 융자처럼 빨리 모기지를 벗어날 수 있는 방법에 대해서 자세히 알아보겠다.
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