부동산 투자: 유동성 신용 창조-레버리지(Leverage)
장상태

레버리지(Leverage)란 투자 회수율(ROI?Return On Investment)을 높이기 위하여 타인의 자금
을 유입하는 것을 말하는데, 재원을 막론하고 어떤 돈이든 투자에 이용된 돈을 말한다.
그러나 가장 효과적인 레버리지는 여러 모습의 돈을 타인의 돈과 함께 묶는 것이다. 왜냐면, 재원이 풍부 할수록 더 많은 투자와 활용의 기회가 주어지고, 수입 좋은 부동산을 매입할 수 있는 확률이 더 높기 때문이다. 이해를 돕기 위한 쉬운 예는 은행이다. 일정한 자본금으로 설립된 은행은 타인(고객)의 돈을 예입하여 운영하는데 예를 들어, 1000달러씩 1만명이 예입하면 1000만달러의 레버리지가 형성되는 것이다. 부동산 투자의 경우도 그 원리는 대동소이할 것이다.

예를 들어 부동산 투자 시 레버리지의 효과를 알아보자.
· 시나리오 1: 레버리지가 없이 150만달러 짜리 부동산을 매입한다. 연 6%로 가격이 오른다면 2년 후에는 매입한 부동산 가격이 169만달러 정도 될 것이고 이로 인한 이익은 약 19만달러가 될 것이다.
· 시나리오 2: 레버리지를 이용하여 150만달러의 자기 자본과 450만달러의 타 자본을 혼합하여 투자하면, 600만달러 호가의 부동산 매입이 가능해진다. 연 6%의 가격 인상률을 감안하여 투자 이익을 계산해 보면, 부동산 가격이 674만달러 정도 증가하여 74만달러의 이익을 볼 수 있다.
투자에 타인의 자본을 활용하여 이익을 창출하였기 때문에 레버리지가 없는 경우와는 다르게 많은 부분의 이익을 차지하게 되며, 훨씬 더 많은 이익과 자본 형성을 맛 볼 수 있다.

레버리지의 힘은 부동산 마켓에서 더 크게 발휘된다. 부동산은 그 자체가 담보가 되므로 확실하고 안전한 투자가 되어 다른 사람들의 돈을 끌어 들이기가 용이하다. 은행만 하여도 증권투자를 위한 대출이 하늘에 별 따기지만 부동산 담보 대출은 식은 죽 먹기. 왜냐 하면 지불 능력에 문제가 생긴다 해도 담보인 부동산을 처분할 수 있기 때문이다. 바로 실물 투자의 힘이다. 이때 은행은 부동산의 타이틀을 취득할 뿐만 아니라 부동산의 가치의 증가로 더 높은 가격에 처분하여 손실을 메꿀 뿐 아니라 더 큰 이익도 볼 수 있기 때문이다. 은행이 주식 투자를 위한 대출을 하였고 주식이 곤두박질하게 되었다면 건질 수 있는 돈은 매우 적거나 아예 없을 수도 있다.

레버리지의 힘을 기르기 위해서는 투자자로서의 ‘신용 가치’를 스스로 키워 놓아야 한다. 더구나 타인의 재원을 동원하여 부동산 투자를 시도하는 입장에서는 더욱 그렇다. 함께 하는 투자자들의 기대가 그만큼 크기 때문이다. 투자자들은 자신들 스스로 투자할 곳을 찾는 것 보다 혹은 자신들의 투자 보유액이 너무 적어서 마땅한 곳을 찾기 어려워서 경험 있는 대표 투자자나 투자 그룹을 찾아 자신의 몫만큼 투자하기를 원할 수 있는데, 투자 회수율과 수익률 보장이 그 판단의 기준이 된다.

투자자들이 ‘신용 가치’를 평가하는 가장 뚜렷한 방법은 얼마나 신용이 좋은지에 대한 크레딧 히스토리이다. 금전 거래 뿐 아니라 성품과 추천 등을 통하여 결국 자신들의 투자에 대한 회수와 이익금 지급에 대한 약속 이행 여부를 판단하는 것이다. 자신의 ‘신용 가치’가 높을수록 자기 몫의 투자보다 타인의 재원을 활용할 수 있어서 더 큰 레버리지 효과를 볼 수 있으므로 현금 흐름뿐 아니라 부동산 가치의 상승을 통한 더 큰 이익을 꾀할 수 있게 된다.

만약 다른 사람들로 부터 투자가 아니고 단순히 돈을 빌린다면, LTV(Loan-to-value) 즉 대부율로 레버리지를 가늠하게 된다. 대부율(LTV)는 매입가에 대한 빌린 돈의 백분율인데, LTV가 높을수록 레버리지는 높아지게 된다. 예를 들면, 750만달러 상당의 부동산을 매입하는데 700만달러를 빌린다면 LTV는 700만달러 나누기 750만달러 하여 0.93, 즉 93%가 되는데 6백만달러를 빌리는 경우 80%의 LTV와 비교하여 보면 다른 사람의돈이 많을수록 LTV가 높아지고 레버리지가 높아지는 것이다.하지만 돈을 빌리는 것만이 다른 사람의 돈을 활용하는 방법이 아니다. 파트너를 영입하여 함께 재력과 지력을 발휘하여 양질의 투자를 꾀할 수 있다. 파트너도 은행이나 돈을 빌려 주는 사람들과 마찬가지의 방법으로 평가하며 신용 조사를 하고 능력을 평가할 것이다.

일단 다른 사람의 돈이 확보되면 재정적인 책임이 더욱 커진다. 함부로 사용하거나 대부하거나 놀리거나 하여서는 안 된다. 내 돈 보다 더 소중하고 조심스럽게 보관하고 다루며 집행하여야 한다. 일단, 부동산을 매입할 자금이 마련되면, 짜임새 있는 예산과 회기 관리의 책임이 발생하며 꼭 지켜 나가야 할 것이다. 부동산 딜에 내 돈이 얼마이든, 다른 사람(들)의 돈이 얼마든 간에 일정량의 현금을 예치하는 것이 바람직하다. 즉 예기치 못한 지붕 수리나 불투명한 경기 전망 등등의 사정에 대비하여야 하는데 투자한 부동산이 완전히 그 가치가 오를 때 까지는 이러한 현금 보유가 절실히 필요하다. 돈을 쓰는 것은 쉽지만 절약하고 모으는 것은 아무나 쉽게 할 수 없는 일이라는 각오로 대비해야 할 것이다. 투자 기간(소유 기간) 동안 예기치 않은 풍파를 막는 방파제의 역할이 될 것이다.