부동산이나 사업체를 매입하려는 계획이 있는 사람에게 필요한 것은 매입할 매물에 대한 금액을 어떻게 지불 할 수 있느냐 하는 것이다. 모두를 현금으로 지불 한다면 필요 없는 말이 될 수도 있지만 대부분의 사람들은 융자를 받아야 하는 과정이 필요한 것이다. 융자를 받으려면 융자액을 보장 할 수 있는 담보물이 필요하며 이 담보물은 대출 하여 준 금액을 언제라도 대출한 금액이 회수가 되지 않을 때에는 손해를 보지 않고 모든 금액이 회수 가능한 것을 보장할 수 있는 것이 필수 조건으로 되어 있다.
최근에 있었던 서브 프라임 융자 사건이나 요즈음 주택 가격의 하락으로 융자를 하여 준 기관들이 그 저당권을 가지고 있음에도 불구하고 저당물에 대한 가격이 융자를 하여준 대출 금액보다 적어서 융자기관들이 손실을 초래하고 있는 실정이다. 그러함으로 융자를 하여 주는 측으로 볼 때에는 저당권도 중요하지만 저당물에 대한 가치가 융자 금액을 상회하는 저당물이 있어야 하는 것이며, 이 밖에도 저당을 잡은 우선순위가 저당권에 큰 효력을 발휘하게 되는 것이다.
한 고객은 사업체를 매입하면서 부동산도 동시에 매입하게 됨으로 많은 사람들이 활용하고 있는 SBA융자를 받은 경우이다. 때가 되어서 이 고객은 은퇴를 준비하는 일환으로 부동산은 그대로 소유하고 사업체만 매매하려는 계획을 한 바 있다. 마침 바이어를 찾아서 매매 계약이 성사 되었는데 이 바이어가 매입하려는 사업체를 저당으로 하고 융자를 받지 못하는 일이 발생한 경우다. 왜냐하면 셀러가 상기 SBA융자를 받았을 때 부동산과 사업체를 모두 담보로 저당 잡히고 융자를 받은바 있음으로 사업체만 저당 잡고 융자를 하려는 융자 기관은 그 저당권에서 우선순위를 상실 할 수밖에 없기 때문이다.
이처럼 이 저당권은 융자를 하여주는 측에서 볼 때에는 융자액을 보호하기 위하여 아주 소중한 일이 되지만 저당을 잡히는 측에서 보면 당연히 여러모로 부자유함을 느끼게 되는 것이 당연한 일이다.
우리의 삶의 여정에서도 정신적으로 삶을 정당 잡히고 살아가는 사례가 우리 생활 속에서 종종 찾아 볼 수 있게 된다. 구약성경에 나오는 야곱이란 인물이 있다. 유대사람들이 입만 열면 믿음의 조상으로 손을 꼽는 아브라함과 이삭 그리고 그 이삭의 아들이 바로 야곱이란 인물이다. 유대인들의 가부장제도 하에서 한 가족의 장자는 당연히 그 권한이 막중함에도 불구하고 야곱은 그의 어머니(사라)와 결탁하여 그들의 술수로 그 장자권을 그의 형으로부터 빼앗은 날로부터 그는 파란 만장한 삶의 여정이 시작 된 것이다. 도피하다시피 찾아간 그의 외삼촌으로부터 그는 그의 삶을 저당 잡히게 된다.
그가 저당으로 풀려나기 까지는 그가 약 65세가 될 무렵 외삼촌에게 저당 잡힌 지 20여 년이 지난 후에야 가능하였던 것이다. 그러나 이것이 전부가 아니었다. 그가 장자 권을 그의 술수로 빼앗은 연고로 도피 생활을 마무리하고. 그가 저당 잡힌 생활에서 풀려나는 듯 하였으나, 장자 권을 빼앗긴 그의 형과 불가불 만나야 하는 절박한 상황을 맞이하게 된다.
이는 바로 정도를 벗어난 삶을 살게 된 사람은 그 대가를 지불하는 것이 당연한 것임을 설명하고 있다고 본다. 물론 그는 그 여정을 통하여 그의 삶이 성숙 되어 저서 유대인들이 숭배하는 존경 받는 조상으로 인정을 받게 되지만 그의 여정은 순탄하지가 않았다.
우리 삶에서도 저당잡힌 부분이 있는 한 우리는 자유로움을 누리며 살 수가 없다. 금전적으로 저당을 잡힌 것은 그 금액이 지불될 때까지 기다려야 하지만 우리의 삶을 통하여 정신적으로 저당을 잡힌 일들은 이보다 속히 한 순간에 자유로워 질 수 있다는 특색이 있다. 할 수 있다면 우리의 삶을 통하여 사람과 사람 사이에 이러한 저당이 설정되지 않도록 하는 것이 더 할 나위 없이 필요하지만 간혹 이러한 일이 발생하여도 속히 풀 수 있도록 피차 힘쓰는 것이 요구되는 것이다. 금전적인 저당은 저당을 잡힌 자에게만 부자유함이 있지만 우리의 생활 속에서의 저당은 저당을 잡은 사람이나 잡힌 사람이나 모두가 부자유하기 때문이다.
(213)272-6726
조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>