장상태 부동산 컨설턴트

주택에 비해 상용 부동산 투자는 몇 가지 유리한 점이 있다.
첫째 ‘장기적’ 안정적인 현금 흐름(Cash Flow)을 꼽을 수 있다. 상용 부동산은 대체로 장기 리스 테넌트가 많은데 10년 이상의 리스 기간이 보통이다. 또 상용 테넌트가 렌트로 말썽을 피울 확률이 매우 적으며 테넌트가 비즈니스를 매도한다고 해도 매입자는 리스를 계속 유지하기 위해 렌트를 계속 낼 수 밖에 없다. 오히려 이때 건물주는 리스 양도에 관한 권리금을 요구하기도 한다.

둘째 ‘관리’의 용이함을 들 수 있다. 건물주의 책임이 큰 주거용 테넌트와는 달리 상용 테넌트는 일반적으로 건물 유지 및 보수 등 제반 사항에 책임을 지게 된다. 아파트 등의 주거용 렌트는 일반 주거용과 같이 건물주의 책임이 많으나 오피스 건물의 경우는 그 모든 비용을 추가 렌트로 징수하며, 가게 등 리테일 점포의 경우 부동산 세금을 포함한 거의 모든 것이 테넌트의 소관 책임이 된다.

셋째 상업용 부동산은 비교적 높은 수익이 보장된다. 주거용 부동산에 비해 동일한 리스 기간 동안 올릴 수 있는 수익은 1.5배에서 2배 이상이 되는데, 주거용의 경우 투자자의 기대는 자산 가치의 상승으로 인한 수익에 의존하기 때문이다. 주택 가격이 상승 곡선을 탈 때에는 그 이상의 좋은 투자는 없으나 주택 시장이 침체 상태인 경기 사이클에서는 그렇지 못할 것이다.최근 수 년 간 주식과 채권과 비교할 때 상용 부동산 투자는 꾸준히 안정적으로 성장해 왔다.

개인 투자자의 상용 부동산 투자
몇 명의 개인 투자자들이 충분한 자금으로 직접 상용 부동산을 매입하는 것인데 때로 간접 투
자의 기회도 있다.
수 만 달러 규모의 소액 투자자의 경우에는 직접 투자는 현실성이 없으나 에퀴티 투자 기관이
나 소액 투자 그룹을 통해 그 지분을 매입하는 방법으로 투자에 참여할 수 있다. 이 경우 정확
하게 말하면 부동산 투자라기보다는 주식 투자의 형태라고 볼 수 있다.
대규모 투자자에게는 훨씬 더 많은 옵션이 있다. 보통 몇 명의 대규모 투자가가 모여 유한책임
의 동업 (LLC)을 모색할 수 있어, 고가의 상용 부동산을 매입 관리하게 된다. 보통 최소의 투
자 제한액을 책정하는 것이 보통인데 물건에 따라 10만 달러에서 수백만달러에 이른다.
소수 투자 그룹은 원하는 투자 부동산을 100% 소유로 직접 매입할 수 있으나 그 비용은 주거
용 주택에 비하여 10배, 20배 더 비싼 가격이 된다.

상용 부동산 투자의 위험성
다른 투자와 같이 상용 부동산 투자에도 위험이 따른다.
첫째 ‘유동성’에 어려움이 따른다. 주식이나 채권에 비해 부동산은 그 처분 (유동성)이 용이
하지 않다. 소요되는 시간과 노력이 많고 그 거래도 쉽지 않다. 더구나 마켓이 좋지 않은 상황
에서는 제대로 된 가격으로 바이어를 찾는 것 자체가 어려울 수 있다.
둘째 ‘다양화’에 어려움이 있다. 포트폴리오를 다양화하면 할수록 어려운 마켓 상황을 이길
확률이 높은 것이 투자 이론의 기본이다. 이렇게 볼 때 한 채의 부동산에 투자한다는 것은 모
험적인 도전이 될 수도 있다.
셋째 ‘마켓’ 사이클에 유의해야 한다. 부동산 마켓은 일정한 모양의 흐름의 사이클이 있는데,
그 원칙은 공급과 수요에 의존해 수익의 높낮이가 결정된다는 것이다.
현재의 렌트가 오르는 추세인지 내리는 추세인지가 영업성의 포인트이며, 가격의 높낮이는 에
퀴티의 포인트가 될 것이다.
넷째 ‘종목(업종)’별 평가에 의존할 수 있다. 상업용 부동산은 테넌트의 업종에 많은 영향을
받는다. 테넌트가 속한 업종이 전반적으로 하향세라면 테넌트에게 직접적인 영향이 미칠 것이
고 결국 투자에도 영향을 미치게 된다.
예를 들면, 소매 업종의 하향세로 인하여 소매 업종 주가가 떨어지면 가게와 수퍼마켓, 백화점,
창고 등의 가치가 하락하게 된다.

상용 부동산 매입 시 고려할 점
첫째 로케이션 즉 위치이다. 건물의 위치는 매우 중요하여서 렌트 수입과 건물 가격을 결정하는데 최고의 요소가 됨을 잊지 말아야 한다. ‘교통 편리’는 당연히 테넌트에게 분명한 플러스 요인이다. 또 개발 계획으로 예상되는 장단점도 간과해서는 안 된다.

둘째 빌딩의 유형이다. 시대와 유행에 따라 잠정 테넌트가 원하는 바가 바뀐다. 예를 들어 오픈 플랜의 오피스가 유행인 요즘 같은 시대에는 칸막이와 같이 오밀조밀한 구형의 오피스 빌딩을 좋아할 리가 없다. 많은 테넌트 회사는 에어컨과 플러그 인 할 수 있는 케이블링을 선호한다.

셋째 테넌트의 질(Quality)이다. 믿을 만하고, 크레딧이 좋은 테넌트와 장기 리스 계약이 맺어져 있는 부동산은 그 가치에 프리미엄이 부가적으로 발생한다.

넷째 마켓 요소이다. 종적 섹터- 장래 어떤 업종이 성장할 것인지 가늠해야 한다. 횡적 섹터- 지역적으로도 마찬가지인데 특히 정부나 다국적 투자의 경우는 더욱 그렇다.